Kort salg

Hva er et shortsalg?

Et shortsalg i fast eiendom er et tilbud om en eiendom til en prisantydning som er mindre enn beløpet på gjeldende eiers boliglån.

Et short salg er vanligvis et tegn på en økonomisk nødlidende huseier som trenger å selge eiendommen før utlåner tar den i en foreclosure.

Alle inntektene fra et kortsalg går til utlåner. Långiveren har da to alternativer - å tilgi den gjenværende saldoen eller å forfølge en mangelsdom som krever at den tidligere huseieren betaler utlåneren hele eller deler av differansen. I noen stater må denne prisforskjellen tilgis.

Forstå et shortsalg

Short salg oppstår vanligvis når en huseier er i økonomisk nød og har gått glipp av en eller flere boliglånsbetalinger. Foreclosure prosedyrer kan være truende fremover.

Det er også mer sannsynlig at de oppstår når boligmarkedet er inne i en nedgangsperiode, for eksempel finanskrisen 2007-2009 som førte til at boligprisene stupte og salget avtok i mange regioner.

For eksempel, hvis eiendomsverdiene faller, kan en huseier ende opp med å selge et hus for $150.000 når det fortsatt er $175.000 igjen å betale på boliglånet. Forskjellen på $25 000 (minus eventuelle avsluttende og andre salgskostnader ) kalles mangelen.

Långiver Sign-Off

Før prosessen kan begynne, må pantelåner signere på en beslutning om å gjennomføre et short salg, noen ganger kalt et pre-foreclosure salg.

Långiveren, typisk en bank, krever at boliglånshaveren sender inn dokumentasjon som forklarer hvorfor et shortsalg er fornuftig. Ingen short salg kan skje uten utlåners forhåndsgodkjenning.

Shortsalg har en tendens til å være langvarige og papirkrevende transaksjoner, som tar opptil et helt år å behandle. De er ikke like skadelige for en huseiers kredittvurdering som en foreclosure.

Diskriminering i boliglån er ulovlig. Hvis du tror du har blitt diskriminert på grunn av rase, religion, kjønn, sivilstatus, bruk av offentlig hjelp, nasjonal opprinnelse, funksjonshemming eller alder, er det skritt du kan ta. Den ene er å sende inn en rapport til Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Spesielle hensyn

Et shortsalg skader en persons kredittscore mindre enn en foreclosure, men det er fortsatt et negativt kredittmerke. Enhver form for eiendomssalg som av et kredittselskap betegnes som ikke betalt som avtalt, er en snert på poengsummen. Shortsalg, foreclosures og gjerninger i stedet for foreclosures skader alle en persons kredittvurdering til en viss grad.

Short salg opphever ikke alltid den gjenværende boliglånsgjelden. Det er to deler av et boliglån. Den første er panteretten i eiendommen som brukes til å sikre lånet. Panteretten beskytter utlåner i tilfelle en låntaker ikke kan betale tilbake lånet. Det gir låneinstitusjonen rett til å selge eiendommen til tilbakebetaling. Denne delen av boliglånet frafalles ved shortsalg.

Den andre delen av boliglånet er løftet om å betale tilbake. Långivere kan fortsatt håndheve denne delen enten gjennom et nytt notat eller innkreving av mangelen. I alle fall må utlåner godkjenne short salget, noe som betyr at låntakere noen ganger er på sitt innfall.

Når du skal overbevise en utlåner om å gå med på et shortsalg, er det viktig at huseieren kan oppgi en ny kilde til økonomiske vanskeligheter, ikke noe som ble holdt tilbake på det tidspunktet boliglånet ble godkjent.

Short Sale vs. Foreclosure

Et kort salg eller tvangssalg er to mulige utfall for huseiere som er bak på boliglånsbetalingene, eier et hjem som er under vann,. eller begge deler. I begge tilfeller blir eieren tvunget til å skille seg fra boligen, men tidslinjen og konsekvensene er forskjellige.

Hvordan en foreclosure fungerer

I en foreclosure, beslaglegger utlåner hjemmet etter at låntakeren ikke klarer å foreta betalinger. I motsetning til et short salg, er en foreclosure initiert av utlåner alene. Foreclosure er det siste alternativet for utlåner.

I slike tilfeller tar utlåner tilbake boligen, i håp om å til slutt tjene godt på investeringen i boliglånet. I motsetning til de fleste shortsalg, skjer mange foreclosures etter at huseieren forlater hjemmet. Hvis beboerne fortsatt er i boligen, blir de kastet ut av utlåner.

