Penalità di pagamento anticipato
Stai pensando di vendere la tua casa, rifinanziare il tuo mutuo o pagare un mutuo extra? Ognuna di queste azioni potrebbe potenzialmente innescare una sanzione di pagamento anticipato dal tuo prestatore di mutui ipotecari, che potrebbe farti tornare indietro di migliaia di dollari se non stai attento.
Che cos'è una penale di pagamento anticipato?
Quali tipi di mutuo prevedono penali per il pagamento anticipato?
Come funziona una penale di pagamento anticipato
A quanto ammontano le penali per il pagamento anticipato?
Tipi di penali per pagamento anticipato
Esempio di penale di pagamento anticipato
Come sapere se il tuo mutuo ha una penale di pagamento anticipato
Come evitare una penale di pagamento anticipato
Che cos'è una penale di pagamento anticipato?
Definizione della penale di pagamento anticipato
Una penale di pagamento anticipato è una commissione addebitata da un prestatore per scoraggiare un mutuatario dal pagare più del pagamento periodico programmato o estinguere completamente il prestito secondo i termini del contratto di prestito.
La buona notizia è che la maggior parte dei mutuatari al giorno d'oggi non è soggetta a una penale di pagamento anticipato, ma è importante vedere se ne sei soggetto prima di ottenere o rifinanziare un mutuo, mettere in vendita la tua casa o tentare di estinguere anticipatamente il mutuo .
Gli istituti di credito ipotecario e le banche guadagnano di più quando si estingue il prestito in un periodo più lungo, ad esempio con un mutuo di 30 anni. Questo perché gli interessi maturano durante la durata di un prestito. Se estinguerai anticipatamente il tuo prestito vendendo la tua casa, rifinanziando un nuovo prestito o effettuando pagamenti extra verso il tuo principale, il prestatore non guadagnerà tanto su quel prestito.
"In questo modo si priva il prestatore dell'interesse previsto per la durata del prestito e si riduce anche la durata del prestito", afferma Charles Gallagher, un avvocato di San Pietroburgo, in Florida.
"Gli istituti di credito utilizzano sanzioni di pagamento anticipato per incentivare le persone a mantenere il prestito per più di un anno o due", afferma Kate Bulger, direttore dello sviluppo aziendale per Money Management International ad Atlanta.
Quali tipi di mutuo prevedono penali per il pagamento anticipato?
Fortunatamente, le sanzioni per il pagamento anticipato sono meno comuni di quanto non fossero anni fa.
"Sono associati a mutui non conformi - prestiti non venduti o assicurati da imprese sponsorizzate dal governo come Fannie Mae o Freddie Mac - e non si applicano a mutui per la casa convenzionali, FHA, VA o USDA", afferma Anna DeSimone , esperto di finanza personale con sede a New York e autore di "Housing Finance 2020".
DeSimone aggiunge che una penale di pagamento anticipato non è necessariamente una cosa negativa. Potresti aver dovuto perseguire un prestito con una penale di pagamento anticipato per ottenere il finanziamento. Ad esempio, se sei un lavoratore autonomo e gestisci una piccola impresa con meno di due anni di storia richiesta dai finanziatori convenzionali, potresti dover ottenere un mutuo non qualificato che viene fornito con una penale di pagamento anticipato.
Gallagher aggiunge che il Dodd-Frank Act proibisce la maggior parte delle sanzioni di pagamento anticipato per i mutui residenziali attuali, ma sono ancora consentiti per i prestiti che sono stati eseguiti prima del 10 gennaio 2014.
Come funziona una penale di pagamento anticipato
Il Dodd-Frank Act ha stabilito limitazioni per le sanzioni di pagamento anticipato. Oggi la sanzione anticipata del mutuo può essere valutata solo durante i primi tre anni di durata del prestito. Inoltre, le sanzioni sono limitate al 2% del saldo del prestito per i primi due anni e all'1% del saldo del prestito per il terzo anno.
"La sanzione viene sempre indicata con la quotazione del tasso ipotecario quando si cerca un prestito", afferma DeSimone. "In genere, vedrai una dichiarazione del tipo 'tassa di penale per il pagamento anticipato pari a tre mesi' che gli interessi devono essere pagati nel caso in cui l'ipoteca venga terminata entro 12 mesi'".
Quando ti viene valutata una penale di pagamento anticipato, questa verrà addebitata e pagata come una somma forfettaria al prestatore. Viene valutato al momento del rifinanziamento o della vendita della tua casa e di solito viene raccolto dai proventi della chiusura.
