skortsala

Hvað er skortsala?

Skortsala í fasteign er tilboð um eign á ásettu verði sem er lægra en það sem er á veð núverandi eiganda.

Skortsala er venjulega merki um fjárhagslega vandaðan húseiganda sem þarf að selja eignina áður en lánveitandinn tekur hana í fjárnám.

Allur ágóði af skortsölu rennur til lánveitanda. Lánveitandinn hefur þá tvo möguleika - að fyrirgefa eftirstöðvarnar eða að sækjast eftir skortdómi sem krefst þess að fyrrverandi húseigandi greiði lánveitanda mismuninn allan eða hluta. Í sumum ríkjum verður að fyrirgefa þennan verðmun.

Skilningur á skortsölu

Skortsala verður venjulega þegar húseigandi er í fjárhagsvandræðum og hefur misst af einni eða fleiri greiðslum af húsnæðislánum. Eignatökumál gætu verið framundan.

Þeir eru líka líklegri til að eiga sér stað þegar húsnæðismarkaðurinn er í niðursveiflu, eins og fjármálakreppan 2007-2009 sem olli því að íbúðaverð lækkaði og sala dró úr á mörgum svæðum.

Til dæmis, ef fasteignaverð lækkar, getur húseigandi endað með því að selja hús fyrir $ 150.000 þegar enn eru $ 175.000 eftir sem þarf að greiða af veðinu. Mismunurinn upp á $25.000 (að frádregnum lokunar- og öðrum sölukostnaði ) er kallaður skorturinn.

Lánveitandi Afskrá

Áður en ferlið getur hafist verður húsnæðislánveitandinn að skrifa undir ákvörðun um að framkvæma skortsölu, stundum kölluð forsölu.

Lánveitandinn, venjulega banki, krefst þess að veðhafi leggi fram skjöl sem útskýra hvers vegna skortsala er skynsamleg. Engin skortsala getur átt sér stað nema með fyrirfram samþykki lánveitanda.

Skortsala hefur tilhneigingu til að vera löng og pappírsfrek viðskipti, sem tekur allt að heilt ár að vinna úr. Þær eru ekki eins skaðlegar fyrir lánshæfiseinkunn húseiganda og fjárnám.

Mismunun í húsnæðislánum er ólögleg. Ef þú heldur að þér hafi verið mismunað vegna kynþáttar, trúarbragða, kynferðis, hjúskaparstöðu, notkunar opinberrar aðstoðar, þjóðernisuppruna, fötlunar eða aldurs, þá eru skref sem þú getur tekið. Eitt er að leggja fram skýrslu til Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eða hjá bandaríska húsnæðis- og borgarþróunarráðuneytinu (HUD).

Sérstök atriði

Skortsala skaðar lánshæfiseinkunn einstaklings minna en fjárnám en það er samt neikvætt lánshæfismat. Hvers konar fasteignasala sem lánafyrirtæki gefur til kynna að sé ekki greidd eins og um hefur verið samið er rugl í einkunn. Skortsala, eignaupptökur og verk í stað fjárnáms skaða allt lánshæfiseinkunn einstaklings að einhverju leyti.

Skortsala útilokar ekki alltaf eftirstandandi veðskuldir. Það eru tveir hlutar í veði. Í fyrsta lagi er veð í eigninni sem er notað til að tryggja lánið. Veðrétturinn verndar lánveitandann ef lántaki getur ekki endurgreitt lánið. Það veitir lánastofnuninni rétt til að selja eignina til endurgreiðslu. Þessi hluti veðsins fellur niður í skortsölu.

Seinni hluti veðsins er loforð um endurgreiðslu. Lánveitendur geta samt framfylgt þessum hluta annað hvort með nýjum seðli eða innheimtu skortsins. Í öllum tilvikum verður lánveitandinn að samþykkja skortsöluna, sem þýðir að lántakendur eru stundum að geðþótta.

Þegar lánveitandi er sannfærður um að samþykkja skortsölu er mikilvægt að húseigandinn geti nefnt nýja uppsprettu fjárhagserfiðleika, ekki eitthvað sem var haldið eftir á þeim tíma sem veð var samþykkt.

