ジャンボローン

##ジャンボローンとは何ですか？

連邦住宅金融庁（FHFA）によって設定された制限を超えるタイプの融資です。従来の住宅ローンとは異なり、ジャンボローンはファニーメイまたはフレディマックが購入、保証、または証券化することはできません。競争の激しい地元の不動産市場で高級不動産や住宅に融資するように設計されたジャンボ住宅ローンには、独自の引受要件と税金の影響があります。これらの種類の住宅ローンは、住宅市場が大不況に続いて回復し続けているため、勢いを増しています。

ジャンボ住宅ローンの価値は、州、さらには郡によっても異なります。 FHFAは、毎年、さまざまな分野の適合融資限度額を設定します。 2022年の上限は、国のほとんどで647,200ドルに設定されました。これは、2021年の上限である548,250ドルから98,950ドルの増加でした。住宅価格が高い郡の場合、ベースライン制限は970,800ドル、つまり647,200ドルの150％に設定されます。

FHFAには、米国本土以外の地域向けに、融資限度額の計算に関する一連の異なる規定があります。その結果、2022年現在のアラスカ、グアム、ハワイ、および米領バージン諸島でのジャンボローンのベースライン制限も970,800ドルです。その金額は、実際には、住宅価格が高い郡ではさらに高くなる可能性があります。

##ジャンボローンの仕組み

50万ドル以上の費用がかかる家に照準を合わせていて、銀行口座にそれほど多くのお金がない場合は、おそらくジャンボ住宅ローンが必要になります。そして、あなたがそれを上陸させようとしているなら、あなたは住宅所有者が従来のローンを申請するよりもはるかに厳しい信用要件に直面するでしょう。これは、ファニーメイまたはフレディマックによる保証がないため、ジャンボローンは貸し手にとってより多くの信用リスクを伴うためです。より多くのお金が関係しているので、より多くのリスクもあります。

従来の住宅ローンと同様に、ジャンボの最小要件は2008年以降、ますます厳しくなっています。承認を受けるには、700以上の優れたクレジットスコアと、非常に低い債務対収益（DTI）比率が必要です。 DTIは43％未満、できれば36％に近い必要があります。それらは不適合な住宅ローンですが、ジャンボは依然として消費者金融保護局が「適格住宅ローン」と見なすガイドライン、つまり43％DTIなどの標準化された条件とルールを備えた貸付システムの範囲内に収まらなければなりません。

あなたはあなたがあなたの支払いをカバーするために手元にアクセス可能な現金を持っていることを証明する必要があります、あなたが標準的な30年の固定金利住宅ローンを選ぶならばそれは非常に高いでしょう。具体的な所得水準と準備金はローン全体の規模によって異なりますが、すべての借り手は30日間の給与明細書と2年前までさかのぼるW2納税申告書が必要です。自営業の場合、所得要件はさらに大きくなります。2年間の確定申告と、少なくとも60日間の現在の銀行取引明細書です。借り手はまた、資格を得るために証明可能な流動資産と、住宅ローンの支払いの6か月に相当する現金準備金を必要とします。また、すべての申請者は、保有する他のすべてのローンに関する適切な文書と、流動性のない資産（他の不動産など）の所有権を証明するものを提示する必要があります。

##ジャンボローン金利

ジャンボ住宅ローンは、従来の住宅ローンよりも高い金利を運んでいましたが、近年、ギャップは縮まりつつあります。今日、ジャンボ住宅ローンの平均年率（APR）は、多くの場合、従来の住宅ローンと同等であり、場合によっては実際には低くなっています。たとえば、2022年1月1日の時点で、ウェルズファーゴは30年の固定金利適合ローンで3.360％、ジャンボローンで同じ期間に3.065％のAPRを請求しました。

政府支援機関はそれらを処理できませんが、ジャンボローンは他の金融機関によって証券化されることがよくあります。これらの証券はより多くのリスクを伴うため、従来の証券化された住宅ローンよりも利回りプレミアムで取引されます。ただし、このスプレッドは、ローン自体の金利によって減少しています。

