適合ローン

住宅ローンの買い物？今こそ、最も人気のあるタイプの住宅ローンの1つである適合ローンに慣れるための時間です。これは、堅実な信用と多額のダウンペイメントに十分な現金またはホームエクイティを備えた借り手にとって頼りになる住宅ローンです。住宅ローンのオプションがたくさんある市場では、適合ローンが標準であり、資金調達を探すときに開始するのに適した場所です。

##適合ローンとは何ですか？

####適合ローンの定義

適合ローンは、ファニーメイとフレディマック、政府支援企業、またはGSEが購入できる住宅ローンです。これは、借りることができる金額の制限を含め、基準を満たしている、または準拠しているためです。

一戸建て住宅の2022年適合融資限度額は、ほとんどの住宅市場で647,200ドルです。高コストの地域では、上限は$970,800です。

適合ローンの一般的な例は、20％の頭金、15年または30年の期間、毎月の元本および利息の支払い、前払いペナルティ、バルーン支払い、および民間住宅ローン保険のない住宅ローンです。

##適合ローン基準とは何ですか？

ファニーメイとフレディマックは、住宅ローンの貸し手から適合ローンを購入し、それらを一緒にパッケージ化して住宅ローン担保証券（MBS）を作成し、それを投資家に販売します。ファニーメイとフレディマックに適合ローンを売却することにより、貸し手は追加の住宅ローンに資金を供給するための新しい資本を得ることができます。

そのため、住宅ローンは、企業が適合し、購入する資格があると見なされるために、特定の基準に準拠する必要があります。ファニーメイおよびフレディマックの要件に準拠する住宅ローンは、以下を含むこれらの基準を満たしているため、投資家は簡単に売買できます。

-ローン制限–ほとんどの市場で一戸建て住宅の場合は647,200ドル、高コスト地域では970,800ドル

-クレジットスコア–少なくとも620

-負債比率–理想的には、フロントエンド比率が28％以下で、バックエンド比率（負債対収益（DTI）比率とも呼ばれる）が36％以下であることが理想的です。

-頭金/エクイティ–理想的には、購入の場合は少なくとも20％ダウン、借り換えの場合は20％のエクイティ。ただし、ファニーメイとフレディメイも、わずか3％の減少で従来のローンを支援しています

-ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率–理想的には80％以下。繰り返しになりますが、ファニーメイとフレディメイは、LTVが最大95％から97％の従来型ローンを、調整可能または固定金利の住宅ローンであるか、初めての住宅購入者であるかに応じて支援します。

###それでも頭金を低くして資格を得ることができますか？

借り手が民間住宅ローン保険（PMI）を支払う限り、適合ローンの頭金は低くなる可能性があります。 （事実上、強力な第三者による支援のために多額の頭金を交換します。）PMIを支払うことにより、多くの場合わずか5％の頭金、または従来の97、ファニーメイHomeReadyまたはフレディマックHomeOneまたはホーム可能な住宅ローン。

###適合住宅ローンの資格を得るために必要な最小のクレジットスコアは何ですか？

頭金を増やすとリスクが軽減されるため、貸し手は、適合ローンのクレジットスコアが620と低い借り手を受け入れる用意がありますが、2つの重要な注意事項があります。

-個々の貸し手は、ファニーメイおよびフレディマックの要件に加えて、独自の、多くの場合、より高い信用基準を持つことができ、実際に持つことができます。

-620のクレジットスコアは、通常、最低金利を取得するのに十分ではありません。可能な限り最高のレートを提供する場合、貸し手は、リスクが少ない、クレジットスコアが高い借り手を探します。あなたのクレジットスコアが780以上の場合、あなたは利用可能な最高のレートを得る可能性がはるかに高くなります。

###デットレシオはどのように評価されますか？

適合ローンの資格を得るために、貸し手はまた、あなたの負債比率を評価することによってあなたがあなたの毎月の住宅ローンの支払いをする余裕があることを確認することを探します。 2つの測定値があり、28/36と表現されることもあります。

-**フロントエンド比率：**フロントエンド比率は、毎月の支払い（元金と利息）、財産税、保険、HOA手数料（該当する場合）を含む、毎月の総収入のどれだけが住宅ローンに割り当てられるかを測定します。 。通常、貸し手は28パーセント以下のフロントエンド比率を探します。たとえば、月収が8,000ドルの場合、住宅ローンの許容費用は2,240ドル以下で、適合ローンと見なされます。

-**バックエンド比率：**バックエンド比率は、負債対収益（DTI）比率とも呼ばれ、フロントエンド比率に加えて、自動車ローン、学生ローン、個人などの他の毎月の債務が含まれます。ローンとクレジットカードの支払い。適合ローンと見なされるために、最大バックエンド比率は36パーセントです。したがって、総月収が8,000ドルの場合、適合ローンと見なされるのに許容される債務の支払いは2,880ドルを超えることはできません。

より高い負債比率で適合ローンを取得することは可能ですが、一般的に借り手と貸し手の両方にとってより低い方が良いケースです。

###適合ローン限度額はどの程度柔軟ですか？

残念ながら、適合ローンの不動の基準の1つは、ローンの制限です。借りることができるのはそれだけで、それ以上は借りられません。ローンの制限は連邦住宅金融庁（FHFA）によって設定され、通常は毎年調整され、2、3、4ユニットの物件には上限が高くなります（いずれかのユニットに住んでいる場合）。

要件は他の方法でも異なる可能性があることに注意してください。たとえば、レートおよびタームの借り換えよりもキャッシュアウトの借り換えの方が基準が厳しい場合があります。

