住宅ローン担保証券（MBS）

##住宅ローン担保証券とは何ですか？

住宅ローン担保証券（MBS）は、住宅ローンの利息と元本から作成された債券のようなものです。

従来の債券では、企業または政府がお金を借りて投資家に債券を発行します。通常、債券では、利息の支払いが行われ、元本は満期時に返済されます。ただし、住宅ローン担保証券では、投資家への支払いは、債券の根底にある何千もの住宅ローンから行われます。

住宅ローン担保証券は、銀行、投資家、さらには借り手自身を含む住宅ローン市場のプレーヤーに重要なメリットを提供します。ただし、MBSへの投資には長所と短所があります。

##住宅ローン担保証券はどのように機能しますか？

住宅ローン担保証券は、債券のように利息を支払うように構成または証券化された住宅ローンのグループで構成されています。 MBSは、ファニーメイやフレディマックなどの機関を含む、アグリゲーターと呼ばれる企業によって作成されます。彼らは大手銀行を含む貸し手からローンを購入し、それらを住宅ローン担保証券に構造化します。

私たちは皆、銀行がローンを組んで、成熟するまでそれらのローンを保持するという考えで育ちましたが、実際には、貸し手がローンを二次住宅ローン市場として知られている市場に販売している可能性が高いです。ここでは、アグリゲーターが住宅ローンを売買し、作成して投資家に販売したいセキュリティに適した種類の住宅ローンを見つけます。これは、借り手の住宅ローンサービサーが住宅ローンを確保した後に変更する最も一般的な理由です。

何千もの住宅ローンが投入された巨大なパイのような住宅ローン担保証券を考えてみてください。 MBSの作成者は、投資家に要求する種類のリターンとリスクを与えるために、このパイを潜在的に数百万のスライスにカットする可能性があります。

アグリゲーターは、住宅ローンのプールからさまざまな種類の債券スライスを作成できます。リスクとリターンは、住宅ローンの反対側の借り手のプロファイルと相関しています。たとえば、住宅側では、安定した収入履歴と高いクレジットスコアを持つ安定した稼ぎ手は、一般に、貸し手がリスクが高いと見なす借り手よりも住宅ローンの金利が低く、したがってローンの金利が高くなります。金利は住宅ローン担保証券のリターンを表しており、ほとんどの場合、住宅ローンのポートフォリオにおける金利の変動とデフォルトのリスクに合わせて調整されます。

住宅ローン担保証券は通常、証券の背後にある住宅ローンのように、毎月投資家に支払います。ただし、通常の債券では、債券の存続期間中に利息が支払われ、元本が返還されるのとは異なり、MBSは証券の存続期間中に元本と利息の両方を支払うことが多いため、 MBSの寿命の終わり。

##住宅ローン担保証券は住宅ローン率にどのように影響しますか？

住宅ローン担保証券のコストは、住宅ローンの金利に直接影響します。これは、住宅ローン会社が市場が落ち込んでいるときにローンを発行するとお金を失うためです。

住宅ローン担保証券の価格が下がると、住宅ローンプロバイダーは一般的に金利を引き上げます。逆に、住宅ローンのプロバイダーは、MBSの価格が上がると金利を下げます。

では、住宅ローン担保証券のコストが変化する原因は何でしょうか。住宅ローン担保証券の価格に影響を与えるさまざまな要因があり、貸し手は常にそれを監視しています。株式市場の上昇からエネルギー価格の上昇、さらには失業率まで、すべてがコストに影響を与える可能性があります。

##住宅ローン担保証券と住宅市場

では、なぜ住宅ローン担保証券は住宅ローン業界に関与するプレーヤーにとって意味があるのでしょうか。住宅ローン担保証券は、実際には業界をより効率的にします。つまり、各当事者が市場にアクセスしてその利益を得るのに費用がかからないということです。

-**貸し手：**銀行はローンを売却することで、引受手数料の発生に集中でき、資本をより効率的に使用できるようになります。彼らはしばしば借り手が住宅ローンをアグリゲーターに売ることができるように、適合したローン基準を満たすことを要求します。彼らはまた、彼らが好むものを保持しながら、彼らが保持したくないかもしれないローンを売ることができます。