##ジャンボローンの頭金

幸いなことに、頭金の要件は同じ期間に緩和されました。過去には、ジャンボ住宅ローンの貸し手は、住宅購入者に住宅の購入価格の30％を提示するように要求することがよくありました（従来の住宅ローンの20％と比較して）。現在、その数値は10％から15％まで低下しています。他の住宅ローンと同様に、より高い頭金を支払うことにはさまざまな利点があります。その中でも、民間住宅ローン保険の貸し手が20％未満の頭金を要求するコストを回避できます。

##誰がジャンボローンを借りるべきですか？

もちろん、最終的に借りることができる金額は、資産、クレジットスコア、および購入したい不動産の価値によって異なります。これらの住宅ローンは、年間250,000ドルから500,000ドルの収入がある高所得者のセグメントに最も適していると考えられています。このセグメントは、HENRYとして知られています。これは、高収入者の頭字語ですが、まだ金持ちではありません。基本的に、これらは一般的に多くのお金を稼いでいるが、まだ何百万もの余分な現金やその他の資産を蓄積していない人々です。

HENRYセグメントの個人は、現金で高価な新しい家を購入するために富を蓄積していない可能性がありますが、そのような高収入の個人は通常、従来の住宅ローンを求めている平均的な住宅購入者よりも優れたクレジットスコアとより広範囲に確立された信用履歴を持っていますより少ない量。彼らはまた、よりしっかりと確立された退職金口座を持っている傾向があります。彼らはしばしば低所得者よりも長い間貢献してきました。

ジャンボローンの大幅な減税は期待しないでください。住宅ローンの利子控除の上限は、新しい住宅ローンの負債に対して750,000ドルに制限されています。

これらは、機関投資家が長期商品に申し込むのが好きな種類の個人です。これは、追加のウェルスマネジメントサービスが必要になることが多いためです。さらに、銀行にとっては、1件あたり20万ドル相当の10件のローンよりも1件の200万ドルの住宅ローンを管理する方が現実的です。

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##ジャンボローンに関する特別な考慮事項

あなたがこれらのローンの1つに適格であるかもしれないという理由だけであなたが1つを取り除くべきであるという意味ではありません。たとえば、大幅な減税を提供することを期待している場合は、確かにそうすべきではありません。

あなたはおそらくあなたがあなたの控除項目を項目化することを条件として、あなたがあなたの税金からあなたが与えられた年に支払った住宅ローンの利子を差し引くことができることを知っているでしょう。しかし、おそらく、IRSがこの控除に課す上限、つまり減税および雇用法の成立によって引き下げられた上限について心配する必要はありませんでした。 2017年12月14日以前に住宅ローンを取得した人は誰でも、古い上限額である最大100万ドルの債務の利子を差し引くことができます。ただし、2017年12月14日以降に行われた住宅購入の場合、控除できるのは最大750,000ドルの住宅ローンの利息のみです。あなたの住宅ローンが大きい場合、あなたは完全な控除を取得しません。たとえば、年間80,000ドルの利息が発生する200万ドルのジャンボ住宅ローンを取得する場合、控除できるのは30,000ドル、つまり住宅ローンの最初の750,000ドルの利息のみです。事実上、住宅ローンの利子の37.5％に対してのみ税控除が適用されます。

つまり、慎重に借りて数字を慎重に計算し、実際に何ができるのか、どのような税制上の優遇措置を受けるのかを確認する必要があります。州および地方税の控除額は年間10,000ドルに制限されており、同じ税法案により、高課税の不動産は所有するのにより多くの費用がかかります。もう1つの戦略：条件を比較して、1つの大きなジャンボの代わりに、より小さな適合ローンと2つ目のローンを利用する方が、長期的には財務に有利であるかどうかを確認します。

##ハイライト

-承認には、優れたクレジットスコアと非常に低い債務対収益の比率が必要です。

-住宅所有者は、従来のローンを申請する場合よりも厳しい信用要件を受ける必要があります。

-ジャンボ住宅ローンの平均APRは、多くの場合、従来の住宅ローンと同等ですが、頭金は合計購入価格の約10％から15％です。

-ジャンボローンは、連邦住宅金融庁によって設定された制限を超えるタイプの融資であり、ファニーメイまたはフレディマックが購入、保証、または証券化することはできません。