Smásala vs. Gjaldtöku

Stutt sala eða fjárnám eru tvær mögulegar niðurstöður fyrir húseigendur sem eru á eftir greiðslum af húsnæðislánum, eiga heimili sem er neðansjávar eða hvort tveggja. Í báðum tilvikum neyðist eigandinn til að skilja við heimilið, en tímalínan og afleiðingarnar eru mismunandi.

Hvernig eignaupptaka virkar

Í fjárnáminu tekur lánveitandinn hald á húsnæðið eftir að lántaki hefur ekki staðið við greiðslur. Ólíkt skortsölu er fjárnám að frumkvæði lánveitandans. Gjaldtaka er síðasti kosturinn fyrir lánveitandann.

Í slíkum tilfellum tekur lánveitandinn húsið til baka í von um að ná fjárfestingu sinni í veðinu að lokum. Ólíkt flestum skortsölum eiga margar eignaupptökur sér stað eftir að húseigandinn yfirgefur heimilið. Ef íbúarnir eru enn á heimilinu eru þeir útskúfaðir af lánveitanda.

Þegar lánveitandinn hefur aðgang að heimilinu pantar hann verðmat og setur það til sölu.

Gjaldtaka tekur venjulega styttri tíma að ljúka vegna þess að lánveitandinn vill leysa eignina fljótt. Fullnustuheimili geta jafnvel verið boðin út á opinberri sölu fjárvörsluaðila.

Það fer eftir aðstæðum, húseigendur sem upplifa eignaupptöku þurfa að bíða í tvö til sjö ár með að kaupa annað heimili. Gjaldtöku er geymt á lánshæfismatsskýrslu einstaklings í sjö ár.

Hvernig skortsala virkar

Þjáður húseigandi fær almennt að vera á heimilinu meðan á stutta söluferlinu stendur.

Húseigandi sem hefur gengið í gegnum skortsölu getur, með ákveðnum takmörkunum, átt rétt á að kaupa annað húsnæði strax.

Þó að fjárnám leyfir þér í raun að ganga frá heimili þínu - að vísu með alvarlegum afleiðingum fyrir fjárhagslega framtíð þína, eins og að þurfa að lýsa yfir gjaldþroti og eyðileggja lánstraust þitt - þá er vinnufrekt að ganga frá skortsölu. Hins vegar getur borgunin fyrir aukavinnuna sem fylgir skortsölu verið þess virði.

Minni róttækari valkostir við skortsölu eru meðal annars lánsbreytingar eða notkun einkaveðtrygginga.

Smásöluvalkostir

Áður en þú hættir við skortsölu skaltu ræða við lánveitandann þinn um möguleikann á endurskoðaðri greiðsluáætlun eða breytingu á láni. Einn af þessum valkostum gæti gert þér kleift að vera á heimili þínu og koma þér á fætur aftur.

Að fá lánsbreytingu getur lækkað lánshæfiseinkunn þína tímabundið, sem og allar umsóknir um nýtt lánsfé.

Annar mögulegur valkostur til að vera á heimili þínu gæti verið í boði ef þú ert með einkaveðtryggingu (PMI). Margir húseigendur sem keyptu heimili með minna en 20% niður var gert að kaupa PMI með heimilum sínum. Ef PMI fyrirtækið telur að þú hafir tækifæri til að jafna þig eftir núverandi fjárhagsstöðu þína, gæti það framvísað fé til lánveitandans til að uppfæra greiðslur þínar. Að lokum verður þú að endurgreiða fyrirframgreiðsluna.

Stutt söluferlið

Nokkur skref eru nauðsynleg til að koma af stað skortsölu.

Sannfærðu lánveitandann

Áður en ferlið hefst ættu húseigendur í erfiðleikum að íhuga hversu líklegt er að lánveitandinn samþykki að vinna með þeim á skortsölu. Lánveitandinn þarf ekki að vinna.

Uppspretta fjárhagsvandans ætti að vera ný, eins og heilsufarsvandamál, vinnumissi eða skilnaður, frekar en eitthvað sem ekki var gefið upp þegar upphaflega var sótt um lán hjá húsnæðiskaupanda. Lánveitandinn mun ekki vera hliðhollur óheiðarlegum lántakanda.

