연방 주택 관리국(FHA)

연방 주택청(FHA) 대출이란 무엇입니까?

FHA(Federal Housing Administration) 대출은 정부가 보증하고 기관이 승인한 은행 또는 기타 대출 기관에서 발행한 주택 모기지입니다. FHA 대출은 많은 기존 대출보다 낮은 최소 계약금을 요구하며 신청자는 일반적으로 요구되는 것보다 신용 점수가 낮을 수 있습니다.

FHA 융자는 저소득 및 중산층의 주택 소유를 돕기 위해 고안되었습니다. 특히 생애 첫 주택 구입자들에게 인기가 높다.

연방주택청(FHA) 대출 이해

신용 점수가 580점 이상인 경우 2022년 기준 FHA 대출로 주택 가치의 96.5%까지 빌릴 수 있습니다. 즉, 필요한 다운페이먼트는 3.5%에 불과합니다.

신용 점수가 500에서 579 사이인 경우 10%의 계약금만 내면 FHA 대출을 받을 수 있습니다.

FHA 융자를 통해 계약금은 저축, 가족의 재정적 선물 또는 계약금 지원 보조금 에서 나올 수 있습니다.

FHA 대출에서 은행의 역할

FHA는 실제로 모기지를 위해 돈을 빌려주지 않습니다. 대출은 FHA가 승인한 은행 또는 기타 금융 기관에서 발행합니다.

FHA는 대출을 보장합니다. 은행이 기본 위험을 부담하지 않기 때문에 은행 승인을 더 쉽게 얻을 수 있습니다. 그런 이유로 어떤 사람들은 그것을 FHA 보험 대출이라고 합니다.

FHA 융자를 받을 자격이 있는 차용자는 모기지 보험 에 가입해야 하며 보험료 는 FHA로 지불해야 합니다.

FHA 대출의 역사

의회는 대공황 기간인 1934년에 FHA를 만들었습니다. 당시 주택산업은 곤경에 처해 있었다. 채무불이행과 압류율이 치솟았고, 일반적으로 50%의 계약금이 요구되었고, 일반 급여를 받는 사람이 모기지 조건을 충족하기가 불가능했다. 그 결과 미국은 주로 세입자의 나라였으며 10가구 중 1가구만이 집을 소유하고 있었습니다.

정부는 대출 기관에 대한 위험을 줄이고 대출자가 주택 대출 자격을 쉽게 얻을 수 있도록 FHA를 만들었습니다.

상트페테르부르크 연방준비은행(Federal Reserve Bank of St. Petersburg)의 조사에 따르면 미국의 주택 소유율은 꾸준히 상승하여 2004년에 사상 최고치인 69.2%에 도달했습니다. 루이스. 2021년 3분기에는 65.4%였다.

주로 저소득 차용자를 위해 고안되었지만 FHA 융자는 일반 모기지를 감당할 수 있는 사람을 포함하여 모든 사람이 이용할 수 있습니다.

연방주택청(FHA) 대출 유형

FHA는 전통적인 모기지 외에도 몇 가지 다른 주택 융자 유형을 제공합니다.

주택 자산 전환 모기지(HECM)

이것은 62세 이상의 노인이 주택 소유권을 유지하면서 주택 자산을 현금으로 전환할 수 있도록 돕는 역 모기지 프로그램입니다. 주택 소유자는 월 고정 금액, 신용 한도 또는 이 두 가지의 조합으로 자금을 인출할 수 있습니다 .

FHA 203(k) 개선 대출

이 대출은 특정 수리 및 개조 비용을 대출 금액에 반영합니다. 해결사 어퍼를 구입하고 집에 약간의 땀 에퀴티를 투자하려는 사람들에게 좋습니다.

FHA 에너지 효율적인 모기지

이 프로그램은 FHA 203(k) 개선 대출 프로그램과 유사하지만 새로운 단열재, 태양열 또는 풍력 에너지 시스템과 같은 유틸리티 요금을 낮출 수 있는 업그레이드에 중점을 둡니다.