-**アグリゲーター：**アグリゲーターは住宅ローンをMBSにパッケージ化し、そのための手数料を獲得します。それらは、特定の投資家にアピールする住宅ローン担保証券の機能を提供する場合があります。適合ローンの安定した供給により、アグリゲーターはMBSを安価に構築できます。

-**借り手：**アグリゲーターは非常に多くの適合ローンを要求するため、これらのローンの供給を増やし、住宅ローンの利率を押し下げます。したがって、借り手は、そうでない場合よりも多くの資本へのアクセスと低い住宅ローン金利を享受できる可能性があります。

もちろん、資金調達へのより簡単なアクセスは、より安価にクレジットにアクセスできる消費者により多くの家を建てて販売することができる住宅業界にとって有益です。

投資家は住宅ローン担保証券も好きです。なぜなら、これらの債券は、投資家、主に大手機関投資家が望んでいる特定の種類のリスクエクスポージャーを提供する可能性があるからです。銀行自体でさえMBSに投資し、地元の市場からのエクスポージャーを多様化する可能性があります。

貸し手はローンを売却することができますが、住宅ローンを提供する権利を保持することもできます。つまり、毎月の支払いを回収し、一般的にアカウントを管理するために少額の手数料を稼ぐことができます。したがって、あなたは毎月あなたの住宅ローンの支払いを続けるかもしれませんが、あなたの住宅ローンの本当の所有者はあなたのローンを含む住宅ローン担保証券を保有する投資家かもしれません。

##住宅ローン担保証券の種類

住宅ローン担保証券は、市場の需要に応じて多くの機能を備えている場合があります。 MBSの作成者は、住宅ローンのプールを、住宅ローンの一般的な長さである10年、15年、または30年続く可能性のあるキャッシュフローの流れと考えています。しかし、債券の基礎となるローンは借り換えられる可能性があり、投資家は元本を返済され、時間の経過とともにキャッシュフローを失います。

住宅ローンの特性をリスクとキャッシュフローの流れとして考えることにより、アグリゲーターは特定のレベルのリスクまたはその他の特性を持つ債券を作成できます。これらの証券は、住宅ローン（住宅ローン担保証券）または商業用不動産の企業へのローン（商業住宅ローン担保証券）の両方に基づくことができます。

構造と複雑さに基づいて、さまざまな種類のモーゲージ担保証券があります。

###パススルー証券

このタイプの住宅ローン担保証券では、信託は多くの住宅ローンを保有し、所有する証券のシェアに応じてさまざまな投資家に住宅ローンの支払いを割り当てます。この構造は比較的単純です。

###モーゲージ担保証券（CMO）

このタイプのMBSは、所有する住宅ローンに裏打ちされた法的構造ですが、ひねりがあります。パイの比喩をもう一度考えてみてください。 CMOは、特定の住宅ローンのプールから、さまざまなリスクとリターンを持つさまざまなクラスの証券を作成できます。たとえば、他のクラスの債券よりも先に支払われる安全なクラスの債券を作成できます。最後の最もリスクの高いクラスは、他のすべてのクラスが支払いを受け取った場合にのみ支払われます。

###住宅ローン担保証券（SMBS）を剥奪

この種の証券は、基本的に住宅ローンの支払いを元本返済と利息支払いの2つの部分に分割します。投資家は、元本を支払う証券（最初は支払いが少ないが増加する）または利息を支払う証券（より多く支払うが時間の経過とともに減少する）のいずれかを購入できます。

これらの構造により、投資家は特定のリスクと報酬を伴う住宅ローン担保証券に投資することができます。たとえば、投資家はCMOの比較的安全なスライスを購入し、返済される可能性が高くなりますが、全体的な収益は低くなります。

##MBSへの投資の長所と短所

他の種類の投資と同様に、賛否両論があり、リスクのない投資はありません。

pros

-固定金利を支払う

-通常、米国国債よりも利回りが高い

-社債などの他の高利回り債券よりも株式との相関性が低い

###短所

-借り手がローンの利息と元本を返済しなかった場合、投資家は最終的にお金を失います

-借り手はローンを借り換えたり、予想よりも早くローンを返済したりする可能性があり、これは収益に悪影響を与える可能性があります

-MBSのコストは金利が上がるとすぐに下がる可能性があるため、金利リスクが高くなります

##住宅ローン担保証券の歴史

現代の最初の住宅ローン担保証券は、1970年に、ジニーメイとしてよく知られている政府抵当金庫によって発行されました。これらの住宅ローン担保証券は、実際には米国政府によって支援されており、低金利のために魅力的でした。

