Gjaldtöku

Ef þú ert á eftir nokkrum greiðslum af húsnæðislánum gæti lánveitandi þinn hafið eignaupptökuferlið, sem getur leitt til margra mánaða fjárhagslegrar og tilfinningalegrar streitu og jafnvel leitt til taps á heimili þínu.

Hvað er fjárnám?

Skilgreining á fjárnámi

Gjaldtöku er þegar lánveitandi tekur yfir eign eftir að lántaki missir af nokkrum veðgreiðslum.

Þegar þú keyptir húsið þitt og tókst húsnæðislán, samþykktir þú samning við bankann þinn eða lánveitanda. Þeir gáfu þér fjármögnun fyrirfram til að greiða fyrir heimilið og í staðinn skrifaðir þú undir samning þar sem þú samþykktir að greiða ákveðna upphæð í hverjum mánuði í ákveðinn fjölda ára.

Ef þú byrjar að dragast aftur úr greiðslum þínum, eða hættir að greiða af húsnæðislánum þínum að fullu, getur bankinn eða lánveitandinn sett eignina á eignina og selt hana sem leið til að endurgreiða það fé sem tapaðist.

Hvernig virkar fjárnám?

Þegar þú keyptir húsið þitt skrifaðir þú undir veðsamning sem tilgreindi upphæðina sem þú fékkst að láni, svo og vexti og upplýsingar um mánaðarlega greiðslu þína.

Hins vegar að búa á heimili þínu þýðir ekki að þú eigir það löglega. Ef þú ert með veð, þá á bankinn eða lánveitandinn tæknilega eignina þar til þú greiðir endanlega veð.

Tegundir fjárnáms

Eftir að þú hefur misst af veðgreiðslum getur lánveitandi þinn hafið fjárnámsferlið. Það eru tvær meginleiðir sem hægt er að gera innilokun á heimili þínu:

Dómsupptaka, sem þýðir að lánveitandinn þarf að fá dómsúrskurð.
A utan dómstóla útilokun, eftir því ríki þar sem eignin er staðsett.

Það eru nokkrar mismunandi gerðir af fjárnámum, allt eftir ríkinu og skilmálum veðsins þíns. Sumar eignaupptökur fela í sér lögsókn og aðrar ekki. Tegundir fjárnáms eru meðal annars:

Dómsupptaka: Með lögfellingu höfðar lánveitandi mál og lántaka er tilkynnt um vanskil. Húseigandinn hefur 30 daga til að bæta upp þær greiðslur sem vantaði, annars mun eignanámsferlið halda áfram.
Söluvald: Söluheimild er leyfð í sumum ríkjum ef veð þitt hefur söluvaldsákvæði í samningnum. Þegar lántakandi verður á eftir greiðslum sínum er húsnæðislánaveitanda heimilt að setja húsið á uppboð. Söluheimild telst fjárnám utan dómstóla vegna þess að ekki er gripið til málaferla.
Strangar eignaupptökur: Strangar eignaupptökur eru sjaldgæfari vegna þess að þær eru aðeins leyfðar í nokkrum ríkjum. Í þessu tilviki höfðar húsnæðislánveitandinn mál á hendur húseigandanum og ef lántaki greiðir ekki upp greiðslur sínar innan tilskilins frests getur veðhafi lagt hald á húsnæðið.

Misjafnt er eftir ríkjum hvernig fjárnámsferlið er

Hvert ríki hefur sín eigin lög sem lúta að ferlinu við eignaupptöku og eignasölu. Þetta getur stjórnað lausnarmöguleikum lántaka ef hann er þegar í fullnustu, hvernig á að fara að því að birta sölutilkynningu, sölutímalínuna og aðra hluta ferlisins.

Inntökuferlið í 5 skrefum

Frá þeim tíma sem þú misstir af veðgreiðslunni þinni til fullnustusölu á heimili þínu eru nokkur skref í fullnustuferlinu. Þessir áfangar geta verið breytilegir eftir ríkjum, en fylgja yfirleitt þessari tímalínu.