##適合ローンの長所と短所

###長所

-少なくとも20％の頭金を支払うと、借りるお金が少なくなり、家を購入するときの住宅資産も増えます。同様に、あなたの毎月の支払いは、より少ないお金のダウンがあるローンと比較して低くなります。

-少なくとも20％を下げると、PMIの料金を支払う必要がなくなります。これは、毎月の大幅な節約に相当します。ローンの金額にもよりますが、PMIは月に数百ドルかかる場合があります。

-あなたが20パーセントを下げることができて、そして良い信用と強い財政準備金を持っているならば、あなたは貸し手の最高の率と全体的に最も低い月々の支払いの資格を得る可能性があります。

###短所

-DTI比率は、準拠するローン基準を満たしている必要があります。最大DTI比率は通常36％ですが、クレジットスコアが高いなど、他の「補償要素」がある場合は、45％または50％にまで拡大する可能性があります。

-購入したい住宅は、特に高価格の市場にいる場合は、適合ローンの制限を超える可能性があります。

##適合ローンの代替案

###適合ローンと不適合ローン

適合ローンは、借り手の信用、頭金、およびローンの規模などの他の要因に関するファニーメイおよびフレディマックの基準に準拠しているか、それを満たしています。一方、不適合ローンは、これらの基準に適合していないか、または満たしていません。たとえば、ジャンボローンは、借り入れた金額がファニーメイとフレディマックの制限を超えているため、不適合ローンです。ただし、ローンが不適合であるという事実は、それが悪いことを意味するわけではありません。それは単に、企業が購入する基準を満たしていないことを意味します。

###適合ローンと従来のローン

適合ローンは、適合ローン限度額を含め、FHFAによって設定された特定の基準を満たさなければなりません。従来のローンとは、政府によって保証または保証されていないローン（FHA、VA、およびUSDAローン）です。従来のローンは、適合または不適合のいずれかになります。

##適合ローン率とは何ですか？

-来月かそこらで金利が上がると思うなら、可能な限り最低の金利を確保するためにあなたはあなたの金利をロックすることを選ぶかもしれません。

-あなたの財政状態を考えると、低すぎて真実ではないと思われるレートに注意してください。現在、ベンチマークの30年準拠の従来型ローン率は5.570％です。低レートに遭遇した場合、低レートの値がより大きな初期費用によって相殺される可能性があります。ローンの全費用を慎重に評価してください。

-貸し手が異なれば、利用可能な資金もコストも異なります。このため、最高の料金と条件で買い物をするのはお金がかかります。

-固定金利または変動金利の住宅ローンを取得できることを忘れないでください。全期間固定金利住宅ローンは通常10年から30年の範囲であり、金利はローンの存続期間中同じままです。変動金利住宅ローンでは、市場要因に基づいて金利が変動する可能性があります。

##あなたに最適なローンを取得する方法

あなたがあなたの状況に最も適合するローンを得るのを助けることができるあなたが取ることができるいくつかのステップがあります：

###1.クレジットレポートを確認します

できるだけ前もって、AnnualCreditReport.comであなたの信用報告書をチェックしてください。パンデミックのため、2022年4月20日まで、Experian、Equifax、TransUnionから毎週無料でクレジットレポートを利用できるようになりました。古いアイテムや事実上の誤りがないか、レポートを注意深く確認してください。小さな問題でもクレジットスコアが低くなる可能性があるため、見つけたエラーに異議を唱えます。

###2.ドキュメントを順番に取得する

住宅ローンの申し込みプロセスの準備ができるように、書類をまとめてください。貸し手は銀行やIRSから直接多くの情報を入手できるようになりましたが、給与明細書、銀行取引明細書、退職金口座、W-2フォーム、納税申告書などの書類を手元に用意しておくことをお勧めします。

###3.ローン金利を比較する

少なくとも3つの異なる貸し手からの住宅ローンのオファーを比較するために時間をかけてください。協力する貸し手の短いリストを作成するときは、ニーズと好みを考慮してください。たとえば、銀行（住宅ローンを提供している場合）から始めたり、信用組合やオンライン貸し手を検討したりできます。ローンの一般的な条件を超えて、各貸し手の手数料とポイントを注意深く見てください。

###4.事前承認を受ける

一緒に仕事をしたい貸し手を見つけたら、ローンの事前承認を得ることができます。これにより、融資プロセスを迅速化し、住宅ローンを正式に申請するときにクレジットに関連する問題を明らかにすることができます。事前承認を取得することは、あなたが真剣な買い手であることを住宅販売業者に示すのにも役立ちます。

###5.過度の支出を避ける

貸し手はあなたの住宅ローンの締め切り日まであなたの信用報告書とスコアと様々な金融口座をチェックして再チェックすることができます。ローンを申し込んでから締めくくるまでの時間を「静かな」期間と考えてください。住宅ローンの申し込みを行っている間は、クレジットカードや個人ローンなどの新しいクレジットを申し込み、本当に必要のないものにお金をかけないようにしてください。これにより、クロージングプロセスがスムーズに進み、期待する資金を確実に受け取ることができます。

##ハイライト

-適合ローンは、年ごとに変化する特定のドル制限を超えることはできません。 2022年には、米国のほとんどの地域で上限は647,200ドルですが、より高価な地域ではさらに高くなっています。

-適合ローンは、ファニーメイおよびフレディマックの資金調達基準を満たす条件を備えた住宅ローンです。

-適合ローンは通常、他の種類の住宅ローンよりも低い金利を提供します。

-貸し手は、二次住宅ローン市場でパッケージ化して販売できるため、適合ローンを発行することを好みます。