Når utlåner har tilgang til boligen, bestiller den en vurdering og legger den ut for salg.

Foreclosures tar normalt kortere tid å fullføre fordi utlåner ønsker å avvikle eiendelen raskt. Utelukkede boliger kan til og med auksjoneres bort ved et offentlig bobestyrersalg.

Avhengig av omstendighetene, må huseiere som opplever foreclosure vente i to til syv år for å kjøpe en annen bolig. En foreclosure holdes på en persons kredittrapport i syv år.

Hvordan et shortsalg fungerer

En nødstedt huseier får vanligvis bo i hjemmet under den korte salgsprosessen.

En huseier som har gått gjennom et shortsalg kan, med visse begrensninger, være berettiget til å kjøpe en annen bolig umiddelbart.

Mens en foreclosure i hovedsak lar deg gå bort fra hjemmet ditt - om enn med alvorlige konsekvenser for din økonomiske fremtid, for eksempel å måtte erklære konkurs og ødelegge kreditten din - er det arbeidskrevende å fullføre et short-salg. Imidlertid kan gevinsten for det ekstra arbeidet som er involvert i et shortsalg være verdt det.

Mindre drastiske alternativer til shortsalg inkluderer modifisering av lån eller bruk av privat boliglånsforsikring.

Short Sale Alternativer

Før du sier opp deg selv til et kortsalg, snakk med utlåner om muligheten for en revidert betalingsplan eller låneendring. Ett av disse alternativene kan tillate deg å bo i hjemmet ditt og komme deg på beina igjen.

Å få en låneendring kan midlertidig redusere kredittpoengsummen din, og det samme vil enhver søknad om ny kreditt.

Et annet mulig alternativ for å bo i hjemmet ditt kan være tilgjengelig hvis du har privat boliglånsforsikring (PMI). Mange huseiere som kjøpte boliger med mindre enn 20 % ned, ble pålagt å kjøpe PMI med hjemmene sine. Hvis PMI-selskapet tror du har en sjanse til å komme deg fra din nåværende økonomiske situasjon, kan det forskuttere midler til utlåneren din for å få utbetalingene dine oppdatert. Til slutt må du betale tilbake forskuddet.

Short Sale-prosessen

En rekke trinn er nødvendige for å gjennomføre et kortsalg.

Overbevis utlåneren

Før du begynner prosessen, bør huseiere som sliter vurdere hvor sannsynlig det er at utlåner vil gå med på å samarbeide med dem om et kortsalg. Långiver er ikke pålagt å samarbeide.

Kilden til de økonomiske problemene bør være ny, for eksempel et helseproblem, tap av jobb eller en skilsmisse, snarere enn noe som ikke ble avslørt da boligkjøperen opprinnelig søkte om lånet. Utlåneren vil ikke være sympatisk til en uærlig låntaker.

Men hvis du føler at du var et offer for rov utlånspraksis,. kan du kanskje overtale utlåner til et shortsalg selv om du ikke har hatt noen store økonomiske katastrofer siden du kjøpte boligen.

For å sette deg selv i en mer overbevisende posisjon, slutt å kjøpe unødvendige ting. Du vil ikke se uansvarlig ut overfor utlåner når den vurderer forslaget ditt.

Vær oppmerksom på andre forhold som kan hindre godkjenning av et shortsalg. Hvis du ikke er i mislighold på boliglånsbetalingene dine ennå, vil utlåneren sannsynligvis ikke være villig til å samarbeide med deg. Hvis utlåner tror at den kan få mer penger fra tvangssalg av boligen din enn ved å tillate et shortsalg, kan det hende at den ikke tillater det. Hvis noen har undertegnet boliglånet, kan utlåner holde vedkommende ansvarlig for betaling i stedet for å gjøre et shortsalg.

Hvis du tror situasjonen din er moden for et shortsalg, snakk med en beslutningstaker i banken om muligheten. Ikke bare snakk med en kundeservicerepresentant. Be umiddelbart om å få snakke med utlåners tapsreduserende avdeling.

Hvis du ikke liker det den første beslutningstakeren sier, prøv å snakke med en annen en annen dag og se om du får et annet svar. Hvis långiveren er villig til å vurdere et short-salg, er du klar til å gå videre med å lage short-salg-forslaget og finne en kjøper.

