लचीला भुगतान एआरएम

एक सुविधाजनक भुगतान एआरएम क्या था?

एक लचीला भुगतान एआरएम एक प्रकार का एडजस्टेबल-आर एट मॉर्गेज (एआरएम) था जो उधारकर्ता को हर महीने विभिन्न भुगतान विकल्पों में से चुनने की अनुमति देता था। 2000 के दशक की शुरुआत में, उन्होंने कई लोगों के लिए गृह ऋण प्राप्त करना संभव बना दिया, लेकिन उनके ढीले मानकों ने 2007-2008 के सबप्राइम बंधक मंदी में योगदान करने में मदद की।

उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (सीएफपीबी) ने 2014 में अपने योग्य बंधक (क्यूएम) मानकों के माध्यम से लचीले भुगतान एआरएम को प्रभावी ढंग से समाप्त कर दिया ।

लचीले भुगतान एआरएम ने कैसे काम किया

विकल्प-भुगतान या विकल्प एआरएम के रूप में भी जाना जाता है,. लचीला भुगतान एआरएम आमतौर पर चार अलग-अलग भुगतान विकल्प प्रदान करता है:

• एक 30 साल, पूरी तरह से परिशोधन भुगतान;

• एक 15 साल, पूरी तरह से परिशोधन भुगतान;

• केवल ब्याज भुगतान;

• एक तथाकथित न्यूनतम भुगतान जो जरूरी नहीं कि मासिक ब्याज को कवर करे।

उधारकर्ता उस भुगतान विकल्प को अलग-अलग कर सकते हैं जिसका उपयोग वे महीने दर महीने करते हैं।

एआरएम पर ब्याज दर आम तौर पर पहले एक से तीन महीनों के लिए बहुत कम थी; उसके बाद, यह कुछ अधिक प्रतिस्पर्धी पर रीसेट हो जाएगा। मासिक न्यूनतम भुगतान साल दर साल बढ़ सकता है, इस पर आम तौर पर एक सीमा या सीमा होती थी। बंधक में एक अंतर्निहित पुनर्गणना अवधि भी होती है, आमतौर पर हर पांच साल में, जब ऋण की शेष अवधि के आधार पर भुगतान की पुनर्गणना की जाएगी।

लचीले भुगतान एआरएम का इतिहास

लचीले भुगतान एआरएम 2007-2008 के सबप्राइम मॉर्गेज संकट से पहले लोकप्रिय थे। वास्तव में, उनकी लोकप्रियता ने संकट को ट्रिगर करने में मदद की होगी।

1990 के दशक के अंत और 2000 के दशक की शुरुआत में, घर की कीमतें तेजी से बढ़ीं। लोग अचल संपत्ति के स्वामित्व और निवेश के लिए उत्सुक थे, और लचीले भुगतान एआरएम ने उनके लिए ऐसा करना आसान बना दिया।

गिरवी में बहुत कम परिचयात्मक टीज़र ब्याज दर थी, आम तौर पर 1%, जिसके कारण कई लोगों ने यह मान लिया कि वे अपनी आय की तुलना में अधिक महंगा घर खरीद सकते हैं। लेकिन टीजर रेट अक्सर एक महीने का ही होता था। फिर ब्याज दर एक इंडेक्स पर रीसेट हो जाती है जैसे कि वेल्स फारगो कॉस्ट ऑफ सेविंग इंडेक्स (सीओएसआई) प्लस मार्जिन।

नई ब्याज दर का उपयोग करते हुए, उधारकर्ता पारंपरिक 30-वर्षीय बंधक भुगतान या इससे भी बड़ा, त्वरित 15-वर्ष का भुगतान करना चुन सकते हैं। व्यवहार में, कुछ उधारकर्ताओं ने ऐसा किया; पहले महीने के बाद, अधिकांश ने या तो केवल-ब्याज भुगतान या न्यूनतम मासिक भुगतान का विकल्प चुना, जो-हालांकि यह टीज़र दर से अधिक था-फिर भी एक बड़ी डील की तरह लग रहा था।

कई उधारकर्ता यह नहीं समझते थे कि, केवल मासिक न्यूनतम भुगतान करने से, अवैतनिक ब्याज ऋण शेष पर लगाया जाएगा, एक प्रक्रिया जिसे ऋणात्मक परिशोधन कहा जाता है । वास्तव में, इससे ऋण का आकार बढ़ गया। जब 2007 में घर की कीमतों में गिरावट शुरू हुई, तो उधारकर्ताओं ने पाया कि उनके घरों की तुलना में उनके बंधक पर अधिक बकाया है।

कई लचीले एआरएम-धारकों ने अनुभव किया जिसे भुगतान आघात के रूप में जाना जाता है - ऋणों और देनदारियों में एक नाटकीय वृद्धि जिसे उनकी आय कवर नहीं कर सकती है, जिसके कारण वे अपने वित्तीय दायित्वों पर चूक जाते हैं।

मकान मालिक अपने घरों को बेच या पुनर्वित्त नहीं कर सकते थे, क्योंकि मूल्य बहुत कम था। और जैसे-जैसे ब्याज दरें बढ़ने लगीं, कई उधारकर्ता अपने बंधक पर मासिक भुगतान करने का जोखिम नहीं उठा सकते थे, जिससे कई वित्तीय उत्पादों में चूक हो गई, जैसे कि बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां (एमबीएस),. जो इन ऋणों पर आधारित थीं। इन उत्पादों में भारी निवेश करने वाले बैंकों, निवेश फर्मों और अन्य लोगों को बदले में भारी नुकसान और दिवालिया होने का सामना करना पड़ा।

