不適合住宅ローン

##不適合住宅ローンとは何ですか？

不適合住宅ローンとは、ファニーメイやフレディマックなどの政府支援機関（GSE）のガイドラインを満たしていないため、それらに売却できない住宅ローンです。 GSEガイドラインは、他の要素の中でも、最大融資額、適切なプロパティ、頭金要件、およびクレジット要件で構成されています。

適合の住宅ローンと対比される場合があります。

##不適合住宅ローンを理解する

不適合な住宅ローンは、リスクが高い、または過度に複雑であるという意味で、不良債権ではありません。金融機関は、GSEガイドラインに準拠しておらず、その結果、販売が難しいため、それらを嫌っています。このため、銀行は通常、不適合なローンに対してより高い金利を要求します。

プライベートバンクは当初ほとんどの住宅ローンを作成しますが、最終的にはファニーメイとフレディマックのポートフォリオになります。これらの2つのGSEは銀行からローンを購入し、それらを住宅ローン担保証券（MBS）にパッケージ化して、経済市場で販売します。 MBSは、規制および認可された金融機関から発行された住宅ローンのコレクションによって保護される資産担保証券（ABS）の一種です。 MBSを購入、パッケージ化、再販する民間金融会社がありますが、ファニーメイとフレディメイは2つの最大の購入者です。

銀行は住宅ローンの売り上げからのお金を使って、現在の金利で新しいローンを提供することに投資します。しかし、ファニーメイとフレディマックは住宅ローン商品だけを購入することはできません。 2つのGSEには、比較的リスクがないと見なされるローンの購入に連邦規則の制限があります。これらのローンは適合住宅ローンであり、銀行はすぐに売れるという理由だけでそれらを気に入っています。

対照的に、ファニーメイとフレディマックが購入できない住宅ローンは、銀行が書くのに本質的にリスクがあります。これらの売却が困難なローンは、銀行のポートフォリオにとどまるか、不適合ローンの流通市場を専門とする事業体に売却する必要があります。

##不適合住宅ローンの種類

ファニーメイとフレディメイが不適合とみなすさまざまな借り手の状況とローンの種類があります。

最も一般的な不適合住宅ローンは、しばしばジャンボ住宅ローンと呼ばれるものです。ファニーメイおよびフレディマックの制限よりもかなりの金額で書かれたローンです。 2022年には、ほとんどの米国の郡での上限は647,200ドルですが、ニューヨーク市やサンフランシスコなどの一部の高コスト地域では、970,800ドルにもなる可能性があります。

住宅ローンは、不適合であるためにジャンボである必要はありません。低頭金も不適合ステータスを引き起こす可能性があります。しきい値はさまざまですが、従来の住宅ローンでは10パーセント、連邦住宅管理（FHA）ローンではわずか3パーセントになる可能性があります。

また、要因は購入者の債務対収益比率（DTI）であり、これは通常、適合ローンとして適格となるために43％を超えてはなりません。通常、660以上のクレジットスコアも必要です。

プロパティの種類は、住宅ローンが不適合であるかどうかを判断することもできます。たとえば、コンドミニアムの購入者は、夢の休暇用ユニットが不適合であると知ったときにつまずくことがよくあります。これは、複合施設が保証できないと見なされているためです。これには、開発者などの単一のエンティティがユニットの10％以上を所有しているコンドミニアムの関連付けが含まれます。その他の落とし穴には、ユニットの大部分が持ち家ではない場合、平方フィートの25％以上が商業用である場合、または住宅所有者協会（HOA）が訴訟を起こしている場合が含まれます。

##ハイライト

-不適合住宅ローンは、政府支援機関（GSE）のガイドラインに準拠していない住宅ローンであるため、ファニーメイやフレディマックなどの機関に転売することはできません。

-適合ローン限度額を超える住宅ローンは不適合として分類され、ジャンボ住宅ローンと呼ばれます。

-これらのローンは、多くの場合、適合住宅ローンよりも高い金利を運びます。

-ローンの規模以外に、住宅ローンは、借り手のローン対価値比率（頭金の規模）、負債対収入の比率、クレジットスコアと履歴、および文書化の要件に基づいて不適合になる可能性があります。