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이 프로그램은 소득이 증가할 것으로 기대하는 차용인을 위해 작동합니다. 점진적 지불 모기지(GPM)는 시간이 지남에 따라 점진적으로 증가하는 낮은 월 지불금으로 시작합니다. GEM(Growing Equity Mortgage)은 월별 원금 지급액을 인상할 예정 입니다. 둘 다 더 짧은 대출 기간을 약속합니다.

FHA 대출 요건

대출 기관은 모든 모기지 신청자와 마찬가지로 FHA 대출 자격을 평가하여 유효한 사회 보장 번호가 있는지, 미국에 합법적으로 거주하는지, 법적 연령(귀하의 주법에 따라)인지 확인합니다. .

FHA 대출 기준은 어떤 면에서 은행의 대출 기준보다 덜 엄격합니다. 그러나 더 엄격한 요구 사항이 있습니다.

FHA 보증 대출이든 아니든 모기지를 신청할 때 재정 이력이 조사됩니다.

신용 점수 및 계약금

FICO 점수 의 "매우 나쁨" 범위 내에 있습니다.

신용 점수가 500에서 579 사이인 경우 10%의 계약금을 지불할 수 있다고 가정하면 FHA 대출을 확보할 수 있습니다. 한편, 신용 점수가 580점 이상인 경우 최저 3.5%의 계약금으로 FHA 대출을 받을 수 있습니다.

이에 비해 신청자는 일반적으로 기존 모기지 자격을 얻기 위해 최소 620의 신용 점수가 필요합니다. 은행에서 요구하는 계약금은 3%에서 20% 사이이며, 신청 당시 은행이 얼마나 돈을 빌려주려는 의향이 있는지에 따라 다릅니다.

일반적으로 신용 점수와 계약금이 낮을수록 모기지 이자율 이 높아집니다.

부채 존중의 역사

대출 기관은 지난 2년 동안의 근무 이력과 공과금 및 임대료 지불과 같은 청구서에 대한 지불 이력을 살펴볼 것입니다.

학자금 대출 또는 소득세 납부가 뒤처진 사람들은 만족스러운 상환 계획에 동의하지 않는 한 거부 됩니다. 파산이나 압류의 이력도 문제가 될 수 있습니다.

일반적으로 FHA 대출 또는 모든 유형의 모기지 자격을 얻으려면 차용인이 파산 또는 압류 를 경험한 후 최소 2년 또는 3년이 경과해야 합니다. 그러나 차용인이 양호한 신용을 회복하고 재정 상태를 정상화하기 위해 노력했음을 입증하는 경우에는 예외로 할 수 있습니다.

안정적인 고용 증명

모기지는 상환해야 하며 FHA 승인 대출 기관은 신청자가 이를 달성할 수 있다는 보증을 원할 것입니다. 차용인이 약속을 이행할 수 있는지 결정하는 열쇠는 최근에 고용된 상태가 안정적이라는 증거입니다.

이는 세금 신고서와 현재 연초 대차대조표 및 손익계산서로 문서화할 수 있습니다.

자영업 경력이 2년 미만 1년 이상인 경우, 자영업이 되기 전 2년 동안 동일 또는 관련 직업에서 견실한 근로 및 소득 기록이 있다면 여전히 자격이 될 수 있습니다.

충분한 소득

모기지 지불금, HOA 수수료,. 재산세, 모기지 보험 및 주택 소유자 보험은 총 소득 의 31% 미만이어야 합니다. 은행에서는 이를 프런트 엔드 비율 이라고 합니다.

한편, 모기지 상환액과 기타 모든 월 소비자 부채로 구성된 후순위 비율 은 총 소득의 43% 미만이어야 합니다.

