점보론

점보론이란?

점보 모기지라고도 하는 점보 대출은 FHFA( 연방 주택 금융 기관 )에서 설정한 한도를 초과하는 금융 유형입니다. 기존 모기지와 달리 점보론 은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac 에서 구매, 보증 또는 증권화 할 수 없습니다. 경쟁이 치열한 지역 부동산 시장에서 호화 부동산과 주택을 융자하도록 설계된 점보 모기지에는 고유한 인수 요건과 세금 관련 사항이 있습니다. 이러한 종류의 모기지론은 대공황 이후 주택 시장이 계속해서 회복되면서 주목을 받고 있습니다.

점보 모기지의 가치는 주와 카운티에 따라 다릅니다. FHFA는 매년 다양한 지역에 적합한 대출 한도 규모를 설정합니다. 2022년 한도는 대부분의 국가에서 $647,200로 설정되었습니다. 이는 2021년 한도인 $548,250에서 $98,950 증가한 금액입니다. 주택 가치가 더 높은 카운티의 경우 기준 한도는 $970,800 또는 $647,200의 150%로 설정됩니다.

FHFA는 대출 한도 계산을 위해 미국 본토 이외의 지역에 대해 다른 세트의 규정을 가지고 있습니다. 이에 따라 2022년 기준 알래스카, 괌, 하와이, 미국령 버진 아일랜드의 점보론 기준 한도도 97만800달러다. 그 금액은 주택 가치가 더 높은 카운티에서 실제로 더 높을 수 있습니다.

점보론의 작동 원리

50만 달러 이상에 가까운 집에 관심이 있고 은행 계좌에 그렇게 많이 남아 있지 않다면 점보 모기지가 필요할 것입니다. 그리고 집을 마련하려고 하면 주택 소유자가 기존 대출을 신청하는 것보다 훨씬 더 엄격한 신용 요건에 직면하게 됩니다. Fannie Mae 또는 Freddie Mac 의 보증이 없기 때문에 점보 대출은 대출 기관에 더 많은 신용 위험을 수반하기 때문 입니다. 또한 더 많은 돈이 관련되기 때문에 더 많은 위험이 있습니다.

전통적인 모기지와 마찬가지로 점보에 대한 최소 요구 사항은 2008년 이후 점점 더 엄격해졌습니다. 승인을 받으려면 700점 이상의 뛰어난 신용 점수와 매우 낮은 DTI( 부채 대 소득 ) 비율이 필요합니다. DTI는 43% 미만이어야 하며 바람직하게는 36%에 가깝습니다. 부적합 모기지 라고 하더라도 점보는 여전히 소비자 금융 보호국( Consumer Financial Protection Bureau )이 "적격 모기지"로 간주하는 지침(43% DTI와 같은 표준화된 조건 및 규칙이 있는 대출 시스템)에 속해야 합니다.

고정 모기지론 을 선택하는 경우 지불액을 충당하기 위해 접근 가능한 현금이 있음을 증명해야 합니다 . 특정 소득 수준과 준비금은 전체 대출 규모에 따라 다르지만 모든 차용인은 30일 간의 급여 명세서와 W2 세금 양식이 필요합니다. 자영업자의 경우 소득 요건이 더 큽니다. 2년의 세금 신고서와 최소 60일의 현재 은행 거래 내역. 차용인은 또한 자격을 갖추기 위해 입증 가능한 유동 자산 과 모기지 상환액의 6개월에 해당하는 현금 준비금이 필요합니다. 그리고 모든 신청자는 보유하고 있는 다른 모든 대출에 대한 적절한 문서와 비유동 자산(예: 다른 부동산)의 소유권 증명서를 제시해야 합니다.

점보론 금리

점보 모기지는 기존 모기지보다 높은 이자율을 제공했지만 최근 몇 년 동안 그 격차가 줄어들고 있습니다. 오늘날, 점보 모기지의 평균 연이율 (APR)은 종종 기존 모기지와 비슷하며 경우에 따라 실제로 더 낮습니다. 예를 들어, 2022년 1월 1일 현재 Wells Fargo는 30년 고정 금리 적격 대출에 대해 3.360%, 점보 대출에 대해 같은 기간에 3.065%의 APR을 부과했습니다.

정부가 후원하는 기업 에서는 감당할 수 없지만 점보론은 다른 금융 기관에서 유동화하는 경우가 많습니다. 이러한 증권은 더 많은 위험을 수반하기 때문에 기존의 증권화된 모기지 보다 수익률 프리미엄 으로 거래됩니다. 그러나 이 스프레드 는 대출 자체의 이자율로 인해 감소했습니다.

