Uygun Olmayan İpotek
Uygun Olmayan İpotek Nedir?
Uygun olmayan bir ipotek , Fannie Mae ve Freddie Mac gibi devlet destekli işletmelerin (GSE) yönergelerini karşılamayan ve bu nedenle onlara satılamayan bir ipotektir. GSE yönergeleri, diğer faktörlerin yanı sıra maksimum kredi tutarı, uygun mülkler, peşinat gereksinimleri ve kredi gereksinimlerinden oluşur.
Uygun olmayan bir ipotek, uygun bir ipotek ile karşılaştırılabilir.
Uygun Olmayan İpotekleri Anlama
Uygun olmayan ipotekler, riskli veya aşırı karmaşık olmaları bakımından kötü krediler değildir. Finansal kurumlar,. GSE yönergelerine uymadıkları ve sonuç olarak satmaları daha zor olduğu için onlardan hoşlanmaz. Bu nedenle, bankalar genellikle uygun olmayan bir kredi için daha yüksek bir faiz oranı talep edeceklerdir.
Özel bankalar başlangıçta çoğu ipotek yazsa da, genellikle Fannie Mae ve Freddie Mac'in portföylerine girerler. Bu iki GSE, bankalardan kredi satın alır ve daha sonra bunları ekonomik piyasada satılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) halinde paketler . MBS, düzenlenmiş ve yetkili bir finans kurumundan kaynaklanan bir ipotek koleksiyonuyla güvence altına alınan bir tür varlığa dayalı menkul kıymettir (ABS). Bir MBS satın alacak, paketleyecek ve yeniden satacak özel finans şirketleri olsa da, Fannie ve Freddie en büyük iki alıcıdır.
Bankalar, ipotek satışından elde edilen parayı, cari faiz oranından yeni krediler sunmaya yatırım yapmak için kullanır. Ancak Fannie Mae ve Freddie Mac herhangi bir ipotek ürünü satın alamazlar. İki GSE'nin, nispeten risksiz olarak kabul edilen kredileri satın almak için federal kurallar sınırları vardır. Bu krediler ipoteğe uygundur ve bankalar tam da bunları seve seve satarlar çünkü.
Buna karşılık, Fannie Mae ve Freddie Mac'in satın alamayacağı ipotekler, bankaların yazması için doğası gereği daha risklidir. Bu satılması zor krediler ya bankanın portföyünde kalmalı ya da uygun olmayan krediler için ikincil piyasada uzmanlaşmış kuruluşlara satılmalıdır.
Uygun Olmayan İpotek Türleri
Fannie ve Freddie'nin uygun olmadığını düşündüğü çeşitli borçlu durumları ve kredi türleri vardır.
En yaygın uygun olmayan ipotek, genellikle jumbo ipotek olarak adlandırılan şeydir - Fannie Mae ve Freddie Mac sınırlarından daha önemli bir miktar için yazılan krediler. 2022'de, çoğu ABD eyaletinde bu sınır 647.200 ABD Dolarıdır, ancak New York City veya San Francisco gibi bazı yüksek maliyetli bölgelerde 970.800 ABD Dolarına kadar çıkabilir.
İpoteklerin uygun olmaması için jumbo olması gerekmez. Düşük bir peşinat, uygun olmayan durumu da tetikleyebilir. Eşik değişkendir, ancak geleneksel bir ipotek için yüzde 10 veya Federal Konut İdaresi (FHA) kredisi için yüzde 3 kadar az olabilir.
uygun bir kredi olarak nitelendirilmek için tipik olarak %43'ü aşmaması gereken alıcının borç-gelir oranı (DTI) bir faktördür. 660 veya üzeri bir kredi puanı da genellikle gereklidir.
Mülkün türü, bir ipoteğin uygun olup olmadığını da belirleyebilir. Örneğin, apartman dairesi alıcıları, hayallerindeki tatil biriminin uygun olmadığını öğrendiklerinde, kompleksin garanti dışı kabul edildiği için sık sık tökezler. Buna, geliştirici gibi tek bir varlığın birimlerin yüzde 10'undan fazlasına sahip olduğu apartman birlikleri de dahildir. Diğer tuzaklar, birimlerin çoğunluğunun sahibi tarafından işgal edilmemesi, kare görüntülerin yüzde 25'inden fazlasının ticari olması veya ev sahipleri derneğinin (HOA) dava halinde olup olmadığını içerir.
##Öne çıkanlar
Uygun olmayan bir ipotek, devlet destekli işletmeler (GSE) yönergelerine uymayan bir ev kredisidir ve bu nedenle Fannie Mae veya Freddie Mac gibi kurumlara yeniden satılamaz.
Uygun kredi limitini aşan ipotekler uygunsuz olarak sınıflandırılır ve jumbo ipotek olarak adlandırılır.
Bu krediler genellikle uygun ipoteklerden daha yüksek faiz oranları taşır.
Kredi büyüklüğü dışında, ipotekler borçlunun kredi-değer oranı (peşinat miktarı), borç-gelir oranı, kredi puanı ve geçmişi ve belge gereksinimlerine bağlı olarak uyumsuz hale gelebilir.