Rådfør deg med fagfolk

På dette tidspunktet bør du konsultere en advokat, en skatteekspert og en eiendomsmegler. Selv om dette er dyre profesjonelle tjenester, kan du finne deg selv i enda større økonomiske problemer hvis du prøver å håndtere en kompleks kortsalgstransaksjon selv.

Du kan kanskje betale for disse tjenestegebyrene av salgsinntektene fra hjemmet ditt. Fagfolk som er vant til å håndtere short-salg transaksjoner vil kunne gi deg veiledning om hvordan du betaler dem.

Sett en pris

Når du setter en prisantydning, sørg for å inkludere kostnadene ved å selge eiendommen inn i det totale beløpet du trenger for å komme deg ut av salget. Selvfølgelig vil du selge boligen for så nær verdien av boliglånet ditt som mulig, men i et lavt marked er det garantert en mangel.

I noen stater, selv etter et shortsalg, vil banken forvente at du betaler tilbake hele eller deler av underskuddet.

Samle dokumentene dine og finn en kjøper

Samle alle dokumentene du trenger for å bevise dine økonomiske vanskeligheter overfor utlåner. Disse kan inkludere kontoutskrifter,. medisinske regninger, lønnsslipper, en oppsigelse fra din tidligere jobb eller en skilsmisse.

Det er opp til deg å komme med et forslag. Vær oppmerksom på at utlåner til syvende og sist må godkjenne et kortsalg etter å ha mottatt alle detaljene fordi utlåner er mottakeren av inntektene.

Din jobb er å finne en kjøper til boligen din.

Send inn ditt forslag til banken

Når du har en kjøper og nødvendige papirer, er du klar til å sende inn kjøpers tilbud og ditt forslag til banken.

Sammen med dokumentasjonen av din nødlidende økonomiske status, bør forslaget ditt inneholde et vanskelighetsbrev som forklarer omstendighetene som hindrer deg i å betale boliglån. Du ønsker å gjøre det så overbevisende som mulig og beskytte interessene dine samtidig som du appellerer til banken.

Vær forsiktig med å sende inn finansiell informasjon til en utlåner. Hvis den ikke godkjenner short salget, kan den bruke din økonomiske informasjon til å prøve å få penger ut av deg i tvangssaker. Hvis du fortsatt har kontante eiendeler,. kan det forventes at du bruker dem til å fortsette å betale boliglån eller for å dekke opp underskuddet mellom salgsprisen og pantebeløpet.

En advokat med erfaring i å fullføre shortsalg kan hjelpe deg med å navigere i detaljene.

Shortsalg kan ta lengre tid enn vanlig boligsalg på grunn av behovet for långivers godkjenning. De faller ofte igjennom også. Kjøper kan finne en annen eiendom mens han venter på svar fra deg. Vær forberedt på denne muligheten. Hvis kortsalgstransaksjonen går gjennom, ta kontakt med Internal Revenue Service (IRS) for å se om du må betale skatt på underskuddet.

Ikke glem at et shortsalg fortsatt kan påvirke kredittpoengene din. Månedene med boliglånsbetalinger du gikk glipp av før kortsalget, kan vises som forfalte betalinger på kredittrapporten din. Det er opp til banken å bestemme hva som skal rapporteres, så det er i din interesse å prøve å overbevise banken om ikke å rapportere misligholdte betalinger.

Banken din kan være mer sannsynlig å være sjenerøs i denne forbindelse hvis du tok opp vanskelighetene dine før du var betydelig bak.

Kortsalgsstrategier for kjøpere og investorer

Shortsalg kan gi utmerkede muligheter for kjøpere til å få hus til redusert pris. Her er et par tips for å hjelpe deg å ta smarte avgjørelser når du vurderer en short-sale eiendom.

Lær hvordan du finner dem

De fleste kortsalgseiendommer er oppført av eiendomsmeglere og på eiendomsnettsteder. Noen oppføringer annonseres kanskje ikke som shortsalg, så du må kanskje se etter ledetråder i oppføringen. Det kan angis som underlagt bankgodkjenning.

En erfaren eiendomsmegler kan utgjøre en stor forskjell når det gjelder å finne og stenge short-salg eiendommer. Agenter som spesialiserer seg på shortsalg kan ha en Short Sales and Foreclosure Resource (SFR)-sertifisering, en betegnelse som tilbys av National Association of Realtors (NAR).

