negative poeng
Hva er negative poeng?
Negative poeng er i hovedsak rabatter som långivere betaler til eiendomsmeglere eller låntakere for å hjelpe dem med å ha råd til å stenge boliglån de utsteder. Dette systemet gjør det mulig for noen kvalifiserte låntakere, som ellers ikke hadde råd til utgiftene til avsluttende kostnader og oppgjørsgebyrer, å kunne kjøpe et hjem - vanligvis i bytte mot å betale en høyere rente over lånets levetid.
Negative poeng uttrykkes vanligvis som en prosentandel av hovedlånebeløpet, eller i form av basispunkter (BPS). De kan sammenlignes med d iscount-poeng,. også kalt avsluttende poeng, som kjøpes på forhånd som forhåndsbetalte renter av låntakere for å senke den månedlige kostnaden over lånets løpetid.
Forstå negative poeng
Negative poeng kommer i en av to generelle former: til meglere og til låntakere direkte. Rabatter utbetalt til en boliglånsmegler er kjent som yield spread premiums (YSP) og er en del av boliglånsmeglerens kompensasjon.
Når rabatten er en låntakerkreditt, kan den brukes til å dekke noen låneoppgjør eller avsluttende kostnader. Denne låntakerens bruk av negative poeng er kjent som et gratis boliglån.
Beløpet som krediteres låntaker kan ikke overstige oppgjørskostnadene og kan ikke være en del av forskuddsbetalingen. Negative poeng kan brukes til å dekke enkelte engangskostnader, for eksempel bank- og eieravgifter,. men kan ikke brukes til å finansiere gjentakende utgifter som renter eller eiendomsskatt.
Fordeler og ulemper med negative poeng
Negative poeng gir låntakere med lite eller ingen penger en måte å betale oppgjørskostnadene for å få et boliglån. Økonomien ved å bruke negative poeng avhenger imidlertid av låntakerens tidshorisont.
Hvis låntakeren har til hensikt å holde boliglånet i en kort periode, kan det være økonomisk å unngå forskuddskostnader i bytte mot en relativt høyere rente – mange boliglån med negative poeng vil ha høyere rente over lånets levetid. Hvis låntakeren derimot har til hensikt å holde boliglånet over en lengre periode, er det sannsynligvis mer økonomisk å betale forskuddsoppgjørskostnader i bytte mot en lavere rente.
TTT
Eksempel på negative poeng
Å bruke negative poeng på et boliglån øker renten, men kan redusere sluttkostnader. Hvis en låntaker aksepterer ett negativt poeng, kan långiver øke lånets fastrente med 0,25 %, men gi låntakeren 1 % av lånet som en kreditt mot sluttkostnader.
For eksempel søker en låntaker et boliglån på $ 1 000 000 for å kjøpe et hjem med en 20 % forskuddsbetaling på $ 200 000. Et tilbud for et lån med en rente på 5 % og to negative poeng vil gi en rabatt på 20 000 USD som kan brukes på lånets sluttkostnader (1 000 000 USD x 2 % = 20 000 USD).
Den mer tradisjonelle lånestrukturen for samme boligkjøpsbeløp kan være et lån med 4 % rente og ett poengs nedbetaling. Med dette lånet er det en lavere rente, men det krever at låntakeren betaler en forskuddsbetaling på 10 000 dollar.
Spesielle hensyn
Noen boliglånsmeglere forteller kanskje ikke forbrukerne om tilgjengeligheten av lån med negative poeng og kan være mer bekymret for provisjonen på avtalen. Tidligere har meglere vært kjent for å markere boliglån og beholde beløpet som genereres fra negative punkter som kompensasjon for megling av lånet.
Forskere har funnet ut at påslagene tjent av boliglånsmeglere var vedvarende høyere på negative poenglån enn på positive poenglån. En studie utført av The Mortgage Professor ved århundreskiftet fant at på lån notert av långiver til 6 % pluss 3 poeng, var påslaget til låntakeren 1 prosentpoeng. Men på lån som ble notert til 7 % og minus 2,25 poeng, var meglerens påslag 2,375 poeng.
Kvalifiserte boligkjøpere bør være oppmerksomme på negative poengprogrammer og aktivt spørre megleren deres hva gebyrstrukturen deres er. Husk at negative poeng også vil øke den totale kostnaden for boliglånsrentene som betales over lånets levetid, og øke de månedlige betalingene for å kompensere for sluttkostnadsrabatten.
Bunnlinjen
Du har kanskje funnet det perfekte huset, men mangler kontantkravene på forhånd. Negative poeng kan tilbys av utlåner for å hjelpe deg med å sikre boliglånet og dermed huset.
##Høydepunkter
– Låntakere som mottar bistand via negative poeng, vil imidlertid måtte betale høyere rente over lånets løpetid.
– Du kan ha negative sluttkostnader, som betyr at du får mer enn nødvendig.
Negative poeng er avsluttende kostnadsrabatter som tilbys av noen långivere til kvalifiserte låntakere eller boliglånsmeglere for å redusere på forhånd byrden med å stenge.
Låntaker-bruk av negative poeng er også kjent som et gratis boliglån.
– Disse rabattene er ment å hjelpe enkelte boligkjøpere med å finne nok penger til å stenge, noe som kan være uoverkommelig dyrt.
##FAQ
Kan du ha negative sluttkostnader?
Du kan ha negative sluttkostnader hvis långiver tilbyr å finansiere mer enn det som faktisk kreves, slik at du faktisk vil motta kontanter. Men husk at selv om du mottar et stort beløp på forhånd, kan du betale mer i det lange løp på grunn av renter på et større beløp.
Hva er poeng på et boliglån?
Poeng betales på forhånd for å få en lavere rente på boliglånet. De beregnes i forhold til lånebeløpet, og hvert poeng tilsvarer én prosent av lånebeløpet.
Hva betyr negative poeng på et boliglån?
Negative poeng på et boliglån er når utlåner vil gi rabatt på noen av de forhåndsavsluttede kostnadene. Dette gjøres for å sikre "salget" som er låntakeren som tar opp boliglån. Disse punktene er spesielt nyttige for boligkjøpere som kan ha den månedlige inntekten til å håndtere et boliglån, men som ikke har kontantreservene tilgjengelig for en forhåndsbetaling.
