不合格抵押贷款

什么是不合格抵押贷款？

不合格抵押贷款是不符合政府资助企业(GSE) 准则的抵押贷款，例如房利美和房地美，因此不能出售给他们。 GSE 指南包括最高贷款金额、合适的房产、首付要求和信用要求等因素。

了解不合格抵押贷款

从风险或过于复杂的意义上说，不合格抵押贷款并不是坏贷款。金融机构不喜欢它们，因为它们不符合 GSE 准则，因此更难出售。出于这个原因，银行通常会对不合格贷款要求更高的利率。

尽管私人银行最初提供大多数抵押贷款，但它们通常最终出现在房利美和房地美的投资组合中。这两家 GSE 从银行购买贷款，然后将其打包成抵押贷款支持证券(MBS)，然后在二级市场上出售。 MBS 是一种资产支持证券 (ABS)，由源自受监管和授权金融机构的一系列抵押贷款担保。虽然有私人金融公司会购买、打包和转售 MBS，但房利美和房地美是最大的两个购买者。

银行使用出售抵押贷款的资金以当前利率投资于提供新贷款。但房利美和房地美不能随便购买任何抵押贷款产品。这两个 GSE 有联邦规则限制购买被认为相对无风险的贷款。这些贷款是合格的抵押贷款，银行喜欢它们正是因为它们很容易出售。

相比之下，房利美和房地美无法购买的抵押贷款本质上对银行来说风险更大。这些难以出售的贷款要么留在银行的投资组合中，要么出售给专门从事不合格贷款二级市场的实体。

不合格抵押贷款的类型

房利美和房地美认为有多种借款人情况和贷款类型不合格。

最常见的不合格抵押贷款是通常所说的巨额抵押贷款——贷款金额超过房利美和房地美的限制。 2022 年，美国大多数县的这一限额为 647,200 美元，但在纽约市或旧金山等一些高成本地区，这一限额可能高达 970,800 美元。

抵押贷款不一定是不合格的。低首付也可能触发不合格状态。门槛有所不同，但可能是传统抵押贷款的 10% 或联邦住房管理局 (FHA) 贷款的低至 3% 。

此外，一个因素是买方的债务收入比(DTI)，通常不得超过 43% 才有资格成为合格贷款。通常还需要660或以上的信用评分。

财产的类型也可以确定抵押贷款是否不合格。例如，当公寓的买家得知他们梦想中的度假单元不合格时，他们经常会被绊倒，因为该综合体被认为是不合格的。这包括公寓协会，其中单个实体（例如开发商）拥有超过 10% 的单位。其他陷阱包括如果大多数单元不是自住的，如果超过 25% 的平方英尺是商业用的，或者房主协会(HOA) 是否处于诉讼中。

＃＃强调

不合格抵押贷款是不符合政府资助企业 (GSE) 准则的住房贷款，因此不能转售给房利美或房地美等机构。
超过合格贷款限额的抵押贷款被归类为不合格贷款，称为巨额抵押贷款。
这些贷款的利率通常高于合格抵押贷款。
除贷款规模外，根据借款人的贷款与价值比率（首付规模）、债务与收入比率、信用评分和历史记录以及文件要求，抵押贷款可能会变得不合格。