Innehavere av denne sertifiseringen har spesialisert opplæring i shortsalg og foreclosures, kvalifiserer selgere for shortsalg, forhandlinger med långivere og beskyttelse av kjøpere.

Forbered deg på å skynde deg og vent

Shortsalg er kompliserte, tidkrevende transaksjoner for både kjøper og selger. Det kan ta uker eller måneder før en utlåner godkjenner et kortsalg, og mange kjøpere som legger inn et tilbud ender opp med å kansellere fordi prosessen tar for lang tid.

Reglene for kortsalgstransaksjoner varierer fra stat til stat, men trinnene inkluderer vanligvis:

Shortsalgspakke: Låntakeren må bevise økonomiske vanskeligheter ved å sende inn en finansiell pakke til utlåneren. Pakken inkluderer regnskap, et brev som beskriver selgerens(e) vanskeligheter, og økonomiske poster, inkludert selvangivelser, W-2- er, lønnsslipper og kontoutskrifter.
Kortsalgstilbud: Når en selger aksepterer et tilbud fra en potensiell kjøper, sender noteringsagenten utlåner noteringsavtalen,. et gjennomført kjøpstilbud, kjøperens forhåndsgodkjenningsbrev,. en kopi av den seriøse pengesjekken,. og selgers short-sale-pakke. Hvis pakken mangler noe, enten fordi et dokument ikke ble sendt inn eller på grunn av en arkiveringsfeil fra bankens side, vil prosessen bli forsinket.
Bankbehandling: Bankens gjennomgang av tilbudet kan ta flere uker til måneder. Til slutt vil den godkjenne eller avslå det. Bare fordi selgeren godtar et tilbud, betyr det ikke at banken godtar prisen. Dersom banken tror den kan tjene mer penger gjennom tvangsbehandling, vil den avslå tilbudet.

Hvis du kjøper et hus i et shortsalg med den hensikt å snu det, er nøkkelen til en lønnsom transaksjon en god kjøpesum.

Det er alt i tallene

I eiendomsinvesteringer sies det at pengene tjenes på kjøpet. Dette betyr at en god kjøpesum ofte er nøkkelen til en vellykket handel. Hvis du kan få en eiendom til en god pris, øker du sjansene for å komme ut i forkant når det er på tide å selge. Hvis kjøpesummen er på den høye enden, vil du derimot se at fortjenestemarginen din eroderer.

Du bør kunne kjøpe eiendommen, sette den i god stand og selge den til en lønnsom pris. Investorer må være i stand til å snu og selge huset raskt – vanligvis under markedet – og en god kjøpesum gjør dette mulig.

Kjøpesummen er imidlertid bare ett viktig tall. Du må også gjøre noen andre beregninger, inkludert:

Reparasjoner og renoveringskostnader

Disse kostnadene vil variere avhengig av eiendommens tilstand og dine planer for det. Det lønner seg å bruke tid og krefter på å utvikle et realistisk budsjett, siden dette er en av tallene du trenger for å avgjøre om investeringen kan tjene penger.

Kostnader å vurdere inkluderer materiale, arbeid, tillatelser, inspeksjonsgebyrer, fjerning av søppel, lagringskostnader og leie av søppelcontainere. En god inspeksjon (før du kjøper) kan varsle deg om store utgifter, for eksempel et sprukket fundament, defekte ledninger eller omfattende termittskader.

Etter reparasjonsverdi (ARV)

ARV er et estimat av eiendommens markedsverdi (FMV) etter at eventuelle reparasjoner og renoveringer er utført. Investorer ser på dette tallet for å finne ut om en eiendom har fortjenestepotensial.

Den beste måten å evaluere en eiendoms ARV på er å se på comparables (comps). Dette er boliger som nylig har blitt solgt i området (typisk opptil en kilometer unna den aktuelle eiendommen) som har lignende funksjoner når det gjelder kvadratmeter, for eksempel antall soverom og bad.