A quanto ammontano le penali per il pagamento anticipato?
Sebbene oggi le sanzioni per il pagamento anticipato siano rare, quando applicabili, la commissione può essere elevata. La sanzione può essere del 2 percento del saldo del tuo prestito entro i primi due anni del prestito e dell'1 percento del saldo del tuo prestito nel terzo anno.
Ad esempio, supponiamo che tu voglia vendere la tua casa solo un anno dopo aver acceso un mutuo ipotecario non conforme per acquistarla. Supponiamo che il tuo saldo residuo sia di $ 300.000. Alla chiusura, ti verrà probabilmente addebitata una penale di pagamento anticipato di $ 6.000, che ammonta al 2%.
"Prima del Dodd-Frank Act, le sanzioni per il pagamento anticipato erano anche peggiori, spesso comprese tra il 3 e il 5 percento", afferma Gallagher.
Tipi di penali per pagamento anticipato
Esistono due tipi di penalità di pagamento anticipato: soft e hard.
“Una penalità di pagamento anticipato graduale viene valutata solo quando rifinanzia la tua casa. E sarebbe conforme al linguaggio di una sanzione percentuale concordata che si trova nei documenti del tuo mutuo ipotecario", afferma Gallagher.
Una penalità dura si verifica quando vendi la tua casa o rifinanzia. Puoi anche incorrere in una penale di pagamento anticipato se tenti di ripagare più del 20 percento del saldo del tuo prestito in un dato anno.
"Effettuare alcuni pagamenti extra per il tuo capitale o pagare un piccolo extra ogni mese di solito non è sufficiente per attivare una penale di pagamento anticipato", afferma Bulger.
Esempio di penale per pagamento anticipato
Ecco un altro scenario di penalità di pagamento anticipato. Supponiamo che tu abbia acquistato una casa 19 mesi fa e abbia preso in prestito $ 200.000 tramite un mutuo ipotecario non conforme per finanziarla. Ora, i tassi di interesse sono scesi molto più in basso e si desidera rifinanziare per abbassare i pagamenti mensili.
"In questo caso, poiché stai rifinanziando entro i primi due anni del prestito, ti verrà addebitata una penale di $ 4.000, pari al 2% del tuo saldo", afferma Bulger.
Un altro esempio: immagina di ereditare un guadagno inaspettato e di decidere di utilizzarne $ 30.000 per estinguere più rapidamente il tuo mutuo di $ 200.000.
"In questo scenario, non ti verrà addebitata una penale di pagamento anticipato", afferma Bulger. "Questo perché il tuo pagamento anticipato di $ 30.000 è inferiore al 20 percento massimo che il tuo prestatore consentirà annualmente come importo di pagamento anticipato".
Come sapere se il tuo mutuo ha una penale di pagamento anticipato
Se non sei sicuro che una sanzione di pagamento anticipato si applichi al tuo mutuo attuale, Bulger consiglia di chiamare il tuo prestatore di mutui o il gestore del tuo mutuo per chiedere. Un altro metodo è controllare la stampa fine sul tuo estratto conto mensile o sui documenti di chiusura.
Come evitare una penale di pagamento anticipato
Il modo migliore per evitare una penale di pagamento anticipato è fare un abbonamento sui prestiti che impongono il canone.
"Acquista attentamente il mercato con più di un prestatore e chiedi informazioni sui diversi prodotti di prestito", afferma Gallagher. "Richiedi un prestito senza una penale di pagamento anticipato e leggi attentamente i termini del tuo prestito e le pratiche burocratiche prima di firmarlo alla chiusura."
Se vieni a sapere che potresti essere soggetto a una penale di pagamento anticipato, scopri tutti i dettagli. Prova a programmare con attenzione una strategia di vendita, rifinanziamento o pagamento accelerato in modo da evitare di pagare eventuali penali.
"Inoltre, chiama il tuo prestatore e prova a negoziare una penale inferiore per il pagamento anticipato", dice Bulger. "Non sono tenuti ad abbassare la sanzione, ma in alcune circostanze possono concordare un importo inferiore".
Mette in risalto
Gli istituti di credito ipotecario sono tenuti a rivelare le penali di rimborso anticipato al momento della chiusura di un nuovo mutuo.
Le sanzioni per il pagamento anticipato servono come protezione per i prestatori contro la perdita di interessi attivi.
Una clausola penale di pagamento anticipato stabilisce che una sanzione sarà valutata se il mutuatario paga o estingue in modo significativo il mutuo, di solito entro i primi cinque anni dal prestito.