Skref 1: Gleymdar greiðslur af húsnæðislánum

Ef veðgreiðsla þín er nokkrum dögum of sein, ertu líklega ekki í hættu á fjárnámi. Lánveitandi þinn gæti haft frest í allt að tvær vikur fyrir þig til að greiða án alvarlegra viðurlaga. Eftir frestinn telst greiðsla þín hins vegar seint og þú verður rukkuð um seint gjald. Þú gætir líka fengið viðvörun frá lánveitanda þínum um hugsanlega fjárnám ef þér tekst ekki að greiða.

Skref 2: Tilkynning um sjálfgefið

Eftir þriggja til sex mánaða vanskila á húsnæðislánum mun lánveitandi þinn leggja fram vanskilatilkynningu til skrifstofu upptökutækisins á staðnum. Lánveitandinn þinn mun einnig senda þér einn með löggiltum pósti, og fer eftir ástandi þínu, gæti birt tilkynninguna á útidyrunum þínum. Þessi tilkynning tilgreinir hversu mikið þú skuldar til að koma veðinu þínu aftur í góða stöðu.

Tilkynning um vanskil gæti birst á lánshæfismatsskýrslunni þinni og haft áhrif á stigið þitt. Þetta getur gert það erfiðara að fá aðrar tegundir lána eða endurfjármagna húsnæðislánið þitt.

Tilkynning um vanskil jafngildir ekki því að lánveitandinn geri heimili þitt strax eða sjálfkrafa fullnustu, og það þýðir ekki að þú hafir ekki möguleika til að koma í veg fyrir að fjárnámið eigi sér stað. Þú getur stöðvað málsmeðferðina með því að fylgjast með greiðslum þínum.

Skref 3: Forupptaka

Foreign er tímabilið frá vanskilatilkynningu og uppboði eða sölu á heimili þínu. Á þessum tíma, ef þú getur komist yfir upphæðina sem tilgreind er í tilkynningunni um vanskil, muntu geta stöðvað fjárnámsferlið frá því að ganga lengra. Nákvæmur tími sem þú hefur fer eftir ástandi þínu. Meðan á forsölu stendur gætirðu líka átt möguleika á að selja húsið þitt og greiða til baka peningana sem þú skuldar, í svokölluðum skortsölu.

Skref 4: Tilkynning um sölu

Ef þú hefur ekki peninga til að koma húsnæðisláninu þínu í góða stöðu innan tiltekins tímaramma mun lánveitandi þinn leggja fram sölutilkynningu og heimili þitt verður sett á uppboð á tilteknum tíma og stað.

Hvernig sölutilkynningin er birt fer eftir ríki þínu. Til dæmis, í Norður-Karólínu, verður tilkynningin að vera birt í staðbundnu dagblaði og birt á dyrum dómshússins á staðnum, en í Kaliforníu verður hún að vera birt á eigninni sem og opinberum stað í sýslunni.

Vegna þess að sölutilkynningin er opinberar upplýsingar og hefur verið auglýst gætu nokkrir kaupendur, þar á meðal fjárfestar, haft áhuga á að kaupa húsið þitt. Það fer eftir lögum í þínu ríki, þú gætir haft getu til að nýta rétt til innlausnar (sem þýðir að þú getur endurheimt heimili þitt) fram að fullnustusölu, eða jafnvel eftir.

Skref 5: Brottrekstur

Eftir uppboð og sölu á heimili þínu hefur þú almennt nokkra daga til að safna eigur þínar og flytja í nýja búsetu. Ef þú flytur ekki af fúsum og frjálsum vilja er lögreglumönnum heimilt að fjarlægja þig og eigur þínar af húsnæðinu.

Hversu langan tíma tekur fjárnám?

Inntökuferlið getur tekið nokkurn tíma og allt að nokkur ár. Meðaleinangrun í Bandaríkjunum tók 941 dag, eða um tvö og hálft ár, frá og með fjórða ársfjórðungi 2021, samkvæmt ATTOM Data Solutions. Í sumum ríkjum tók fjárnámsferlið fjögur ár og sum næstum sjö ár.

Hins vegar er þér heimilt að vera áfram á heimili þínu á meðan eignaupptökuferlið fer fram. Þegar húsið er selt verður þú beðinn um að yfirgefa eignina. Ef þú neitar færðu brottvísun og lögregla mun fjarlægja þig og eigur þínar af heimilinu.

Hvernig á að forðast fjárnám

Það getur verið afar skelfilegt að standa frammi fyrir eignaupptöku heima. Sem betur fer eru margar leiðir til að forðast eignaupptöku, jafnvel þótt núverandi fjárhagsstaða þín geri það að verkum að erfitt sé að greiða húsnæðislánið þitt á réttum tíma.

