Negative Punkte
Was sind negative Punkte?
Negative Punkte sind im Wesentlichen Rabatte,. die Kreditgeber an Immobilienmakler oder Kreditnehmer zahlen, um ihnen zu helfen, sich den Abschluss der von ihnen ausgestellten Hypotheken leisten zu können. Dieses System ermöglicht es einigen qualifizierten Kreditnehmern, die sich die Abschlusskosten und Abwicklungsgebühren sonst nicht leisten könnten , ein Haus zu kaufen – normalerweise gegen Zahlung eines höheren Zinssatzes über die Laufzeit des Darlehens.
Negative Punkte werden normalerweise als Prozentsatz des Hauptdarlehensbetrags oder in Basispunkten (BPS) ausgedrückt. Sie können Diskontpunkten , auch Abschlusspunkten genannt, gegenübergestellt werden, die von Kreditnehmern im Voraus als vorausbezahlte Zinsen gekauft werden, um ihre monatlichen Kosten über die Laufzeit der Hypothek zu senken.
Negative Punkte verstehen
Negative Punkte gibt es in einer von zwei allgemeinen Formen: an Makler und direkt an Kreditnehmer. An einen Hypothekenmakler gezahlte Rabatte werden als YSP ( Yield Spread Premiums ) bezeichnet und sind Teil der Vergütung des Hypothekenmaklers.
Wenn es sich bei der Rückvergütung um einen Kredit des Kreditnehmers handelt, kann er zur Deckung einiger Darlehensabrechnungs- oder Abschlusskosten verwendet werden. Diese Kreditnehmer-Nutzung von negativen Punkten wird als kostenlose Hypothek bezeichnet.
Der dem Kreditnehmer gutgeschriebene Betrag darf die Abwicklungskosten nicht übersteigen und nicht Teil der Anzahlung sein. Negative Punkte können verwendet werden, um einige einmalige Abschlusskosten wie Bank- und Titelgebühren zu decken, können jedoch nicht zur Finanzierung wiederkehrender Ausgaben wie Zinsen oder Grundsteuern verwendet werden.
Vor- und Nachteile negativer Punkte
Negativpunkte bieten Kreditnehmern mit wenig oder keinem Geld eine Möglichkeit, die Abwicklungskosten für den Erhalt einer Hypothek zu bezahlen. Die Wirtschaftlichkeit der Verwendung von Negativpunkten hängt jedoch vom Zeithorizont des Kreditnehmers ab.
Wenn der Kreditnehmer beabsichtigt, die Hypothek für einen kurzen Zeitraum zu halten, kann es wirtschaftlich sein, Vorabkosten im Austausch für einen relativ höheren Zinssatz zu vermeiden – viele Hypotheken mit negativen Punkten werden über die Laufzeit des Darlehens mit einem höheren Zinssatz verzinst. Beabsichtigt der Kreditnehmer hingegen, die Hypothek über einen längeren Zeitraum zu halten, ist es wahrscheinlich wirtschaftlicher, im Gegenzug für einen niedrigeren Zinssatz vorab Abwicklungskosten zu zahlen.
TTT
Beispiel für negative Punkte
Das Anwenden von Minuspunkten auf eine Hypothek erhöht den Zinssatz, kann aber die Abschlusskosten senken. Wenn ein Kreditnehmer einen Minuspunkt akzeptiert, könnte der Kreditgeber den festen Zinssatz des Kredits um 0,25 % erhöhen, dem Kreditnehmer aber 1 % des Kredits als Kredit gegen Abschlusskosten gewähren.
Zum Beispiel sucht ein Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen in Höhe von 1.000.000 USD, um ein Haus mit einer Anzahlung von 20 % in Höhe von 200.000 USD zu kaufen. Ein Angebot für ein Darlehen mit einem Zinssatz von 5 % und zwei Minuspunkten würde einen Rabatt von 20.000 $ für die Abschlusskosten des Darlehens ergeben (1.000.000 $ x 2 % = 20.000 $).