Hins vegar, ef þér finnst þú vera fórnarlamb rándýrra útlánahátta,. gætirðu hugsanlega talað lánveitandann í skortsölu jafnvel þótt þú hafir ekki lent í neinum stórum fjárhagslegum hörmungum síðan þú keyptir heimilið.

Til að setja sjálfan þig í sannfærandi stöðu skaltu hætta að kaupa ónauðsynlegar vörur. Þú vilt ekki líta út fyrir að vera óábyrgur fyrir lánveitanda þegar hann fer yfir tillögu þína.

Vertu meðvitaður um aðrar aðstæður sem geta komið í veg fyrir samþykki skortsölu. Ef þú ert ekki enn í vanskilum á húsnæðislánum þínum, mun lánveitandinn líklega ekki vera tilbúinn að vinna með þér. Ef lánveitandinn heldur að hann geti fengið meiri peninga af því að ná fram eignarnámi á heimili þínu en að leyfa skortsölu, gæti hann ekki leyft slíku. Ef einhver samdi undirritað veð, getur lánveitandinn haldið viðkomandi ábyrgan fyrir greiðslu frekar en að gera skortsölu.

Ef þú heldur að aðstæður þínar séu þroskaðar fyrir skortsölu skaltu ræða við ákvörðunaraðila í bankanum um möguleikann. Ekki bara tala við þjónustufulltrúa. Biðjið strax um að tala við tjónadeild lánveitanda.

Ef þér líkar ekki það sem fyrsti ákvörðunaraðili segir, reyndu þá að tala við annan annan dag og sjáðu hvort þú færð annað svar. Ef lánveitandinn er tilbúinn að íhuga skortsölu ertu tilbúinn að halda áfram með að búa til skortsölutillöguna og finna kaupanda.

Ráðfærðu þig við fagfólk

Á þessum tímapunkti ættir þú að ráðfæra þig við lögfræðing, skattasérfræðing og fasteignasala. Þó að þetta sé fagþjónusta á háu verði, gætirðu lent í enn meiri fjárhagsvandræðum ef þú reynir að höndla flókin skortsöluviðskipti sjálfur.

Þú gætir hugsanlega greitt fyrir þessi þjónustugjöld af söluhagnaðinum frá heimili þínu. Fagfólk sem er vant að takast á við skortsöluviðskipti munu geta gefið þér leiðbeiningar um hvernig á að greiða þau.

Stilltu verð

Þegar þú setur upp ásett verð, vertu viss um að taka kostnaðinn við að selja eignina inn í heildarfjárhæðina sem þú þarft til að komast út úr sölunni. Auðvitað viltu selja húsið fyrir eins nálægt verðmæti húsnæðislánsins og mögulegt er, en á lágmarkaði er víst að það vanti.

Í sumum ríkjum, jafnvel eftir skortsölu, mun bankinn búast við því að þú greiðir til baka allt eða hluta af þeim skorti.

Safnaðu skjölunum þínum og finndu kaupanda

Safnaðu öllum skjölum sem þú þarft til að sanna fjárhagserfiðleika þína fyrir lánveitanda. Þetta geta falið í sér bankayfirlit,. sjúkrareikninga, launaseðla, uppsagnartilkynningu frá fyrra starfi þínu eða skilnaðarúrskurður.

Það er undir þér komið að koma með tillögu. Vertu meðvituð um að lánveitandinn verður að lokum að samþykkja skortsölu eftir að hafa fengið allar upplýsingar vegna þess að lánveitandinn er viðtakandi ágóðans.

Starf þitt er að finna kaupanda fyrir heimili þitt.

Sendu tillögu þína til bankans

Þegar þú hefur kaupanda og nauðsynlega pappíra ertu tilbúinn til að skila tilboði kaupanda og tillögu til bankans.

Ásamt skjölum um erfiða fjárhagsstöðu þína ætti tillaga þín að innihalda erfiðleikabréf sem útskýrir aðstæðurnar sem koma í veg fyrir að þú greiðir húsnæðislán. Þú vilt gera það eins sannfærandi og mögulegt er og vernda hagsmuni þína á sama tíma og þú höfðar til bankans.

