連邦住宅局（FHA）

##連邦住宅管理（FHA）ローンとは何ですか？

連邦住宅管理（FHA）ローンは、政府によって保証され、政府機関によって承認された銀行または他の貸し手によって発行される住宅ローンです。 FHAローンは、多くの従来のローンよりも低い最低ダウンペイメントを必要とし、申請者は通常必要とされるよりも低いクレジットスコアを持っている可能性があります。

FHAローンは、低所得から中所得の家族が住宅を所有できるようにすることを目的としています。彼らは初めての住宅購入者に特に人気があります。

##連邦住宅管理（FHA）ローンを理解する

クレジットスコアが580以上の場合、2022年現在、FHAローンで住宅の価値の96.5％まで借りることができます。つまり、必要な頭金はわずか3.5％です。

クレジットスコアが500から579の間にある場合でも、10％の頭金を支払うことができる限り、FHAローンを取得できます。

FHAローンでは、頭金は貯蓄、家族からの金銭的贈り物、または頭金支援の助成金から得ることができます。

###FHAローンにおける銀行の役割

FHAは実際には誰にも住宅ローンのお金を貸していません。ローンは、FHAによって承認された銀行またはその他の金融機関によって発行されます。

FHAはローンを保証します。銀行はデフォルトのリスクを負っていないため、銀行の承認を得るのが簡単になります。そのため、FHA保険付きローンと呼ぶ人もいます。

FHAローンの対象となる借り手は、住宅ローン保険を購入する必要があり、保険料はFHAに支払われます。

###FHAローンの歴史

大恐慌の間、議会は1934年にFHAを作成しました。当時、住宅業界は問題を抱えていました。デフォルト率と差し押さえ率が急上昇し、50％の頭金が一般的に必要であり、通常の賃金稼ぎ手が住宅ローンの条件を満たせなかったのです。その結果、米国は主に借家人の国であり、10世帯のうち1世帯だけが家を所有していました。

政府は、貸し手へのリスクを軽減し、借り手が住宅ローンの資格を得るのを容易にするためにFHAを作成しました。

サンクトペテルブルク連邦準備銀行の調査によると、米国の住宅所有率は着実に上昇し、2004年には史上最高の69.2％に達しました。ルイ。 2021年の第3四半期には、その割合は65.4％でした。

主に低所得の借り手向けに設計されていますが、FHAローンは、従来の住宅ローンを購入できる人を含め、すべての人が利用できます。

##連邦住宅管理（FHA）ローンの種類

従来の住宅ローンに加えて、FHAは他のいくつかの住宅ローンの種類を提供しています。

###ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）

これは、62歳以上の高齢者が住宅の所有権を保持しながら、住宅の株式を現金に転換するのに役立つリバースモーゲージプログラムです。住宅所有者は、月額固定額、信用枠、またはその両方の組み合わせで資金を引き出すことができます。

FHA 203（k）改善ローン

このローンは、特定の修理および改修の費用を借入額に織り込みます。フィクサーアッパーを購入して、家にスウェットエクイティを入れることをいとわない人にとっては素晴らしいことです。

###FHAエネルギー効率の高い住宅ローン

このプログラムは、FHA 203（k）改善ローンプログラムに似ていますが、新しい断熱材や太陽エネルギーまたは風力エネルギーシステムなど、光熱費を削減できるアップグレードに重点を置いています。

###セクション245（a）

このプログラムは、収入の増加を期待する借り手に有効です。段階的支払い住宅ローン（GPM）は、月々の支払いが少なくなることから始まり、時間の経過とともに徐々に増加します。 Growing Equity Mortgage（GEM）は、毎月のプリンシパル支払いの増加を予定しています。どちらもより短いローン期間を約束します。

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出典：米国住宅都市開発省

##FHAローン要件

あなたの貸し手は、あなたが有効な社会保障番号を持っており、合法的に米国に居住し、法定年齢に達していることを確認することから始めて、住宅ローンの申請者と同じようにFHAローンの資格を評価します（州法に従って） 。

FHAの融資基準は、銀行の融資基準よりもいくつかの点で厳格ではありません。ただし、より厳しい要件がいくつかあります。

それがFHA保証ローンであるかどうかにかかわらず、住宅ローンを申請するときにあなたの財務履歴が調べられます。

###クレジットスコアと頭金

FICOスコアの「非常に悪い」範囲内です。

クレジットスコアが500〜579の場合、10％の頭金を支払う余裕があると仮定すると、FHAローンを確保できる可能性があります。一方、クレジットスコアが580以上の場合、わずか3.5％の頭金でFHAローンを取得できます。