FHA 모기지 보험료(MIP)

FHA 융자는 두 가지 유형의 모기지 보험료(MIP)를 지불해야 합니다. 선불 MIP와 연간 MIP(매월 지불). 2022년에 선결제 MIP는 기본 대출 금액의 1.75%와 같습니다.

마감 시 선불 MIP를 지불하거나 대출에 포함시킬 수 있습니다. 예를 들어 $350,000의 주택 융자를 발급받은 경우 1.75% x $350,000 = $6,125의 선불 MIP를 지불하게 됩니다.

이러한 지불은 미 재무부가 관리 하는 에스크로 계정에 입금됩니다. 대출이 연체되면 그 자금은 모기지 상환에 사용됩니다.

그 이름에도 불구하고 차용인은 기본 대출 금액의 0.45%에서 1.05%까지의 지불 범위로 매월 연간 MIP 지불을 합니다. 지불 금액은 대출 금액, 대출 기간 및 원래 가치 대비 대출(LTV) 비율 에 따라 다릅니다 .

연간 MIP가 0.85%라고 가정해 보겠습니다. 이 경우 $350,000 대출은 0.85% x $350,000 = $2,975(또는 월 $247.92)의 연간 MIP 지불액이 됩니다. 이러한 월 보험료는 일회성 선불 MIP 지불에 추가로 지불됩니다. 대출 기간과 LTV에 따라 11년 또는 대출 기간 동안 연간 MIP 지불을 하게 됩니다.

보험료로 납부한 금액에 대해 세금 공제를 받을 수 있습니다. 이렇게 하려면 표준 공제 를 받는 것이 아니라 공제 를 항목화 해야 합니다.

FHA 융자를 받을 수 있는 주택

일반적으로 자금을 조달한 부동산은 귀하의 주요 거주지여야 하며 소유자가 점유해야 합니다. 즉, FHA 대출 프로그램은 투자 또는 임대 부동산을 대상으로 하지 않습니다.

FHA 승인 콘도 프로젝트 내의 단독 및 반 단독 주택, 타운하우스, 연립 주택 및 콘도미니엄은 모두 FHA 융자를 받을 수 있습니다.

감정 이 필요하며 주택은 특정 최소 기준을 충족해야 합니다. 주택이 이러한 기준을 충족하지 않고 판매자가 필요한 수리에 동의하지 않을 경우, 귀하는 폐쇄 시 수리 비용을 지불해야 합니다. (이 경우 자금은 수리가 완료될 때까지 에스크로에 보관됩니다.)

연방 주택청(FHA) 대출 한도

FHA 대출은 대출할 수 있는 금액에 제한이 있습니다. 이는 지역별로 설정되며, 저비용 지역은 일반 FHA 대출보다 낮은 한도("하한"이라고 함)가 있고 고비용 지역은 높은 수치("상한"이라고 함)가 있습니다.

알래스카, 하와이, 괌, 미국령 버진 아일랜드를 포함한 "특별 예외" 지역이 있으며, 매우 높은 건설 비용으로 인해 한계가 더욱 높아집니다.

다른 곳에서는 한도가 미국 주택 및 도시 개발부(HUD)에서 결정한 대로 카운티의 중간 주택 가격의 115%로 설정됩니다.

아래 차트에는 2022년 대출 한도가 나와 있습니다.

연방 주택청(FHA) 대출 완화

FHA 대출을 받을 때 소득 손실이나 생활비 증가와 같은 합법적인 재정적 어려움을 겪은 경우 대출 구제를 받을 수 있습니다. 예를 들어, FHA HAMP(Home Affordable Modification Program)는 월 모기지 지불액을 저렴한 수준으로 영구적으로 낮출 수 있습니다.

프로그램의 전체 참가자가 되려면 수정된 더 낮은 금액으로 예정된 세 번을 정시에 지불하는 평가판 지불 계획을 성공적으로 완료해야 합니다.