लचीले भुगतान एआरएम के जोखिम

लचीले भुगतान एआरएम के पास बहुत सारे अच्छे प्रिंट थे जो उधारकर्ता अक्सर चमकते थे। उदाहरण के लिए, कई लोगों को वास्तव में ऋणात्मक परिशोधन अवधारणा नहीं मिली—तथ्य यह है कि केवल मासिक न्यूनतम भुगतान करके, वे वास्तव में अपने ऋण के आकार को **बढ़ा सकते हैं। एक और अक्सर अनदेखी विवरण: न्यूनतम भुगतान करना हमेशा के लिए नहीं चल सकता। अधिकांश विकल्प-भुगतान एआरएम में ऋणात्मक परिशोधन सीमा थी, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता केवल तब तक न्यूनतम भुगतान कर सकता है जब तक कि ऋण मूल्य मूल राशि के 110% से 125% तक नहीं पहुंच जाता।

न्यूनतम भुगतान में भी सालाना वृद्धि हुई, कभी-कभी प्रतिशत से जो बहुत अधिक नहीं लगता था लेकिन जल्दी से मिश्रित हो जाता था । और केवल ब्याज भुगतान विकल्प आमतौर पर पहले 10 वर्षों के लिए ही अच्छा था। कई मकान मालिकों ने कुछ ही वर्षों के बाद अपने ऋण भुगतान को दोगुने से अधिक देखा।

लचीले भुगतान एआरएम का अंत

जिन लोगों ने इन ऋणों को चुना है, वे गैर-जिम्मेदार, लालची या आर्थिक रूप से लापरवाह हो सकते हैं। लेकिन वे कुछ हद तक शिकार भी हुए। कई लचीले भुगतान एआरएम शिकारी उधारदाताओं द्वारा लिखे गए थे जो एक सौदे को बंद करने और ऋण लेने वालों पर होने वाले संभावित नकारात्मक वित्तीय प्रभाव के विपरीत एक कमीशन बनाने में अधिक रुचि रखते थे। उन्होंने लोगों को ऋण के लिए मंजूरी दी, यह जानते हुए कि वे लोग वास्तव में योग्य नहीं थे (पारंपरिक हामीदारी मानकों के अनुसार) और अंततः अपने बंधक को वहन करने में सक्षम नहीं हो सकते हैं।

बैंकों को ऐसे ऋण लिखने से हतोत्साहित करने के लिए जो संभावित रूप से दिवालिया हो सकते हैं, सीएफपीबी ने 2014 में अपने योग्य बंधक (क्यूएम) कार्यक्रम की स्थापना की। इस कार्यक्रम के तहत, कुछ प्रकार के स्थिर बंधक एजेंसी की क्यूएम अनुमोदन प्राप्त करेंगे और जारीकर्ता बैंक को अधिक सुरक्षा के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे। डिफ़ॉल्ट की घटना।

चूंकि लचीले भुगतान एआरएम जैसे ऋणों को नकारात्मक रूप से परिशोधन करने वाले ऋणों को कभी भी क्यूएम अनुमोदन नहीं दिया गया था, बैंकों ने बड़े पैमाने पर उन्हें अधिक पारंपरिक एआरएम और निश्चित दर बंधक के पक्ष में छोड़ दिया ।

तल - रेखा

2014 तक जब इसे उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (सीएफपीबी) द्वारा प्रभावी रूप से समाप्त कर दिया गया था, तो उधारकर्ता एक प्रकार का समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) चुन सकते थे, जिससे उन्हें हर महीने चार अलग-अलग भुगतान विकल्पों में से चुनने की अनुमति मिलती थी। 2000 के दशक की शुरुआत में ये बंधक आम थे और कई लोगों के लिए गृह ऋण प्राप्त करना संभव बना दिया, लेकिन बंधक जारी करने में ढीले मानकों ने 2007-2008 के सबप्राइम बंधक मंदी में योगदान करने में मदद की। संयुक्त राज्य अमेरिका में सुविधाजनक भुगतान एआरएम अब उपलब्ध नहीं हैं।

##हाइलाइट

• ये भुगतान विकल्प 30-वर्ष का बंधक भुगतान, 15-वर्ष का भुगतान, केवल-ब्याज भुगतान और न्यूनतम भुगतान थे।

• संयुक्त राज्य अमेरिका में 2014 से इस प्रकार के बंधक को बंद कर दिया गया है।

• एक लचीला भुगतान एआरएम एक प्रकार का समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) था जो उधारकर्ताओं को हर महीने चार अलग-अलग भुगतान विकल्पों में से चुनने की अनुमति देता था।

• अधिकांश लचीले भुगतान एआरएम ने कम प्रारंभिक दर की पेशकश की, उसके बाद बहुत अधिक ब्याज दर, उधारकर्ता को भुगतान के झटके के साथ छोड़ दिया और अक्सर नए मासिक भुगतानों का भुगतान करने में असमर्थता के साथ।