従来の住宅ローンの資格を得るために少なくとも620のクレジットスコアを必要とします。銀行が必要とする頭金は、申請時に銀行がどれだけ熱心にお金を貸しているかに応じて、3％から20％の間で異なります。

原則として、クレジットスコアと頭金が低いほど、住宅ローンに支払う金利は高くなります。

###債務の尊重の歴史

貸し手は、過去2年間の作業履歴と、光熱費や家賃の支払いなどの請求書の支払い履歴を確認します。

連邦学生ローンの支払いや所得税の支払いに遅れをとっている人は、満足のいく返済計画に同意しない限り拒否されます。破産または差し押さえの履歴も問題になる可能性があります。

破産または差し押さえを経験してから少なくとも2、3年が経過している必要があります。ただし、借り手が良好な信用を再確立し、財務を順調に進めるために働いたことを証明した場合は、例外を設けることができます。

###安定した雇用の証明

住宅ローンは返済する必要があり、FHAが承認した貸し手は、申請者がこれを達成できるという保証を求めます。借り手が彼らのコミットメントをうまくやることができるかどうかを決定するための鍵は、最近の安定した雇用の証拠です。

貸借対照表および損益計算書によって文書化できます。

自営業者が2年未満で1年以上の場合でも、自営業者になる前の2年間、同じまたは関連する職業で堅実な仕事と収入の履歴がある場合は、資格を得ることができます。

###十分な収入

住宅ローンの支払い、 HOA手数料、財産税、住宅ローン保険、住宅所有者保険は、総収入の31％未満である必要があります。銀行はこれをフロントエンド比率と呼んでいます。

一方、住宅ローンの支払いと他のすべての毎月の消費者債務で構成されるバックエンド比率は、総収入の43％未満である必要があります。

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出典：米国住宅都市開発省

FHA住宅ローン保険料（MIP）

FHAローンでは、2種類の住宅ローン保険料（MIP）を支払う必要があります。1つは前払いMIPで、もう1つは毎月支払われる年次MIPです。 2022年には、前払いのMIPは基本ローン額の1.75％に相当します。

クロージング時に前払いのMIPを支払うか、ローンにロールインすることができます。たとえば、$ 350,000の住宅ローンが発行された場合、1.75％x $ 350,000 =$6,125の前払いMIPを支払うことになります。

これらの支払いは、米国財務省が管理するエスクロー口座に預け入れられます。あなたがあなたのローンをデフォルトすることになった場合、資金は住宅ローンの返済に向けられます。

その名前にもかかわらず、借り手は毎月MIPの支払いを行い、支払いは基本ローン額の0.45％から1.05％の範囲です。返済額は、融資額、融資期間、元の融資対価値（LTV）比率によって異なります。

年間MIPが0.85％であると仮定します。その場合、$ 350,000のローンは、0.85％x $ 350,000 = $ 2,975（または月額$ 247.92）の年間MIP支払いになります。これらの月額保険料は、1回限りの前払いMIP支払いに加えて支払われます。ローンの期間とLTVに応じて、11年間またはローン期間中の年間MIP支払いを行います。

保険料で支払う金額の税額控除を受けることができる場合があります。これを行うには、標準の控除を受けるのではなく、控除項目を項目化する必要があります。

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出典：米国住宅都市開発省

###FHAローンの対象となる住宅

通常、融資を受ける不動産はあなたの主たる住居であり、持ち家である必要があります。言い換えれば、FHAローンプログラムは投資または賃貸物件を対象としていません。

FHAが承認したコンドミニアムプロジェクト内の戸建および半戸建て住宅、タウンハウス、長屋、およびコンドミニアムはすべて、FHA融資の対象となります。

また、FHA認定の鑑定士による不動産鑑定が必要であり、住宅は一定の最低基準を満たしている必要があります。家がこれらの基準を満たしていない場合、売り手が必要な修理に同意しない場合は、閉店時に修理費を支払う必要があります。 （この場合、資金は修理が行われるまでエスクローに保管されます。）

##連邦住宅管理（FHA）のローン制限

FHAローンには、借りることができる金額に制限があります。これらは地域ごとに設定されており、通常のFHAローンよりも低コストのエリア（「フロア」と呼ばれる）が低く、高コストのエリア（「天井」と呼ばれる）が高くなっています。

