부적합 모기지

부적합 모기지란 무엇입니까?

부적합 모기지는 Fannie Mae 및 Freddie Mac과 같은 정부 후원 기업 (GSE) 의 지침을 충족하지 않아 판매할 수 없는 모기지 입니다. GSE 지침은 최대 대출 금액, 적합한 부동산, 계약금 요건, 신용 요건 등으로 구성됩니다.

부적합 모기지는 적격 모기지와 대조될 수 있습니다 .

부적합 모기지 이해

부적합 모기지는 위험하거나 지나치게 복잡하다는 점에서 나쁜 대출이 아닙니다. 금융기관 은 GSE 가이드라인을 준수하지 않아 판매가 어렵다는 이유로 이를 싫어합니다. 이러한 이유로 은행은 일반적으로 부적합 대출에 대해 더 높은 이자율 을 요구합니다.

민간 은행이 처음에 대부분의 모기지를 작성하지만 종종 Fannie Mae와 Freddie Mac의 포트폴리오에 포함됩니다. 이 두 GSE는 은행에서 대출을 구입한 다음 이를 경제 시장 에서 판매하는 모기지 담보부 증권 (MBS) 으로 포장 합니다. MBS는 규제되고 승인된 금융 기관에서 발생한 모기지 모음으로 보호되는 일종의 자산 담보 증권(ABS)입니다. MBS를 구매, 포장 및 재판매하는 민간 금융 회사가 있지만 Fannie와 Freddie가 두 개의 가장 큰 구매자입니다.

은행은 모기지 판매로 얻은 돈을 현재 이자율로 새로운 대출을 제공하는 데 투자합니다. 그러나 Fannie Mae와 Freddie Mac은 모기지 상품만 살 수는 없습니다. 두 GSE에는 상대적으로 위험이 없는 것으로 간주되는 대출 구매에 대한 연방 규정이 있습니다. 이러한 대출은 모기지론에 부합하며 은행은 쉽게 팔 수 있기 때문에 대출을 좋아합니다.

대조적으로 Fannie Mae와 Freddie Mac이 살 수 없는 모기지는 본질적으로 은행이 쓰기에 더 위험합니다. 이러한 판매가 어려운 대출은 은행 포트폴리오에 남아 있거나 부적합 대출에 대한 유통 시장을 전문으로 하는 기업에 매각되어야 합니다.

부적합 모기지 유형

Fannie와 Freddie가 부적합으로 간주하는 다양한 차용인 상황과 대출 유형이 있습니다.

가장 일반적인 부적합 모기지는 흔히 점보 모기지 라고 하는 것입니다. Fannie Mae 및 Freddie Mac 한도보다 더 많은 금액으로 작성된 대출입니다. 2022년에 대부분의 미국 카운티에서 그 한도는 $647,200이지만 뉴욕시 또는 샌프란시스코와 같은 일부 고비용 지역에서는 $970,800까지 올라갈 수 있습니다.

모기지가 부적합하다고 점보일 필요는 없습니다. 낮은 계약금도 부적합 상태를 유발할 수 있습니다. 한도는 다양하지만 일반 모기지론의 경우 10%, FHA(Federal Housing Administration) 대출 의 경우 최소 3%가 될 수 있습니다.

또한 한 요소는 구매자의 부채 대 소득 비율 (DTI)이며 일반적으로 적격 대출 자격을 얻기 위해 43%를 초과해서는 안 됩니다. 일반적 으로 660점 이상의 신용 점수 도 필요합니다.

부동산 유형에 따라 모기지가 부적합한지 여부도 결정할 수 있습니다. 예를 들어, 콘도 구매자는 단지가 보증 대상이 아닌 것으로 간주되기 때문에 꿈에 그리던 휴가 단위가 부적합하다는 것을 알게 되면 종종 걸려 넘어집니다. 여기에는 개발자와 같은 단일 주체가 단위의 10% 이상을 소유하는 콘도 연결이 포함됩니다. 다른 함정에는 대부분의 유닛이 소유자가 점유하지 않는 경우, 평방 피트의 25% 이상이 상업용인 경우 또는 주택 소유자 협회 (HOA)가 소송 중인 경우가 포함됩니다.

##하이라이트

• 부적합 모기지는 정부 후원 기업(GSE) 지침을 준수하지 않는 주택 융자이므로 Fannie Mae 또는 Freddie Mac과 같은 기관에 재판매할 수 없습니다.

• 적격 대출 한도를 초과하는 모기지는 부적합으로 분류되며 점보 모기지라고합니다.

• 이러한 대출은 종종 적격 모기지보다 높은 이자율을 수반합니다.

• 대출 규모 외에 대출자의 가치 대비 대출금 비율(계약금 규모), 부채 대비 소득 비율, 신용 점수 및 기록, 서류 요구 사항에 따라 모기지가 부적합 상태가 될 수 있습니다.