समायोज्य दर बंधक (एआरएम)

जब आप एक बंधक प्राप्त करते हैं, तो आप एक निश्चित दर या एक परिवर्तन चुन सकते हैं। जबकि निश्चित दर बंधक ऋण के जीवन के लिए समान ब्याज दर और भुगतान रखते हैं, समायोज्य दर बंधक, या एआरएम में उतार-चढ़ाव वाली दरें होती हैं जो आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली राशि को बदल देती हैं।

एक समायोज्य दर बंधक क्या है?

एक समायोज्य दर बंधक, या एआरएम, ब्याज दर के साथ एक गृह ऋण है जो समय-समय पर बदल सकता है। इसका मतलब है कि मासिक भुगतान ऊपर या नीचे जा सकता है। आम तौर पर, प्रारंभिक ब्याज दर तुलनीय निश्चित दर बंधक की तुलना में कम होती है। उस अवधि के समाप्त होने के बाद, ब्याज दरें—और आपके मासिक भुगतान—कम या अधिक हो सकते हैं।

ब्याज दरें अप्रत्याशित हैं, हालांकि हाल के दशकों में वे बहु-वर्षीय चक्रों में ऊपर और नीचे की ओर प्रवृत्त हुए हैं। हालाँकि इस वर्ष दरों में वृद्धि होने की उम्मीद है, फिर भी वे ऐतिहासिक रूप से अपेक्षाकृत कम बोल रहे हैं, जिससे निश्चित दर बंधक अब के लिए अधिक प्रचलित विकल्प बन गए हैं। एआरएम ज्यादातर उधारकर्ताओं के लिए सर्वोत्तम होते हैं जो लंबे समय तक घर में रहने की योजना नहीं बनाते हैं, या उच्च दर वाले वातावरण में रहते हैं।

समायोज्य दर बंधक बनाम। टीज़र ऋण

एक समायोज्य दर बंधक पर प्रारंभिक ब्याज दर को कभी-कभी "टीज़र" दर कहा जाता है, और यहां तक कि एआरएम को कभी-कभी "टीज़र" ऋण के रूप में जाना जाता है। जबकि वे आम तौर पर एक ही होते हैं, एक नियमित एआरएम और एक जोखिम भरे टीज़र ऋण के बीच अंतर हो सकता है जो एक अत्यंत रियायती दर की पेशकश करता है, इसके बाद दर में नाटकीय वृद्धि या कमी होती है।

एआरएम कैसे काम करते हैं?

सबसे लोकप्रिय समायोज्य दर बंधक 5/1 एआरएम है:

• 5/1 एआरएम की परिचय दर पांच साल तक चलती है। (यह 5/1 में "5" है।)

• उसके बाद हर साल ब्याज दर में बदलाव हो सकता है। (यह 5/1 में "1" है।)

कुछ ऋणदाता 3/1 एआरएम, 7/1 एआरएम और 10/1 एआरएम प्रदान करते हैं।

आप मासिक भुगतान में साल-दर-साल संभावित वृद्धि से सुरक्षित हैं क्योंकि एआरएम उस राशि को सीमित करने के साथ आते हैं जिसके द्वारा दरें और भुगतान बदल सकते हैं:

• एक आवधिक दर सीमा यह सीमित करती है कि ब्याज दर एक वर्ष से अगले वर्ष तक कितनी बदल सकती है।

• लाइफटाइम रेट कैप यह सीमित करता है कि लोन की अवधि के दौरान ब्याज दर कितनी बढ़ सकती है।

• एक भुगतान सीमा उस राशि को सीमित करती है जो मासिक भुगतान ऋण के जीवनकाल में डॉलर में बढ़ सकता है, बजाय इसके कि दर प्रतिशत अंकों में कितनी बदल सकती है।

एआरएम के प्रकार

• हाइब्रिड एआरएम - एक हाइब्रिड एआरएम पारंपरिक समायोज्य-दर बंधक है। ऋण कुछ वर्षों (आमतौर पर तीन से 10) के लिए एक निश्चित ब्याज दर के साथ शुरू होता है, फिर दर पूर्व निर्धारित समय पर ऊपर या नीचे समायोजित होती है, जैसे प्रति वर्ष एक बार।

