pontos negativos
O que são pontos negativos?
Os pontos negativos são essencialmente descontos que os credores pagam aos corretores de imóveis ou aos mutuários para ajudá-los a fechar as hipotecas que eles emitem. Esse sistema permite que alguns mutuários qualificados, que de outra forma não poderiam arcar com os custos de fechamento e taxas de liquidação, possam comprar uma casa – geralmente em troca de pagar uma taxa de juros mais alta durante a vida do empréstimo.
Os pontos negativos são normalmente expressos em percentagem do montante do empréstimo principal, ou em termos de pontos base (BPS). Eles podem ser contrastados com os pontos de desconto,. também chamados de pontos de fechamento, que são comprados antecipadamente como juros pré-pagos pelos mutuários para reduzir seu custo mensal ao longo do prazo da hipoteca.
Entendendo os pontos negativos
Pontos negativos vêm em uma das duas formas gerais: para corretores e para mutuários diretamente. Os descontos pagos a um corretor de hipotecas são conhecidos como prêmios de spread de rendimento (YSP) e fazem parte da remuneração do corretor de hipotecas.
custos de liquidação ou fechamento de empréstimo . Esse uso do mutuário de pontos negativos é conhecido como hipoteca sem custo.
O valor creditado ao mutuário não pode exceder os custos de liquidação e não pode fazer parte do adiantamento. Os pontos negativos podem ser usados para cobrir alguns custos de fechamento não recorrentes, como taxas bancárias e de título,. mas não podem ser usados para financiar despesas recorrentes, como juros ou imposto predial.
Vantagens e Desvantagens dos Pontos Negativos
Os pontos negativos fornecem uma maneira para os mutuários com pouco ou nenhum dinheiro pagarem os custos de liquidação para obter uma hipoteca. No entanto, a economia do uso de pontos negativos depende do horizonte de tempo do mutuário.
Se o mutuário pretende manter a hipoteca por um curto período, pode ser econômico evitar custos iniciais em troca de uma taxa de juros relativamente mais alta – muitas hipotecas com pontos negativos terão uma taxa de juros mais alta ao longo da vida do empréstimo. Se, por outro lado, o mutuário pretende manter a hipoteca por um período prolongado, provavelmente é mais econômico pagar os custos iniciais de liquidação em troca de uma taxa de juros mais baixa.
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Exemplo de pontos negativos
Aplicar pontos negativos a uma hipoteca aumenta a taxa de juros, mas pode reduzir os custos de fechamento. Se um mutuário aceitar um ponto negativo, o credor pode aumentar a taxa de juros fixa do empréstimo em 0,25%, mas dar ao mutuário 1% do empréstimo como crédito contra os custos de fechamento.
Por exemplo, um mutuário procura um empréstimo hipotecário de $ 1.000.000 para comprar uma casa com um adiantamento de 20% de $ 200.000. Uma cotação para um empréstimo com uma taxa de juros de 5% e dois pontos negativos renderia um desconto de $ 20.000 para aplicar nos custos de fechamento do empréstimo ($ 1.000.000 x 2% = $ 20.000).
A estrutura de empréstimo mais tradicional para o mesmo valor de compra de casa pode ser um empréstimo com juros de 4% e um ponto de entrada. Com este empréstimo, há uma taxa de juros mais baixa, mas exige que o mutuário pague um adiantamento de $ 10.000.
Considerações Especiais
Alguns corretores de hipotecas podem não informar aos consumidores sobre a disponibilidade de empréstimos com pontos negativos e podem estar mais preocupados com sua comissão no negócio. No passado, os corretores eram conhecidos por marcar hipotecas e manter o valor gerado a partir de pontos negativos como compensação pela intermediação do empréstimo.
Os pesquisadores descobriram que as margens obtidas pelos corretores de hipotecas eram persistentemente mais altas em empréstimos de pontos negativos do que em empréstimos de pontos positivos. Um estudo realizado pelo The Mortgage Professor na virada do século descobriu que em empréstimos cotados pelo credor a 6% mais 3 pontos, a margem para o mutuário era de 1 ponto percentual. Mas, nos empréstimos cotados a 7% e menos 2,25 pontos, o markup da corretora foi de 2,375 pontos.
Os compradores de casas elegíveis devem estar cientes dos programas de pontos negativos e perguntar ativamente ao seu corretor qual é a sua estrutura de taxas. Lembre-se de que os pontos negativos também aumentarão o custo total dos juros da hipoteca pagos ao longo da vida do empréstimo, aumentando os pagamentos mensais para compensar o desconto de custo de fechamento.
A linha de fundo
Você pode ter encontrado a casa perfeita, mas não tem os requisitos iniciais de dinheiro. Pontos negativos podem ser oferecidos pelo credor para ajudá-lo a garantir a hipoteca e, portanto, a casa.
##Destaques
Os mutuários que receberem assistência via pontos negativos, no entanto, terão que pagar uma taxa de juros mais alta ao longo da vida do empréstimo.
Você pode ter custos de fechamento negativos, o que significa que está recebendo mais do que o necessário.
Pontos negativos são descontos de custo de fechamento oferecidos por alguns credores para mutuários qualificados ou corretores de hipoteca para reduzir o ônus inicial do fechamento.
O uso do mutuário de pontos negativos também é conhecido como hipoteca sem custo.
Esses descontos destinam-se a ajudar certos compradores de casas a obter dinheiro suficiente para o fechamento, o que pode ser proibitivamente caro.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Você pode ter custos de fechamento negativos?
Você pode ter custos de fechamento negativos se o credor oferecer para financiar mais do que o realmente necessário, então você realmente receberá dinheiro. No entanto, lembre-se de que, embora você receba um grande valor adiantado, poderá pagar mais no longo prazo devido aos juros de um valor maior.
O que são pontos em uma hipoteca?
Os pontos são pagos antecipadamente para receber uma taxa de juros mais baixa na hipoteca. Eles são calculados em relação ao valor do empréstimo, e cada ponto equivale a um por cento do valor do empréstimo.
O que significa pontos negativos em uma hipoteca?
Pontos negativos em uma hipoteca são quando o credor irá rebater alguns dos custos iniciais de fechamento. Isso é feito para garantir a “venda” que é o mutuário que contrata uma hipoteca. Esses pontos são especialmente úteis para compradores de casas que podem ter a renda mensal para lidar com uma hipoteca, mas não têm reservas de caixa disponíveis para um pagamento adiantado.