Vertu varkár við að senda fjárhagsupplýsingar þínar til lánveitanda. Ef það samþykkir ekki skortsöluna gæti það notað fjárhagsupplýsingar þínar til að reyna að fá peninga út úr þér í fjárnámsmálum. Ef þú ert enn með reiðufjáreignir gæti verið búist við að þú notir þær til að halda áfram að greiða af húsnæðislánum eða til að bæta upp það sem vantar á milli söluverðs og veðfjárhæðar .

Lögfræðingur með reynslu í að klára skortsölu getur hjálpað þér að vafra um upplýsingarnar.

Skortsala getur tekið lengri tíma en venjuleg heimilissala vegna þess að þörf er á samþykki lánveitanda. Þeir detta líka oft í gegn. Kaupandi gæti fundið aðra eign á meðan hann bíður eftir svari frá þér. Vertu tilbúinn fyrir þennan möguleika. Ef skortsöluviðskiptin ganga í gegn, hafðu samband við ríkisskattstjórann (IRS) til að sjá hvort þú þurfir að borga skatta af skortinum.

Ekki gleyma því að skortsala getur samt haft áhrif á lánstraust þitt. Mánuðirnir af húsnæðislánum sem þú misstir af fyrir skortsöluna geta birst sem vanskilagreiðslur á lánshæfismatsskýrslunni þinni. Það er undir bankanum komið að ákveða hvað á að tilkynna, svo það er þér fyrir bestu að reyna að sannfæra bankann um að tilkynna ekki um vanskil.

Bankinn þinn gæti verið líklegri til að vera örlátur í þessu sambandi ef þú komst að erfiðleikum þínum áður en þú varst verulega á eftir.

Stutt söluaðferðir fyrir kaupendur og fjárfesta

Skortsala getur skapað frábær tækifæri fyrir kaupendur til að fá hús á lægra verði. Hér eru nokkur ráð til að hjálpa þér að taka skynsamlegar ákvarðanir þegar þú íhugar skortsölu.

Lærðu hvernig á að finna þá

Flestar skortsölueignir eru skráðar af fasteignasölum og á fasteignavefsíðum. Sumar skráningar gætu ekki verið auglýstar sem skortsölur, svo þú gætir þurft að leita að vísbendingum í skráningunni. Það getur verið gefið til kynna að það sé háð samþykki banka.

Reyndur fasteignasali getur skipt miklu máli hvað varðar að finna og loka skortsölueignum. Umboðsmenn sem sérhæfa sig í skortsölu geta verið með skortsölu og foreclosure Resource (SFR) vottun, tilnefningu í boði hjá Landssamtökum fasteignasala (NAR).

Handhafar þessarar vottunar hafa sérhæfða þjálfun í skortsölu og eignaupptöku, hæfi seljendur til skortsölu, samningaviðræður við lánveitendur og verndun kaupenda.

Búðu þig undir að flýta þér og bíða

Skortsala eru flókin, tímafrek viðskipti fyrir bæði kaupanda og seljanda. Það getur tekið vikur eða mánuði fyrir lánveitanda að samþykkja skortsölu og margir kaupendur sem leggja inn tilboð hætta á endanum vegna þess að ferlið tekur of langan tíma.

Reglur um skortsöluviðskipti eru mismunandi frá ríki til ríkis, en skrefin innihalda venjulega:

• Stutt sölupakki: Lántaki þarf að sanna fjárhagserfiðleika með því að leggja fram fjárhagspakka til lánveitanda síns. Pakkinn inniheldur reikningsskil, bréf sem lýsir erfiðleikum seljanda og fjárhagsskýrslur, þar á meðal skattframtöl, W-2,. launaseðla og bankayfirlit.

• Stutt sölutilboð: Þegar seljandi hefur samþykkt tilboð frá hugsanlegum kaupanda sendir skráningaraðili lánveitanda skráningarsamninginn,. framkvæmt kauptilboð, forsamþykkisbréf kaupanda,. afrit af alvöru peningaávísuninni,. og skortsölupakka seljanda. Ef eitthvað vantar í pakkann, annað hvort vegna þess að skjal var ekki sent inn eða vegna skjalavillu af hálfu bankans, mun ferlið seinka.

