Opción Hipoteca de Tasa Ajustable (Opción ARM)

¿Qué es una opción de hipoteca de tasa ajustable (ARM de opción)?

Una opción hipotecaria de tasa ajustable (opción ARM) es un tipo de ARM Hipoteca donde el prestatario tiene varias opciones en cuanto a qué tipo de pago se realiza al prestamista. Además de tener la opción de realizar pagos de intereses y capital equivalentes a los que se realizan en las hipotecas convencionales, las ARM de opción también tienen opciones de pago alternativas en las que el deudor hipotecario puede realizar pagos significativamente más pequeños al realizar pagos de interés únicamente o pagos mínimos.

Una ARM de opción también se conoce como ARM de pago flexible.

Comprender las opciones ARM

Dado que muchas opciones ARM ofrecen una tasa de interés baja, muchos deudores hipotecarios, sin saberlo, refinancian su hipoteca actual con la esperanza de hacer pagos más bajos. Desafortunadamente, una vez que vencen estas tasas teaser a corto plazo, las tasas de interés vuelven a ser similares a las de las hipotecas convencionales.

Además, para aquellos deudores hipotecarios desafortunados que eligieron tomar la opción ARM de pagos mínimos, encontrarán que el capital adeudado en su hipoteca en realidad ha aumentado. Esto se debe a que el valor de los pagos mínimos no cubría por completo los intereses de la hipoteca. El interés descubierto se agregaría luego al capital de la hipoteca.

Las opciones ARM eran populares antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, cuando los precios de las viviendas subieron rápidamente. Las hipotecas tenían una tasa de interés introductoria muy baja, generalmente del 1 por ciento, lo que llevó a muchas personas a suponer que podían pagar una casa más de lo que sugerían sus ingresos. Pero la tasa teaser fue solo por un mes. Luego, la tasa de interés se restablece a un índice como el Índice de costo de ahorro de Wells (COSI) más un margen, lo que a menudo resulta en un "shock de pago". Desde las regulaciones de 2014, las opciones ARM han sido menos populares

Formas en que se pagan las ARM de opción

En un escenario común, el prestamista puede dejar que el prestatario con una opción ARM decida cada mes qué tipo de pago quiere hacer. Estas opciones pueden incluir hacer un pago mínimo, hacer un pago de interés solamente, hacer un pago totalmente amortizado en una hipoteca a 15 años o hacer un pago amortizado en una hipoteca a 30 años.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) eliminó de manera efectiva las ARM de opción en 2014 a través de nuevos estándares de hipoteca calificada (QM, por sus siglas en inglés).

Si bien las opciones disponibles con una opción ARM permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario fácilmente podría cargar con más deuda a largo plazo de lo que tenía al principio. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable, existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien drásticamente y rápidamente según el mercado.

Una opción ARM puede resultar atractiva para los hogares en los que los ingresos pueden fluctuar, como los que tienen profesiones que operan a comisión, por contrato o como autónomos. Si no ven tanto trabajo en su camino, optan por pagar el mínimo de una hipoteca. Aunque esto puede permitirles tener más dinero disponible, la cantidad mínima puede aumentar anualmente. Además, el pago mínimo podría ser refundido en intervalos de cinco o diez años a un pago de amortización total.

Los prestatarios pueden pasar por alto estas advertencias, lo que puede dejarlos sin estar preparados para los posibles costos crecientes y el aumento del saldo principal. Si el prestatario continúa haciendo solo el pago mínimo y el saldo impago crece hasta superar el valor original de la hipoteca, digamos 110% o más, entonces la hipoteca podría restablecerse automáticamente.

Las ARM de opción han sido citadas como contribuyentes a la crisis de la vivienda que se desarrolló después de que los prestatarios buscaran dicho financiamiento para viviendas que no podían pagar. En esos casos, los prestatarios pagaron solo el monto mínimo adeudado cada mes con una ARM de opción, luego finalmente se encontraron incapaces de pagar sus casas o la hipoteca creció mucho mientras que el valor de venta de la casa cayó.

Reflejos

• Una opción ARM es una variación de una hipoteca de tasa ajustable que le permite al prestatario seleccionar entre diferentes opciones de pago cada mes.

• Para evitar aumentar sustancialmente el monto de la deuda, el prestatario debe elegir cuidadosamente la estructura de pago que desea adoptar con una opción ARM.

• Estas opciones suelen ser un pago de amortización total a 30 años; un pago de amortización total a 15 años; un pago de interés solamente, o el llamado pago mínimo que no cubría el interés mensual.