Negative punkter
Hvad er negative point?
Negative punkter er i det væsentlige rabatter,. som långivere betaler til ejendomsmæglere eller låntagere for at hjælpe dem med at få råd til at lukke på realkreditlån, som de udsteder. Dette system gør det muligt for nogle kvalificerede låntagere, som ellers ikke havde råd til udgifterne til lukkeomkostninger og afviklingsgebyrer, at være i stand til at købe en bolig - normalt til gengæld for at betale en højere rente i løbet af lånets løbetid.
Negative point udtrykkes normalt som en procentdel af det primære lånebeløb eller i basispoint (BPS). De kan sammenlignes med d iscount-point,. også kaldet lukkepunkter, som købes på forhånd som forudbetalte renter af låntagere for at sænke deres månedlige omkostninger over realkreditlånets løbetid.
Forstå negative punkter
Negative punkter kommer i en af to generelle former: til mæglere og til låntagere direkte. Rabatter udbetalt til en realkreditmægler er kendt som yield spread premiums (YSP) og er en del af realkreditmæglerens kompensation.
Når rabatten er en låntagerkredit, kan den bruges til at dække nogle låneafviklings- eller lukningsomkostninger. Denne låntager-brug af negative punkter er kendt som et gratis realkreditlån.
Det beløb, der krediteres låntager, må ikke overstige afviklingsomkostningerne og kan ikke være en del af udbetalingen. Negative point kan bruges til at dække nogle ikke-tilbagevendende afsluttende omkostninger, såsom bank- og ejendomsgebyrer,. men kan ikke bruges til at finansiere tilbagevendende udgifter såsom renter eller ejendomsskat.
Fordele og ulemper ved negative point
Negative point giver låntagere med få eller ingen penge mulighed for at betale afviklingsomkostningerne for at få et realkreditlån. Økonomien ved at bruge negative point afhænger dog af låntagers tidshorisont.
Hvis låntager har til hensigt at beholde realkreditlånet i en kort periode, kan det være økonomisk at undgå forudgående omkostninger til gengæld for en relativt højere rente - mange realkreditlån med negative point vil have en højere rente i løbet af lånet. Hvis låntager derimod har til hensigt at beholde realkreditlånet i en længere periode, er det formentlig mere økonomisk at betale forudgående afregningsomkostninger til gengæld for en lavere rente.
TTT
Eksempel på negative point
Anvendelse af negative point på et realkreditlån øger renten, men kan reducere lukkeomkostningerne. Hvis en låntager accepterer et negativt point, kan långiver hæve lånets faste rente med 0,25 %, men give låntager 1 % af lånet som en kredit mod lukkeomkostninger.
For eksempel søger en låntager et realkreditlån på $1.000.000 for at købe et hjem med en 20% udbetaling på $200.000. Et tilbud på et lån med en rente på 5 % og to negative punkter vil give en rabat på 20.000 USD, der skal gælde for lånets afsluttende omkostninger (1.000.000 USD x 2 % = 20.000 USD).
Den mere traditionelle lånestruktur for det samme boligkøbsbeløb kan være et lån til 4 % rente og et point udbetaling. Med dette lån er der en lavere rente, men det kræver, at låntager betaler en udbetaling på 10.000 kroner.
Særlige overvejelser
Nogle realkreditmæglere fortæller måske ikke forbrugerne om tilgængeligheden af negative pointlån og er måske mere bekymrede over deres provision på handlen. Tidligere har mæglere været kendt for at markere realkreditlån og beholde det beløb, der genereres fra negative punkter som kompensation for at formidle lånet.
Forskere har fundet ud af, at avancerne optjent af realkreditmæglere var vedvarende højere på negative pointlån end på positive pointlån. En undersøgelse foretaget af The Mortgage Professor ved århundredeskiftet viste, at på lån, som långiveren citerede til 6 % plus 3 point, var forhøjelsen til låntageren 1 procentpoint. Men på lån, der blev noteret til 7% og minus 2,25 point, var mæglerens markup 2,375 point.
Støtteberettigede boligkøbere bør være opmærksomme på negative point-programmer og aktivt spørge deres mægler, hvad deres gebyrstruktur er. Husk, at negative punkter også vil hæve de samlede omkostninger på realkreditrenterne, der betales over lånets løbetid, hvilket øger de månedlige betalinger for at kompensere for den afsluttende omkostningsrabat.
Bundlinjen
Du har måske fundet det perfekte hus, men mangler forudgående kontantkrav. Negative point kan tilbydes af långiveren for at hjælpe dig med at sikre realkreditlånet og dermed huset.
Højdepunkter
Låntagere, der modtager assistance via negative point, skal dog betale en højere rente over lånets løbetid.
Du kan have negative lukkeomkostninger, hvilket betyder, at du får mere end nødvendigt.
Negative punkter er lukkeomkostningsrabatter, der tilbydes af nogle långivere til kvalificerede låntagere eller realkreditmæglere for at reducere den forudgående byrde ved lukning.
Låntagerens brug af negative point er også kendt som et gratis realkreditlån.
Disse rabatter er beregnet til at hjælpe visse boligkøbere med at finde penge nok til at lukke, hvilket kan være uoverkommeligt dyrt.
Ofte stillede spørgsmål
Kan du have negative lukkeomkostninger?
Du kan få negative lukkeomkostninger, hvis långiver tilbyder at finansiere mere, end hvad der faktisk er påkrævet, så du rent faktisk vil modtage kontanter. Husk dog, at selvom du modtager et stort beløb på forhånd, kan du betale mere i det lange løb på grund af renter på et større beløb.
Hvad er point på et realkreditlån?
Point udbetales på forhånd for at få en lavere rente på realkreditlånet. De udregnes i forhold til lånebeløbet, og hvert point svarer til en procent af lånebeløbet.
Hvad betyder negative point på et realkreditlån?
Negative punkter på et realkreditlån er, når långiveren vil give rabat på nogle af de forudgående lukningsomkostninger. Dette gøres for at sikre det "salg", det er låntager, der optager et realkreditlån. Disse punkter er især nyttige for boligkøbere, der måske har den månedlige indkomst til at håndtere et realkreditlån, men som ikke har de kontante reserver til rådighed for en forudbetaling.