Að lokum byrjar að forðast eignaupptöku með því að hafa samskipti við húsnæðislánveitandann þinn eða þjónustuaðila. Það er ólíklegt að lánveitandinn þinn sleppi þér alveg, en það getur hjálpað þér að grípa til aðgerða svo þú missir ekki heimili þitt.

Hér eru nokkrar af bestu leiðunum til að forðast eignaupptöku:

Nýttu þér umburðarlyndisáætlanir: Meðan á COVID-19 heimsfaraldrinum stóð setti alríkisstjórnin upp áætlun um umburðarlyndi með húsnæðislánum sem er síðan útrunnið. Hins vegar geturðu enn sótt um umburðarlyndi ef þú ert með ríkistryggt lán frá Fannie Mae eða Freddie Mac.
Breyttu lánskjörunum þínum: Ef þú átt í erfiðleikum með að standa undir mánaðarlegu lánsgreiðslunni þinni skaltu spyrja lánveitandann þinn hvort hann geti breytt skilmálum lánsins þíns. Í skiptum fyrir lengri afskriftaáætlun gætirðu lækkað mánaðarlega greiðslu þína.
Fáðu eignarupptökuskírteini: Sum ríki leyfa húseigendum að velja fjárnámsskírteini, þar sem þú samþykkir að afhenda lánveitanda heimili þitt til að forðast eignaupptöku. Með þessum valkosti þarftu ekki að borga húsnæðislánið þitt, en þú gætir samt verið ábyrgur fyrir því að greiða mismuninn á verðmæti heimilis þíns og veðjöfnuði.
Settu upp endurgreiðsluáætlun: Ef þú veist að þú getur ekki greitt húsnæðislánið þitt fyrir tiltekinn mánuð, láttu lánveitandann vita eins fljótt og auðið er. Lánveitandi þinn getur líklega sett upp greiðsluáætlun sem felur í sér tíðari, en lægri greiðslur, eða frestun í einn eða tvo mánuði.

Afleiðingar fjárnáms

Það eru ýmsar fjárhagslegar afleiðingar af fjárnámi og þær geta verið hrikalegar. Fyrir það fyrsta getur verið krefjandi að fá húsnæðislán eftir fjárnám vegna áhrifa á lánsfé þitt og þeirrar staðreyndar að þú munt líklega verða fyrir biðtíma áður en þú átt möguleika á nýju láni. Hinar afleiðingar eignaupptöku eru:

Að missa heimilið þitt, sem setur þig í þá stöðu að þurfa að finna nýjan stað til að búa með eignaupptöku á skrá.
Skemmdir á lánsfé þínu, þar sem fjárnám er á lánshæfismatsskýrslu þinni í sjö ár
Að missa eign þína og eigið fé, sem getur haft víðtæk áhrif á heildarauð þinn
Að skulda fé af eftirstöðvunum ef um er að ræða fjárnám fyrir dómstólum og vera háð málaferlum, launum og fleira ef þú getur ekki borgað

kjarni málsins

Ef þú ert í erfiðleikum með að greiða af húsnæðislánum þínum eru bestu veðmálin þín til að forðast fullnustu tími og samskipti. Um leið og þú áttar þig á því að þú getur ekki borgað húsnæðislánið þitt skaltu hafa samband við lánveitanda þinn eða þjónustuaðila til að fræðast um valkostina sem eru í boði fyrir þig. Þeir gætu hugsanlega sett upp greiðsluáætlun eða leyft þér að fresta greiðslunni í einn mánuð ef þú átt í tímabundnum fjárhagserfiðleikum.

##Hápunktar

Fullnustuferlið er mismunandi eftir ríkjum, en almennt reyna lánveitendur að vinna með lántakendum til að ná þeim í greiðslur og forðast fjárnám.
Nýjasti landsmeðalfjöldi daga fyrir fjárnámsferlið er 857; þó er tímalínan mjög mismunandi eftir ríkjum.
Fullnustueign er löglegt ferli sem gerir lánveitendum kleift að endurheimta þá upphæð sem skuldað er á vanskilaláni með því að taka eignarhald á og selja veðsettu eignina.