アラスカ、ハワイ、グアム、米領バージン諸島などの「特別な例外」地域では、建設費が非常に高いため、制限がさらに高くなります。

他の場所では、米国住宅都市開発省（HUD）によって決定されたように、制限は郡の住宅価格の中央値の115％に設定されています。

下のグラフは、2022年の融資限度額を示しています。

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米国住宅都市開発省

##連邦住宅局（FHA）のローン救済

FHAローンを取得する際に、収入の損失や生活費の増加などの正当な経済的困難を経験した場合は、ローンの救済を受ける資格がある場合があります。たとえば、FHA Home Affordable Modified Program（HAMP）は、毎月の住宅ローンの支払いを手頃なレベルに恒久的に下げることができます。

プログラムの完全な参加者になるには、試用支払いプランを正常に完了する必要があります。このプランでは、3回のスケジュールされた支払いを、時間どおりに、より低い修正額で行います。

##結論

FHAローンは、銀行がおそらく拒否するであろう人々のための住宅所有への道です。彼らは頭金や星以下の信用格付けのためにほとんど現金を持っていないかもしれません。彼らは、銀行がそのお金を取り戻すことを政府が保証しなければ資格を得ることができないかもしれません。

ただし、かなりの頭金を支払う余裕がある人は、従来の住宅ローンを利用したほうがよい場合があります。彼らは毎月の住宅ローン保険の支払いを回避し、ローンの低金利を得ることができるかもしれません。

FHAローンは、価格帯の上限で買い物をしている潜在的な住宅所有者を支援するために作成されたものではありません。むしろ、FHAローンプログラムは、低所得および中所得の住宅購入者、特に頭金のために貯蓄された現金が限られている住宅購入者をサポートするために作成されました。

##ハイライト

-連邦政府はFHAローンに保険をかけています。

-銀行は保険に加入しているため、クレジットスコアが比較的低く、購入に使う現金がほとんどない住宅購入者に、より積極的に融資を行います。

-初めての住宅購入者は、FHAローンが最も手頃な住宅ローンの選択肢であることに気付くかもしれません。

＃＃よくある質問

FHA住宅ローン保険を取り除くにはどうすればよいですか？

FHA住宅ローン保険は、ローンの期間に応じて、ローンの存続期間または11年間有効です。その後、FHAローンは全額返済されます。あなたが家の少なくとも20％の株式を所有していると仮定すると、あなたはもはや住宅ローン保険に加入する必要はありません。

FHAローンを申請するにはどうすればよいですか？

あなたはあなたが選んだ銀行または他の貸し手に直接FHAローンを申請します。ほとんどの銀行と住宅ローンの貸し手はFHAローンの承認を受けています。選択した貸し手と一緒に、FHAローンの事前承認を申請できます。貸し手は、1日かそこら以内に事前承認を発行（または拒否）するのに十分な財務情報を収集します。それはあなたに何もコミットせずにあなたがどれだけ借りることができるかについての考えをあなたに与えるでしょう。上記のすべてはどんな住宅ローンのアプリケーションにも当てはまります。 FHAローンが必要な場合は、事前にそのことを言う必要があります。

FHAローンから取得できる最大金額はいくらですか？

それはあなたが住んでいる場所とローンを返済する能力に依存します。借りることができる最大額はあなたの財政状況に基づきます。FHAから誰でも借りることができる最大額は地域によって異なります。2022年には、低コスト地域の1戸建て物件の融資限度額は420,680ドルからです。国内で最も高価な都市にある4戸建て住宅の場合は2,800,900ドルになります。

FHA住宅ローン保険の費用はいくらですか？

FHAローンには、住宅ローンに組み入れることができる前払いのプレミアム料金と、住宅ローンの支払いに追加されてFHAに直接送られる月額料金の両方が含まれます。 -前払い料金はローン金額の1.75％です。-月額料金は住宅の価値に基づいています。費用を見積もるには、FHAローン計算機に数値を入力します。たとえば、250,000ドル相当の住宅に対する3.955％の金利の30年FHAローンには、月額1,166ドルのローン支払いと月額174ドルの住宅ローン保険の支払いがあることが示されます。ほとんどの貸し手は、借り手がローンの20％未満を下回っている場合、住宅ローン保険に加入することを要求します。借り手が20％の所有権に達するのに十分なローンを完済すると、保険を取り下げることができます。