결론

FHA 대출은 은행이 거부할 가능성이 있는 사람들을 위한 주택 소유의 길입니다. 그들은 계약금이나 신용 등급이 낮을 때 현금이 거의 없을 수 있습니다. 은행이 돈을 돌려받을 것이라는 정부의 보증 없이는 자격이 없을 수도 있습니다.

그러나 상당한 다운페이먼트를 감당할 수 있는 사람들은 기존 모기지를 사용하는 것이 더 나을 수 있습니다. 그들은 월별 모기지 보험 지불을 피하고 대출에 대한 낮은 이자율을 얻을 수 있습니다.

FHA 대출은 높은 가격대에서 쇼핑하는 잠재적 주택 소유자를 돕기 위해 만들어지지 않았습니다. 오히려, FHA 대출 프로그램은 저소득 및 중간 소득 주택 구매자, 특히 계약금을 위해 저축한 현금이 제한된 사람들을 지원하기 위해 만들어졌습니다.

##하이라이트

연방 정부는 FHA 대출을 보장합니다.
은행은 보험에 가입되어 있기 때문에 상대적으로 신용 점수가 낮고 구매할 현금이 거의 없는 주택 구매자에게 돈을 더 기꺼이 대출해 줍니다.
처음 주택을 구입하는 사람들은 FHA 융자가 가장 저렴한 모기지 옵션임을 알게 될 것입니다.

##자주하는 질문

FHA 모기지 보험을 어떻게 해지합니까?

FHA 모기지 보험은 대출 기간에 따라 대출 기간 또는 11년 동안 지속됩니다. 그러면 FHA 대출이 전액 상환됩니다. 집에서 최소 20%의 지분을 소유하고 있다고 가정하면 더 이상 모기지 보험에 가입할 필요가 없습니다.

FHA 대출은 어떻게 신청하나요?

선택한 은행이나 다른 대출 기관에 직접 FHA 대출을 신청합니다. 대부분의 은행과 모기지 대출 기관은 FHA 대출을 승인받았으며, 선택한 대출 기관에 FHA 대출 사전 승인을 신청할 수 있습니다. 대출 기관은 하루 정도 이내에 사전 승인을 발행(또는 거부)하기에 충분한 재정 정보를 수집합니다. 그렇게 하면 아무 것도 하지 않으면서 얼마를 빌릴 수 있는지 알 수 있습니다. 위의 모든 내용은 모든 모기지 신청에 해당됩니다. FHA 대출을 원하시면 미리 말씀하셔야 합니다.

FHA 융자에서 얻을 수 있는 최대 금액은 얼마입니까?

그것은 거주 지역과 대출 상환 능력에 따라 다릅니다. 대출할 수 있는 최대 금액은 재정 상황에 따라 다릅니다. FHA에서 대출할 수 있는 최대 금액은 지역에 따라 다릅니다. 미국에서 가장 비싼 도시에 있는 4개 유닛 주택의 경우 $2,800,900입니다.

FHA 모기지 보험 비용은 얼마입니까?

FHA 대출에는 모기지론에 포함될 수 있는 선불 보험료와 모기지 지불액에 추가되어 FHA로 직접 가는 월별 요금이 모두 포함됩니다. - 선결제 수수료는 대출 금액의 1.75%입니다.- 월 수수료는 주택 가치를 기준으로 합니다. 비용을 추정하려면 FHA 대출 계산기에 숫자를 연결하십시오. 예를 들어, $250,000의 가치가 있는 주택에 대해 3.955%의 이자율로 30년 FHA 대출을 받을 경우 매월 $1,166의 대출 상환액에 174달러의 모기지 보험료가 추가됩니다. 대부분의 대출 기관은 대출에 대해 20% 미만의 다운을 할 경우 대출자에게 모기지 보험에 가입하도록 요구합니다. 차용인이 20% 소유권에 도달할 만큼 대출금을 충분히 갚으면 보험이 중단될 수 있습니다.