Option Hypothek mit variablem Zinssatz (Option ARM)
Was ist eine Optionshypothek mit variablem Zinssatz (Option ARM)?
Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (Option ARM) ist eine Art von ARM Hypothek,. bei der der Kreditnehmer mehrere Optionen hat, welche Art der Zahlung an den Kreditgeber erfolgt. Neben der Möglichkeit, Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten, die denen herkömmlicher Hypotheken entsprechen, haben Options-ARMs auch alternative Zahlungsoptionen, bei denen der Hypothekengeber deutlich geringere Zahlungen leisten kann, indem er nur Zinszahlungen oder Mindestzahlungen leistet.
Ein Options-ARM wird auch als flexibler Zahlungs-ARM bezeichnet.
Option ARMs verstehen
Da viele Option-ARMs einen niedrigen Teaser-Zins anbieten, refinanzieren viele Hypothekengeber unwissentlich ihre gegenwärtige Hypothek in der Hoffnung, niedrigere Zahlungen zu leisten. Sobald diese kurzfristigen Teaser-Zinsen auslaufen, werden die Zinssätze leider wieder auf die Zinssätze zurückgeführt, die denen herkömmlicher Hypotheken ähneln.
Darüber hinaus werden diejenigen unglücklichen Hypothekenbanken, die sich für die ARM-Option mit Mindestzahlungen entschieden haben, feststellen, dass der auf ihre Hypothek geschuldete Kapitalbetrag tatsächlich gestiegen ist. Dies liegt daran, dass der Wert der Mindestzahlungen die Hypothekenzinsen nicht vollständig deckte. Die ungedeckten Zinsen würden dann zum Hauptbetrag der Hypothek hinzugefügt.
Option ARMs waren vor der Subprime-Hypothekenkrise von 2007-2008 beliebt, als die Hauspreise schnell stiegen. Die Hypotheken hatten einen sehr niedrigen Einführungszinssatz von typischerweise 1 Prozent, was viele Menschen zu der Annahme veranlasste, dass sie sich mehr Eigenheim leisten könnten, als ihr Einkommen vermuten lässt. Aber die Teaser-Rate war nur für einen Monat. Dann wird der Zinssatz auf einen Index wie den Wells Cost of Saving Index (COSI) zuzüglich einer Marge zurückgesetzt, was häufig zu einem „Zahlungsschock“ führt. Seit den Vorschriften von 2014 sind Option ARMs weniger beliebt
Möglichkeiten, wie Option ARMs bezahlt werden
In einem gängigen Szenario kann der Kreditgeber den Kreditnehmer mit einer ARM-Option jeden Monat entscheiden lassen, welche Art von Zahlung er leisten möchte. Diese Entscheidungen können eine Mindestzahlung, eine reine Zinszahlung, eine vollständig amortisierte Zahlung für eine 15-jährige Hypothek oder eine amortisierte Zahlung für eine 30-jährige Hypothek umfassen.
Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat Option ARMs im Jahr 2014 durch neue Qualified Mortgage (QM)-Standards effektiv eliminiert.
Während die mit einer ARM-Option verfügbaren Optionen mehr Flexibilität bei Zahlungen ermöglichen, könnte der Kreditnehmer leicht mit mehr langfristigen Schulden belastet werden, als er ursprünglich hatte. Wie bei anderen Hypotheken mit variablem Zinssatz besteht die Möglichkeit, dass sich die Zinssätze je nach Markt drastisch und schnell ändern.
Eine Option ARM kann für Haushalte attraktiv sein, in denen das Einkommen schwanken kann, z. B. mit Berufen, die auf Provision, Vertrag oder als Freiberufler tätig sind. Wenn sie nicht so viel Arbeit auf sich zukommen sehen, entscheiden sie sich dafür, das Minimum für eine Hypothek zu bezahlen. Obwohl sie dadurch möglicherweise mehr Geld in der Hand halten können, kann der Mindestbetrag jährlich steigen. Darüber hinaus könnte die Mindestzahlung in Abständen von fünf oder zehn Jahren auf eine vollständig amortisierte Zahlung angepasst werden.
Diese Vorbehalte können von Kreditnehmern übersehen werden, was dazu führen kann, dass sie nicht auf die potenziell steigenden Kosten und den steigenden Kapitalsaldo vorbereitet sind. Wenn der Kreditnehmer weiterhin nur die Mindestzahlung leistet und der unbezahlte Restbetrag den ursprünglichen Wert der Hypothek übersteigt, sagen wir 110 % oder mehr, dann könnte die Hypothek automatisch zurückgesetzt werden.
Option ARMs wurden als Mitverursacher der Immobilienkrise angeführt, die sich entwickelte, nachdem Kreditnehmer eine solche Finanzierung für Häuser suchten, die sie sich nicht leisten konnten, um sie abzuzahlen. In diesen Fällen bezahlten die Kreditnehmer nur den jeden Monat fälligen Mindestbetrag mit einer ARM-Option und waren dann schließlich nicht in der Lage, ihre Häuser zu bezahlen, oder die Hypothek wurde hoch, während der Verkaufswert des Hauses fiel.
Höhepunkte
Eine Option ARM ist eine Variante einer Hypothek mit variablem Zinssatz, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, jeden Monat aus verschiedenen Zahlungsoptionen auszuwählen.
Um eine wesentliche Erhöhung der geschuldeten Schulden zu vermeiden, muss der Kreditnehmer die Rückzahlungsstruktur, die er mit einer Option ARM annehmen möchte, sorgfältig auswählen.
Bei diesen Optionen handelt es sich in der Regel um eine 30-jährige, sich vollständig amortisierende Zahlung; eine 15-jährige, vollständig amortisierende Zahlung; eine reine Zinszahlung oder eine sogenannte Mindestzahlung, die die monatlichen Zinsen nicht deckt.