Die traditionellere Darlehensstruktur für denselben Hauskaufbetrag könnte ein Darlehen mit 4 % Zinsen und einem Punkt Anzahlung sein. Bei diesem Darlehen gibt es einen niedrigeren Zinssatz, aber der Kreditnehmer muss eine Anzahlung von 10.000 USD leisten.
Besondere Überlegungen
Einige Hypothekenmakler informieren die Verbraucher möglicherweise nicht über die Verfügbarkeit von Krediten mit negativen Punkten und sind möglicherweise mehr besorgt über ihre Provision für das Geschäft. In der Vergangenheit war bekannt, dass Makler Hypotheken aufschlagen und den aus Negativpunkten generierten Betrag als Entschädigung für die Vermittlung des Kredits einbehalten.
Forscher haben herausgefunden, dass die von Hypothekenmaklern verdienten Aufschläge bei Krediten mit negativen Punkten dauerhaft höher waren als bei Krediten mit positiven Punkten. Eine um die Jahrhundertwende von The Mortgage Professor durchgeführte Studie ergab, dass bei Krediten, die vom Kreditgeber mit 6 % plus 3 Punkten notiert wurden, der Aufschlag für den Kreditnehmer 1 Prozentpunkt betrug. Aber bei Krediten, die mit 7 % und minus 2,25 Punkten notiert waren, betrug der Aufschlag des Maklers 2,375 Punkte.
Berechtigte Eigenheimkäufer sollten negative Punkteprogramme kennen und ihren Makler aktiv nach seiner Gebührenstruktur fragen. Denken Sie daran, dass negative Punkte auch die Gesamtkosten der über die Laufzeit des Darlehens gezahlten Hypothekenzinsen erhöhen und die monatlichen Zahlungen erhöhen, um den Abschlusskostenrabatt auszugleichen.
Das Endergebnis
Sie haben vielleicht das perfekte Haus gefunden, aber es fehlt Ihnen an Vorauskasse. Negativpunkte können vom Kreditgeber angeboten werden, um Ihnen zu helfen, die Hypothek und damit das Haus zu sichern.
Höhepunkte
Kreditnehmer, die über Negativpunkte gefördert werden, müssen jedoch über die Laufzeit des Darlehens einen höheren Zinssatz zahlen.
Sie können negative Abschlusskosten haben, was bedeutet, dass Sie mehr als nötig erhalten.
Negativpunkte sind Abschlusskostenrabatte, die von einigen Kreditgebern qualifizierten Kreditnehmern oder Hypothekenmaklern angeboten werden, um die Vorabbelastung des Abschlusses zu verringern.
Die Verwendung von Negativpunkten durch den Kreditnehmer wird auch als kostenlose Hypothek bezeichnet.
Diese Rabatte sollen bestimmten Eigenheimkäufern helfen, genug Geld für den Abschluss aufzutreiben, was unerschwinglich teuer sein kann.
FAQ
Kann man negative Abschlusskosten haben?
Sie können negative Abschlusskosten haben, wenn der Kreditgeber anbietet, mehr zu finanzieren, als tatsächlich erforderlich ist, sodass Sie tatsächlich Bargeld erhalten. Denken Sie jedoch daran, dass Sie, obwohl Sie im Voraus einen großen Betrag erhalten, aufgrund von Zinsen auf einen größeren Betrag auf lange Sicht mehr zahlen können.
Was sind Punkte auf einer Hypothek?
Punkte werden im Voraus bezahlt, um einen niedrigeren Zinssatz für die Hypothek zu erhalten. Sie werden in Relation zur Kreditsumme berechnet, jeder Punkt entspricht einem Prozent der Kreditsumme.
Was bedeuten Negativpunkte bei einer Hypothek?
Negative Punkte bei einer Hypothek sind, wenn der Kreditgeber einige der im Voraus anfallenden Abschlusskosten erstattet. Dies geschieht, um den "Verkauf" sicherzustellen, dh der Kreditnehmer nimmt eine Hypothek auf. Diese Punkte sind besonders nützlich für Hauskäufer, die zwar über das monatliche Einkommen verfügen, um eine Hypothek abzuwickeln, aber nicht über die Barreserven für eine Vorauszahlung verfügen.