• केवल-ब्याज एआरएम - केवल-ब्याज वाले एआरएम समायोज्य-दर बंधक हैं जिनके साथ उधारकर्ता केवल एक निर्धारित अवधि के लिए ब्याज (कोई मूलधन नहीं) का भुगतान करता है। एक बार जब वह ब्याज-मात्र अवधि समाप्त हो जाती है, तो उधारकर्ता पूर्ण मूलधन और ब्याज भुगतान करना शुरू कर देता है। केवल ब्याज की अवधि कुछ महीनों से लेकर कुछ वर्षों तक हो सकती है। उस समय के दौरान, मासिक भुगतान कम होगा (क्योंकि वे केवल ब्याज हैं), लेकिन उधारकर्ता भी कोई इक्विटी नहीं बनाएगा (जब तक कि घर मूल्य में सराहना न करे)।

• भुगतान-विकल्प एआरएम - भुगतान-विकल्प एआरएम के साथ, उधारकर्ता अपनी भुगतान संरचना और शेड्यूल का चयन करते हैं, जैसे कि केवल ब्याज; 15-30- या 40-वर्ष की अवधि; या न्यूनतम भुगतान के बराबर या उससे अधिक का कोई अन्य भुगतान। (न्यूनतम भुगतान ऋण की प्रारंभिक दर के साथ सामान्य 30-वर्ष के परिशोधन पर आधारित है।) एक भुगतान-विकल्प एआरएम, हालांकि, नकारात्मक परिशोधन का परिणाम हो सकता है, जिसका अर्थ है कि आपके ऋण की शेष राशि बढ़ जाती है क्योंकि आप पर्याप्त भुगतान नहीं कर रहे हैं ब्याज को कवर करने के लिए। यदि शेष राशि बहुत अधिक बढ़ जाती है, तो आपका ऋणदाता ऋण की पुनर्रचना कर सकता है और आपको बहुत अधिक, और संभावित रूप से अप्रभावी, भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है।

एआरएम पर परिवर्तनीय दरें कैसे निर्धारित की जाती हैं

अधिकांश एआरएम दरें तीन प्रमुख सूचकांकों में से एक के प्रदर्शन से जुड़ी हैं:

• एक साल के ट्रेजरी बिल पर साप्ताहिक निरंतर परिपक्वता उपज - यूएस ट्रेजरी द्वारा जारी उपज ऋण प्रतिभूतियां भुगतान कर रही हैं, जैसा कि फेडरल रिजर्व बोर्ड द्वारा ट्रैक किया गया है

• 11वां डिस्ट्रिक्ट कॉस्ट ऑफ फंड इंडेक्स (COFI) - पश्चिमी अमेरिका में ब्याज वित्तीय संस्थान अपने पास जमा राशि पर भुगतान कर रहे हैं

• सिक्योर्ड ओवरनाइट फाइनेंसिंग रेट (SOFR) - SOFR ने लंदन इंटरबैंक ऑफर रेट (LIBOR) को ARMs के लिए बेंचमार्क रेट के रूप में बदल दिया है।

आपकी ऋण कागजी कार्रवाई यह पहचानती है कि एक विशेष एआरएम किस सूचकांक का अनुसरण करता है।

एआरएम दरों को निर्धारित करने के लिए, बंधक ऋणदाता एक सूचकांक दर लेते हैं और प्रतिशत अंकों की एक सहमत संख्या जोड़ते हैं, जिसे मार्जिन कहा जाता है। सूचकांक दर बदल सकती है, लेकिन मार्जिन नहीं।

उदाहरण के लिए, यदि सूचकांक 1.25 प्रतिशत है और मार्जिन 3 प्रतिशत अंक है, तो उन्हें 4.25 प्रतिशत की ब्याज दर पर एक साथ जोड़ा जाता है। अगर, एक साल बाद, सूचकांक 1.5 प्रतिशत है, तो आपके ऋण पर ब्याज दर बढ़कर 4.5 प्रतिशत हो जाएगी।

एआरएम के फायदे और नुकसान

###पेशेवर

• कम प्रारंभिक ब्याज दर, कम मासिक भुगतान में अनुवाद और मूलधन की ओर अधिक धन आवंटित करने की क्षमता

• ब्याज दर और मासिक भुगतान घट सकता है

• ब्याज दर अधिकतम सीमा से आगे नहीं बढ़ सकती

###दोष

• अधिकतम सीमा के साथ भी ब्याज दर और मासिक भुगतान बढ़ सकता है, और वहन करने योग्य स्तर तक नहीं हो सकता है

• अधिक जटिल संरचना जिसे समझना मुश्किल हो सकता है

प्रीपेमेंट पेनल्टी की संभावना

क्या आपके लिए एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज सही है?

एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज आपके ऋण के पहले वर्षों के लिए कम ब्याज दर प्रदान करके अग्रिम बचत के लिए दीर्घकालिक निश्चितता का व्यापार करते हैं। वे आम तौर पर उन उधारकर्ताओं के लिए आदर्श होते हैं जो लंबे समय तक अपने घर में रहने की योजना नहीं बनाते हैं या कुछ वर्षों के बाद पुनर्वित्त की योजना नहीं बनाते हैं। यदि आप दशकों तक अपने घर में रहने जा रहे हैं, तो एआरएम जोखिम भरा हो सकता है - निश्चित दर अवधि समाप्त होने के बाद आपको अपने बंधक भुगतान में एक महत्वपूर्ण राशि बढ़ सकती है। यदि आप अपना हमेशा के लिए घर खरीद रहे हैं, तो ध्यान से सोचें कि क्या एआरएम आपके लिए सही है।

##हाइलाइट

• एआरएम में आम तौर पर कैप होते हैं जो सीमित करते हैं कि ब्याज दर और/या भुगतान प्रति वर्ष या ऋण के जीवनकाल में कितना बढ़ सकता है।

• एक एआरएम होमबॉयर्स के लिए एक स्मार्ट वित्तीय विकल्प हो सकता है जो सीमित अवधि के लिए ऋण रखने की योजना बना रहे हैं और अपनी ब्याज दर में संभावित वृद्धि को वहन कर सकते हैं।

• एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (एआरएम) एक ब्याज दर वाला होम लोन है जो एक विशिष्ट बेंचमार्क के प्रदर्शन के आधार पर समय-समय पर उतार-चढ़ाव कर सकता है।

##सामान्य प्रश्न

एआरएम की गणना कैसे की जाती है?

एक बार प्रारंभिक निश्चित दर अवधि समाप्त होने के बाद, उधार लेने की लागत एक संदर्भ ब्याज दर के आधार पर उतार-चढ़ाव करेगी, जैसे कि प्राइम रेट, लंदन इंटरबैंक ऑफर रेट (LIBOR), सिक्योर्ड ओवरनाइट फाइनेंसिंग रेट (SOFR), या शॉर्ट- पर दर- टर्म यूएस ट्रेजरी। उसके ऊपर, ऋणदाता भुगतान करने के लिए अपनी निश्चित राशि भी जोड़ देगा, जिसे एआरएम मार्जिन के रूप में जाना जाता है।

एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) एक बुरा विचार क्यों है?

समायोज्य दर बंधक (एआरएम) सभी के लिए नहीं हैं। हां, उनकी अनुकूल परिचय दरें आकर्षक हैं, और एक एआरएम आपको घर के लिए बड़ा ऋण प्राप्त करने में मदद कर सकता है। हालांकि, जब भुगतान में बेतहाशा उतार-चढ़ाव हो सकता है, तो बजट बनाना मुश्किल होता है, और अगर ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो आप बड़ी वित्तीय परेशानी में पड़ सकते हैं, खासकर अगर कोई कैप नहीं है।

घर खरीदारों को पहली बार एआरएम की पेशकश कब की गई थी?

एआरएम कई दशकों से आसपास हैं, 1980 के दशक की शुरुआत में पहली बार अमेरिकियों के लिए उतार-चढ़ाव वाली ब्याज दरों के साथ दीर्घकालिक गृह ऋण लेने का विकल्प उपलब्ध था। 1970 के दशक में इस तरह के ऋणों को पेश करने के पिछले प्रयासों को कांग्रेस द्वारा विफल कर दिया गया था, इस डर के कारण कि वे उधारकर्ताओं को असहनीय बंधक भुगतान के साथ छोड़ देंगे। हालांकि, उस दशक के बाद में मितव्ययिता उद्योग की गिरावट ने अधिकारियों को अपने प्रारंभिक प्रतिरोध पर पुनर्विचार करने और अधिक लचीला बनने के लिए प्रेरित किया।