Punti negativi

Cosa sono i punti negativi?

I punti negativi sono essenzialmente gli sconti che i prestatori pagano agli agenti immobiliari o ai mutuatari per aiutarli a permettersi di chiudere i mutui che emettono. Questo sistema consente ad alcuni mutuatari qualificati, che altrimenti non potrebbero permettersi le spese di chiusura e le spese di regolamento, di poter acquistare una casa, di solito in cambio del pagamento di un tasso di interesse più elevato per tutta la durata del prestito.

I punti negativi sono solitamente espressi come percentuale dell'importo del prestito principale o in termini di punti base (BPS). Possono essere contrastati con i punti d iscount,. detti anche punti di chiusura, che vengono acquistati in anticipo come interessi prepagati dai mutuatari per abbassare il costo mensile durante la durata del mutuo.

Capire i punti negativi

I punti negativi si presentano in una delle due forme generali: agli intermediari e direttamente ai mutuatari. Gli sconti pagati a un broker ipotecario sono noti come YSP (Year Spread Premium) e fanno parte del compenso del broker ipotecario.

Quando lo sconto è un credito del mutuatario, può essere utilizzato per coprire alcuni costi di liquidazione del prestito o di chiusura. Questo uso di punti negativi da parte del mutuatario è noto come un mutuo gratuito.

L'importo accreditato al mutuatario non può superare i costi di liquidazione e non può essere parte dell'anticipo. I punti negativi possono essere utilizzati per coprire alcuni costi di chiusura non ricorrenti, come commissioni bancarie e di proprietà,. ma non possono essere utilizzati per finanziare spese ricorrenti come interessi o tasse sulla proprietà.

Vantaggi e svantaggi dei punti negativi

I punti negativi forniscono un modo per i mutuatari con poco o nessun denaro per pagare i costi di liquidazione per ottenere un mutuo. Tuttavia, l'economia dell'utilizzo di punti negativi dipende dall'orizzonte temporale del mutuatario.

Se il mutuatario intende mantenere il mutuo per un breve periodo, può essere economico evitare costi iniziali in cambio di un tasso di interesse relativamente più alto: molti mutui con punti negativi porteranno un tasso di interesse più elevato per tutta la durata del prestito. Se, invece, il mutuatario intende mantenere il mutuo per un periodo prolungato, è probabilmente più economico pagare i costi di liquidazione anticipati in cambio di un tasso di interesse più basso.

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Esempio di punti negativi

L'applicazione di punti negativi a un mutuo aumenta il tasso di interesse ma può ridurre i costi di chiusura. Se un mutuatario accetta un punto negativo, il prestatore potrebbe aumentare il tasso di interesse fisso del prestito dello 0,25% ma concedere al mutuatario l'1% del prestito come credito contro i costi di chiusura.

Ad esempio, un mutuatario cerca un mutuo ipotecario di $ 1.000.000 per acquistare una casa con un acconto del 20% di $ 200.000. Un preventivo per un prestito con un tasso di interesse del 5% e due punti negativi produrrebbe uno sconto di $ 20.000 da applicare ai costi di chiusura del prestito ($ 1.000.000 x 2% = $ 20.000).

La struttura del prestito più tradizionale per lo stesso importo per l'acquisto di una casa potrebbe essere un prestito con un interesse del 4% e un acconto di un punto. Con questo prestito, c'è un tasso di interesse più basso, ma richiede al mutuatario di pagare un acconto di $ 10.000.

Considerazioni speciali

Alcuni broker ipotecari potrebbero non informare i consumatori sulla disponibilità di prestiti con punti negativi e potrebbero essere più preoccupati per la loro commissione sull'affare. In passato, i broker erano noti per marcare i mutui e mantenere l'importo generato dai punti negativi come compensazione per l'intermediazione del prestito.

I ricercatori hanno scoperto che i ricarichi guadagnati dai broker ipotecari erano costantemente più alti sui prestiti con punti negativi rispetto ai prestiti con punti positivi. Uno studio condotto da The Mortgage Professor all'inizio del secolo ha rilevato che sui prestiti quotati dal prestatore al 6% più 3 punti, il markup per il mutuatario era di 1 punto percentuale. Ma, sui prestiti quotati al 7% e meno 2,25 punti, il markup del broker era di 2,375 punti.

Gli acquirenti idonei dovrebbero essere consapevoli dei programmi di punti negativi e chiedere attivamente al proprio broker quale sia la loro struttura tariffaria. Ricorda che i punti negativi aumenteranno anche il costo totale degli interessi ipotecari pagati durante la vita del prestito, aumentando le rate mensili in modo da compensare lo sconto sul costo di chiusura.

La linea di fondo

Potresti aver trovato la casa perfetta ma non hai i requisiti di cassa iniziali. Punti negativi possono essere offerti dal prestatore per aiutarti a garantire il mutuo e quindi la casa.

Mette in risalto

I mutuatari che ricevono assistenza tramite punti negativi, invece, dovranno pagare un tasso di interesse più elevato per tutta la durata del prestito.
Puoi avere costi di chiusura negativi, il che significa che stai ricevendo più del necessario.
I punti negativi sono gli sconti sui costi di chiusura offerti da alcuni istituti di credito a mutuatari qualificati o intermediari ipotecari per ridurre l'onere iniziale della chiusura.
L'uso dei punti negativi da parte del mutuatario è anche noto come mutuo gratuito.
Questi sconti hanno lo scopo di aiutare alcuni acquirenti di case a trovare abbastanza contanti per la chiusura, il che può essere proibitivo.

FAQ

Puoi avere costi di chiusura negativi?

Puoi avere costi di chiusura negativi se il prestatore si offre di finanziare più di quanto effettivamente richiesto, quindi riceverai effettivamente contanti. Tuttavia, tieni presente che, sebbene tu riceva un importo elevato in anticipo, potresti pagare di più nel lungo periodo a causa degli interessi su un importo maggiore.

Cosa sono i punti su un mutuo?

I punti vengono pagati in anticipo per ricevere un tasso di interesse inferiore sul mutuo. Sono calcolati in relazione all'importo del prestito e ogni punto equivale all'uno percento dell'importo del prestito.

Cosa significano i punti negativi su un mutuo?

I punti negativi su un mutuo sono quando il prestatore rimborsirà alcuni dei costi di chiusura anticipati. Questo viene fatto per garantire la "vendita" che è il mutuatario che stipula un mutuo. Questi punti sono particolarmente utili per gli acquirenti di case che possono avere il reddito mensile per gestire un mutuo ma non hanno le riserve di cassa disponibili per un pagamento anticipato.