점보론 계약금

다행스럽게도 계약금 요건은 같은 기간 동안 완화되었습니다. 과거에 점보 모기지 대출 기관은 주택 구매자에게 주택 구입 가격의 30%(기존 모기지론의 경우 20%)를 요구하는 경우가 많았습니다. 이제 그 수치는 10%에서 15%로 낮아졌습니다. 다른 모기지와 마찬가지로 더 높은 계약금을 내면 다양한 이점이 있을 수 있습니다. 그 중에서도 민간 모기지 보험 대출 기관이 20% 미만의 계약금을 요구하는 비용을 피하기 위해서입니다.

누가 점보론을 꺼내야 할까?

궁극적으로 빌릴 수 있는 금액은 물론 자산, 신용 점수, 구매하려는 부동산 가치에 따라 다릅니다. 이러한 모기지는 연간 $250,000~$500,000를 버는 고소득자에게 가장 적합한 것으로 간주됩니다. 이 세그먼트는 HENRY로 알려져 있으며, 고소득자, 아직 부자가 아닙니다. 기본적으로 이들은 일반적으로 많은 돈을 벌지만 아직 수백만 달러의 추가 현금이나 기타 자산이 축적되지 않은 사람들입니다.

HENRY 부문에 속한 개인은 현금으로 값비싼 새 주택을 구입할 부를 축적하지 않았을 수 있지만, 이러한 고소득 개인은 일반적으로 일반적인 주택 구입자보다 신용 점수가 더 좋고 신용 기록이 더 광범위합니다 . 더 낮은 금액. 그들은 또한 보다 확고하게 확립된 퇴직 계좌를 가지고 있는 경향이 있습니다. 그들은 종종 저소득자보다 더 오랜 기간 동안 기여해 왔습니다.

점보 대출에 대해 큰 세금 감면을 기대하지 마십시오. 모기지 이자 공제 한도는 새로운 모기지 부채에 대해 $750,000로 제한됩니다.

이들은 기관이 장기 상품에 등록하기를 좋아하는 부류의 개인일 뿐입니다. 부분적으로는 종종 추가 자산 관리 서비스가 필요하기 때문입니다. 또한 은행이 200,000달러에 해당하는 10개의 대출보다 200만 달러의 모기지를 관리하는 것이 더 실용적입니다.

점보 대출에 대한 특별 고려 사항

이러한 대출 중 하나를 받을 자격이 있다고 해서 대출을 꺼야 한다는 의미는 아닙니다. 예를 들어 상당한 세금 감면을 제공하는 것으로 기대하고 있다면 당연히 그렇게 해서는 안 됩니다.

항목별로 공제하면 세금에서 특정 연도에 대해 지불 한 모기지 이자 를 공제할 수 있다는 사실을 알고 있을 것입니다 . 하지만 IRS가 이 공제액에 대해 설정한 상한선에 대해 걱정할 필요가 없었을 것입니다. 이 상한선은 세금 감면 및 고용법이 통과되면서 낮아졌습니다. 2017년 12월 14일 또는 그 이전에 모기지를 받은 사람은 이전 상한액에 해당하는 최대 100만 달러의 부채에 대한 이자를 공제받을 수 있습니다. 그러나 2017년 12월 14일 이후에 이루어진 주택 구입의 경우 모기지 부채에서 최대 $750,000까지만 이자를 공제할 수 있습니다. 모기지 금액이 더 크면 전액 공제를 받을 수 없습니다. 예를 들어, 연간 이자가 $80,000인 200만 달러의 점보 모기지를 받을 계획이라면 모기지 첫 $750,000에 대한 이자인 $30,000만 공제할 수 있습니다. 사실상 모기지 이자의 37.5%에 대해서만 세금 감면을 받을 수 있습니다.

즉, 진정으로 감당할 수 있는 금액과 어떤 종류의 세금 혜택을 받을 수 있는지 확인하려면 신중하게 빌리고 숫자를 신중하게 계산해야 합니다. 동일한 세금 청구서로 인해 주 및 지방 세금 공제가 연간 $10,000로 제한되므로 세금이 많이 부과되는 부동산도 소유하는 데 더 많은 비용이 듭니다. 또 다른 전략: 조건을 비교하여 큰 규모의 대출 대신 소규모의 적격 대출과 두 번째 대출을 받는 것이 장기적으로 재정에 더 나은지 확인하십시오.

하이라이트

• 승인을 위해서는 우수한 신용 점수와 매우 낮은 부채 비율이 필요합니다.

• 주택 소유자는 기존 대출을 신청하는 것보다 더 엄격한 신용 요건을 거쳐야 합니다.

• 점보 모기지의 평균 연이율은 종종 일반 모기지와 비슷하지만 계약금은 총 구매 가격의 약 10%에서 15%입니다.

• 점보론은 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency)이 설정한 한도를 초과하는 융자 유형으로 Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 구매, 보증 또는 증권화할 수 없습니다.