• Afgreiðsla banka: Athugun bankans á tilboðinu getur tekið nokkrar vikur til mánuði. Að lokum mun það samþykkja eða hafna því. Þó að seljandi samþykki tilboð þýðir það ekki að bankinn samþykki verðið. Telji bankinn sig geta grætt meira með fjárnámsaðgerðum mun hann hafna tilboðinu.

Ef þú ert að kaupa hús í skortsölu með það í huga að snúa því við er lykillinn að arðbærum viðskiptum gott kaupverð.

Það er allt í tölunum

Í fasteignafjárfestingu er talað um að peningarnir séu í kaupunum. Þetta þýðir að gott kaupverð er oft lykillinn að góðum samningi. Ef þú getur fengið eign á góðu verði, þá eykur þú líkurnar á að þú komir út á undan þegar kemur að því að selja. Ef kaupverðið er í hámarki, á hinn bóginn, munt þú horfa á hagnaðarframlegð þína rýrna.

Þú ættir að geta keypt eignina, sett hana í frábært ástand og selt hana á arðbæru verði. Fjárfestar þurfa að geta snúið við og selt húsið fljótt - venjulega fyrir neðan markað - og gott kaupverð gerir þetta mögulegt.

Kaupverðið er þó aðeins ein mikilvæg tala. Þú verður líka að gera aðra útreikninga, þar á meðal:

Kostnaður við viðgerðir og endurbætur

Þessi kostnaður er breytilegur eftir ástandi eignarinnar og áætlunum þínum um það. Það borgar sig að leggja á sig tíma og fyrirhöfn til að þróa raunhæf fjárhagsáætlun, þar sem þetta er ein af þeim tölum sem þú þarft til að ákvarða hvort fjárfestingin geti skilað peningum.

Kostnaður sem þarf að huga að felur í sér efni, vinnu, leyfi, skoðunargjöld, ruslaflutning, geymslukostnað og leiga á ruslahaugum. Góð skoðun (áður en þú kaupir) getur varað þig við miklum útgjöldum, svo sem sprungnum grunni, gölluðum raflögnum eða víðtækum termítskemmdum.

Eftir viðgerðargildi (ARV)

ARV er mat á gangvirði eignarinnar (FMV) eftir allar viðgerðir og endurbætur. Fjárfestar skoða þessa tölu til að ákvarða hvort eign hafi hagnaðarmöguleika.

Besta leiðin til að meta ARV eignar er að skoða sambærilegar (comps). Þetta eru heimili sem hafa nýlega selst á svæðinu (venjulega í allt að mílu fjarlægð frá viðkomandi eign) sem hafa svipaða eiginleika hvað varðar fermetrafjölda, svo sem fjölda svefnherbergja og baðherbergja.

Flutningskostnaður

Flutningskostnaður er kostnaður þinn við að halda á eigninni. Því lengur sem þú átt eignina, því meira eyðir þú í flutningskostnað, sem felur í sér:

• Greiðsla fasteignaveðlána (þ.mt vextir)

• fasteignagjöld

• Tryggingar

• Íbúða- og félagsgjöld

• Veitur (rafmagn, gas, vatn, fráveita, rusl)

Ákvarða arðsemi

Til þess að fjárfesting sé arðbær verður summa kostnaðar þíns (kaupverð, viðgerðar- og endurbótakostnaður og burðarkostnaður) að vera lægri en ARV. Ef kostnaður þinn er nálægt eða hærri en ARV verður erfitt eða ómögulegt að græða. Þú getur ákvarðað hugsanlegan hagnað með því að draga frá kaupverði, viðgerðar- og endurbótakostnaði og að bera kostnað frá ARV:

Hagnaður = ARV – Kaupverð – R&R Kostnaður – Burðarkostnaður

Fasteignafjárfestar gætu búist við að fá að minnsta kosti 20% hagnað af eign. Sumir nota leiðbeiningar til að meta eignir á ýmsum húsnæðismörkuðum. Samkvæmt þessum viðmiðunarreglum ætti heildarfjárfesting (kaupverð, viðgerðar- og endurbótakostnaður og burðarkostnaður) ekki að fara yfir:

• 80% af ARV á markaði þar sem verðmæti heimilis hækkar

• 70% til 75% af ARV á sléttum markaði

• 60% til 65% af ARV á markaði þar sem verðmæti heimilis eru að lækka

Ef ARV eignar er $200.000, til dæmis, ætti heildarfjárfesting þín að vera takmörkuð við um $160.000 á hækkandi markaði, $140.000 á flatmarkaði og $120.000 á markaði með lækkandi verðmæti.

