Hypothèque non conforme
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire non conforme ?
Une hypothèque non conforme est une hypothèque qui ne respecte pas les directives des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) telles que Fannie Mae et Freddie Mac et, par conséquent, ne peut pas leur être vendue. Les directives du GSE consistent en un montant de prêt maximum, des propriétés appropriées, des exigences d'acompte et des exigences de crédit, entre autres facteurs.
Une hypothèque non conforme peut être comparée à une hypothèque conforme.
Comprendre les prêts hypothécaires non conformes
Les hypothèques non conformes ne sont pas des créances douteuses en ce sens qu'elles sont risquées ou trop complexes. Les institutions financières ne les aiment pas car ils ne sont pas conformes aux directives du GSE et, par conséquent, sont plus difficiles à vendre. Pour cette raison, les banques imposent généralement un taux d' intérêt plus élevé sur un prêt non conforme.
Bien que les banques privées souscrivent initialement la plupart des hypothèques, elles se retrouvent souvent dans les portefeuilles de Fannie Mae et Freddie Mac. Ces deux GSE achètent des prêts auprès des banques puis les conditionnent en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) qui se revendent sur le marché secondaire. Un MBS est un type de titre adossé à des actifs (ABS) garanti par un ensemble de prêts hypothécaires provenant d'une institution financière réglementée et autorisée. Bien qu'il existe des sociétés financières privées qui achèteront, conditionneront et revendront un MBS, Fannie et Freddie sont les deux plus gros acheteurs.
Les banques utilisent l'argent de la vente de prêts hypothécaires pour investir dans l'offre de nouveaux prêts, au taux d'intérêt actuel. Mais Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter n'importe quel produit hypothécaire. Les deux GSE ont des limites de règles fédérales pour l'achat de prêts qui sont considérés comme relativement sans risque. Ces prêts sont des prêts hypothécaires conformes, et les banques les apprécient précisément parce qu'ils vendent facilement.
En revanche, les hypothèques que Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas acheter sont intrinsèquement plus risquées pour les banques. Ces prêts difficiles à vendre doivent soit rester dans le portefeuille de la banque, soit être cédés à des entités spécialisées dans le marché secondaire des prêts non conformes.
Types de prêts hypothécaires non conformes
Il existe diverses situations d'emprunteur et types de prêts que Fannie et Freddie jugent non conformes.
L'hypothèque non conforme la plus courante est ce qu'on appelle souvent une hypothèque jumbo - des prêts souscrits pour un montant plus important que les limites de Fannie Mae et Freddie Mac. En 2022, cette limite dans la plupart des comtés américains est de 647 200 dollars, mais dans certaines zones à coût élevé, comme New York ou San Francisco, elle peut atteindre 970 800 dollars.
Les prêts hypothécaires n'ont pas besoin d'être énormes pour être non conformes. Un acompte peu élevé peut également déclencher un statut non conforme. Le seuil varie mais peut être de 10 % sur un prêt hypothécaire conventionnel ou d'aussi peu que 3 % sur un prêt de la Federal Housing Administration (FHA).
En outre, un facteur est le ratio dette / revenu (DTI) de l'acheteur, qui ne doit généralement pas dépasser 43% pour être considéré comme un prêt conforme. Un pointage de crédit supérieur ou égal à 660 est également requis.
Le type de propriété peut également déterminer si une hypothèque est non conforme. Par exemple, les acheteurs de condos sont souvent surpris lorsqu'ils apprennent que l'unité de vacances de leurs rêves n'est pas conforme parce que le complexe est considéré comme non garanti. Cela inclut les associations de copropriétaires où une seule entité, comme le promoteur, possède plus de 10 % des unités. D'autres pièges incluent si la majorité des unités ne sont pas occupées par leur propriétaire, si plus de 25% de la superficie est commerciale ou si l' association des propriétaires (HOA) est en litige.
Points forts
Une hypothèque non conforme est un prêt immobilier qui ne respecte pas les directives des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) et, par conséquent, ne peut pas être revendu à des agences telles que Fannie Mae ou Freddie Mac.
Les hypothèques qui dépassent la limite de prêt conforme sont classées comme non conformes et sont appelées hypothèques jumbo.
Ces prêts portent souvent des taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires conformes.
Outre le montant du prêt, les prêts hypothécaires peuvent devenir non conformes en fonction du ratio prêt/valeur de l'emprunteur (taille de l'acompte), du ratio dette/revenu, de la cote et des antécédents de crédit et des exigences en matière de documentation.