Bærekostnader

Bærekostnader er dine utgifter for å holde på eiendommen. Jo lenger du eier eiendommen, jo mer vil du bruke på å bære kostnader, som inkluderer:

Betaling av boliglån (inkludert renter)
Eiendomsskatt
Forsikring
Condo og foreningsavgifter
Verktøy (elektrisk, gass, vann, kloakk, søppel)

Bestem lønnsomhet

For at en investering skal være lønnsom, må summen av kostnadene dine (kjøpsprisen, reparasjons- og oppussingskostnader og bærekostnader) være lavere enn ARV. Hvis kostnadene dine er nær eller høyere enn ARV, vil det være vanskelig eller umulig å tjene penger. Du kan bestemme den potensielle fortjenesten ved å trekke fra kjøpesummen, reparasjons- og oppussingskostnadene og bære kostnadene fra ARV:

Fortjeneste = ARV – Innkjøpspris – R&R-kostnader – Bærekostnader

Eiendomsinvestorer kan forvente å tjene minst 20 % fortjeneste på en eiendom. Noen bruker retningslinjer for å vurdere eiendommer i ulike boligmarkeder. I henhold til disse retningslinjene skal den totale investeringen (kjøpspris, reparasjons- og renoveringskostnader og bærekostnader) ikke overstige:

80 % av ARV i et marked der boligverdiene stiger
70 % til 75 % av ARV i et flatt marked
60 % til 65 % av ARV i et marked der boligverdiene synker

Hvis ARV for en eiendom for eksempel er $200 000, bør den totale investeringen din begrenses til rundt $160 000 i et stigende marked, $140 000 i et flatt marked og $120 000 i et marked med fallende verdier.

De ulike investeringsnivåene brukes til å redusere risiko i endrede markedsforhold. Du kan risikere mer i et stigende marked fordi det er mer sannsynlig at du får ARV eller bedre når du selger. I et fallende marked er det mindre sannsynlig at du får din ARV, så investeringen din bør være mindre.

Bunnlinjen

En short-salg eiendom kan gi en utmerket mulighet til å kjøpe et hus for mindre penger. I mange tilfeller er kortsalgsboliger i rimelig stand, og selv om kjøpesummen kan være høyere enn en foreclosure, kan kostnadene ved å gjøre boligen salgbar være mye lavere, og ulempene for selgeren mindre alvorlige.

Men på grunn av den lange prosessen må kjøpere og selgere være villige til å vente. En erfaren eiendomsmegler kan hjelpe deg med å finne et rettferdig tilbud og forhandle med banken.

Fordi skattelovgivningen er komplisert og i stadig endring, bør du rådføre deg med en autorisert revisor (CPA) som kjenner til eiendomsinvesteringer og tilhørende skattelover for å gi deg omfattende og oppdatert informasjon.

Det kan bety forskjellen mellom å tjene penger og ta tap på en investering.

Høydepunkter

– De økonomiske konsekvensene av et shortsalg kan være mindre alvorlige enn en tvangsfesting for både selger og långiver.

– Den tidligere eieren kan bli pålagt å betale underskuddet eller gjelden kan bli ettergitt.

– Et shortsalg indikerer vanligvis en boligeier i økonomisk nød, et eiendomsmarked i dvale, eller begge deler.

– Småsalget må forhåndsgodkjennes av boliglånsgiver.

– For en boligkjøper kan et shortsalg være en god mulighet hvis man forholder seg forsiktig.

FAQ

Hva er forskjellen mellom et shortsalg og en foreclosure?

Ved et shortsalg settes prosessen i gang av huseieren for å komme seg ut av økonomiske problemer. Eieren må bevise omfanget av den økonomiske nøden gjennom dokumenter som sendes til långiver. Hvis utlåner godtar å gå videre, er huseier ansvarlig for å finne en kjøper. I en foreclosure starter utlåner prosessen, tar beslag i hjemmet og om nødvendig kaste ut eieren som har unnlatt å foreta betalinger. Utelukkelsesprosessen er generelt raskere enn et shortsalg, da utlåner søker å avvikle eiendelen så raskt som mulig.

Hva er et shortsalg?

I fast eiendom kan et shortsalg finne sted når en eier selger et hus til en pris som er mindre enn det utestående boliglånsbeløpet. Dette skjer vanligvis når eieren er under økonomisk stress og er bak på boliglån. Eieren er forpliktet til å selge boligen til en tredjepart, og hele inntekten fra salget går til utlåneren. Utlåneren må godkjenne short salget før det skjer. Prosessen kan ta så lang tid som et år på grunn av papirarbeidet.

Er det en god idé å kjøpe en bolig med shortsalg?

Å kjøpe en short-salg eiendom kan være en god avtale for en potensiell kjøper. Det er imidlertid viktig å være klar over noen av ulempene. Shortsalg kan ta lang tid. Videre, hvis banken mener at en tvangsbehandling er et mer lukrativt alternativ, kan den avvise short salget og gå videre med tvangssalg i stedet.