Hin ýmsu fjárfestingarstig eru notuð til að draga úr áhættu við breyttar markaðsaðstæður. Þú getur áhættu meira á hækkandi markaði vegna þess að þú ert líklegri til að fá ARV þinn eða betri þegar þú selur. Á fallandi markaði er ólíklegra að þú fáir ARV þinn, svo fjárfesting þín ætti að vera minni.

Aðalatriðið

Skammsölueign getur veitt frábært tækifæri til að kaupa hús fyrir minna fé. Í mörgum tilfellum eru skortsöluhúsnæði í þokkalegu ástandi og á meðan kaupverðið gæti verið hærra en fjárnám getur kostnaðurinn við að gera heimilið markaðshæft verið mun lægri og ókostirnir fyrir seljanda minna alvarlegir.

Hins vegar, vegna þess langa ferlis, verða kaupendur og seljendur að vera tilbúnir að bíða. Reyndur fasteignasali getur hjálpað þér að ákveða sanngjarnt tilboð og semja við bankann.

Vegna þess að skattalög eru flókin og stöðugt að breytast, ættir þú að ráðfæra þig við löggiltan endurskoðanda (CPA) sem veit um fasteignafjárfestingar og tengd skattalög til að veita þér ítarlegar og uppfærðar upplýsingar.

Það getur þýtt muninn á því að græða og taka tap á fjárfestingu.

##Hápunktar

• Fjárhagslegar afleiðingar skortsölu geta verið vægari en fjárnám fyrir bæði seljanda og lánveitanda.

• Fyrrverandi eigandi gæti þurft að greiða það sem vantaði eða skuldin gæti verið eftirgefin.

• Skortsala gefur venjulega til kynna að húseigandi sé í fjárhagsvandræðum, fasteignamarkaði í deiglunni eða hvort tveggja.

• Skortsalan þarf að samþykkja fyrirfram af húsnæðislánveitanda.

• Fyrir íbúðakaupanda getur skortsala verið gott tækifæri ef farið er varlega í hana.

##Algengar spurningar

Hver er munurinn á skortsölu og eignaupptöku?

Í skortsölu er ferlið sett af stað af húseiganda til að komast út úr fjárhagsvandræðum. Eigandi verður að sanna umfang fjárhagsvandans með skjölum sem lögð eru fyrir lánveitanda. Ef lánveitandi samþykkir að halda áfram er húseigandinn ábyrgur fyrir því að finna kaupanda. Í fjárnáminu byrjar lánveitandinn ferlið, tekur húsið og, ef nauðsyn krefur, vísar eigandanum út sem hefur ekki staðið við greiðslur. Gjaldtökuferlið er almennt hraðari en skortsala, þar sem lánveitandi leitast við að leysa eignina upp eins fljótt og auðið er.

Hvað er skortsala?

Í fasteignum getur skortsala átt sér stað þegar eigandi selur hús á verði sem er lægra en útistandandi veðfjárhæð. Þetta gerist venjulega þegar eigandinn er undir fjárhagslegu álagi og er á eftir greiðslum af húsnæðislánum. Eiganda er skylt að selja húsnæðið til þriðja aðila þar sem allur ágóði af sölunni rennur til lánveitanda. Lánveitandi verður að samþykkja skortsöluna áður en hún gerist. Ferlið getur tekið allt að ár vegna pappírsvinnunnar.

Er góð hugmynd að kaupa skortsölueign?

Að kaupa skortsölueign getur verið góður samningur fyrir væntanlega kaupanda. Hins vegar er mikilvægt að vera meðvitaður um suma galla sem fylgja. Skortsala getur tekið langan tíma. Þar að auki, ef bankinn telur að fjárnám sé ábatasamari kostur, gæti hann hafnað skortsölunni og haldið áfram með fjárnám í staðinn.