ジニーメイは、追加の資金を調達するために住宅ローン担保証券の提供を開始し、その後、住宅ローンの購入と手頃な価格の住宅の拡大に使用されました。その後まもなく、連邦住宅代理店のFannieMaeとFreddieMacもMBSのバージョンの提供を開始しました。

最初のプライベートMBSは、1977年に発行されました。このとき、現在は廃止された投資グループであるSalomonBrothersのLewRanieriが、政府ではなく住宅ローンプロバイダーが支援する最初の住宅用MBSを開発しました。ラニエリのMBSは、5年債と10年債で提供されました。これは、より迅速にリターンを確認できる投資家にとって魅力的でした。

何年にもわたって、住宅ローン担保証券は大幅に進化し、成長してきました。 2021年11月の時点で、金融機関は2,935億ドルの住宅ローン担保証券を発行しています。

##今日の住宅ローン担保証券

住宅ローン担保証券は2008年と2009年の世界的な金融危機の中心でしたが、実際のニーズに応え、住宅ローンと住宅業界全体のプレーヤーに具体的な利益を提供するため、今日の経済の重要な部分であり続けています。

住宅ローンの証券化は、投資家、貸し手、借り手に流動性を高めるだけではありません。また、米国の経済成長の最大の原動力の1つである住宅市場をサポートする方法も提供します。強力な住宅市場は、多くの場合、強力な経済を支え、多くの労働者を雇用するのに役立ちます。

##ボトムライン

日常生活の中で住宅ローン担保証券に対処することはできないかもしれませんが、それらは金融システムを稼働させ続け、借り手がより安価に資本にアクセスするのを助ける機械の一部です。 MBS市場は、適合ローンの資格を得る方法、および誰がどのくらいの金額を受け取るかについて強力な影響力を持っていることを理解することは有用です。

##ハイライト

-住宅ローン担保証券（MBS）は、銀行を住宅購入者と投資業界の間の仲介者に変えます。

-投資家にとって、MBSはそれをバックアップする住宅ローンと同じくらい安全です。

-銀行はローンを処理し、割引価格で販売して、担保付債券の一種として投資家にMBSとしてパッケージ化します。

＃＃よくある質問

###住宅ローン担保証券（MBS）の種類は何ですか？

MBSには、パススルーとモーゲージ担保証券（CMO）の2つの一般的なタイプがあります。パススルーは、住宅ローンの支払いが収集され、投資家に渡される信託として構成されています。彼らは通常、5年、15年、または30年の満期を述べています。 CMOは、スライスまたはトランチと呼ばれる複数の証券プールで構成されます。トランシェには、投資家に返還されるレートを決定する信用格付けが与えられます。

MBSと銀行の関係は何ですか？

基本的に、住宅ローン担保証券は、銀行を住宅購入者と投資業界の間の仲介者に変えます。銀行は顧客に住宅ローンを付与し、MBSに含めるためにそれらを割引価格で販売することができます。銀行はその売却を貸借対照表にプラスとして記録し、住宅購入者が将来デフォルトした場合でも何も失うことはありません。このプロセスは、すべての関係者が想定どおりのことをしている限り、すべての関係者に有効です。つまり、銀行は住宅ローンを付与するための合理的な基準を維持しています。住宅所有者は時間通りに支払いを続け、MBSをレビューする信用格付け機関はデューデリジェンスを実行します。

###資産担保証券（ABS）とは何ですか？

資産担保証券（ABS）は、基礎となる資産プール（通常、ローン、リース、クレジットカード残高、債権などの債務からキャッシュフローを生成する資産）によって担保される一種の金融投資です。それは債券または手形の形をとり、満期まで一定期間一定の利率で収入を支払います。発行者の場合、ABSを使用すると、貸付やその他の投資目的に使用できる現金を調達できます。