Foreclosure
Hvis du faller bak pÄ flere boliglÄnsbetalinger, kan utlÄner starte tvangsprosessen, noe som kan fÞre til mÄneder med Þkonomisk og fÞlelsesmessig stress, og til og med fÞre til tap av hjemmet ditt.
Hva er en foreclosure?
Foreclosure definition
En foreclosure er nÄr en utlÄner tar kontroll over en eiendom etter at lÄntakeren gÄr glipp av flere boliglÄnsbetalinger.
NÄr du kjÞpte boligen din og tok opp et boliglÄn, ble du enige om en avtale med banken eller lÄngiveren din. De ga deg finansieringen pÄ forhÄnd for Ä betale for boligen, og til gjengjeld signerte du en kontrakt som gikk med pÄ Ä betale et spesifikt belÞp hver mÄned i et bestemt antall Är.
Hvis du begynner Ä falle pÄ etterskudd med betalingene dine, eller slutter Ä betale boliglÄn helt, kan banken eller lÄngiveren utelukke eiendommen og selge den som en mÄte Ä fÄ tilbake pengene som gikk tapt.
Hvordan fungerer forebygging?
Da du kjÞpte boligen din, signerte du en boliglÄnskontrakt som spesifiserte belÞpet du lÄnte, samt renten og detaljene om den mÄnedlige betalingen.
Men bare Ä bo i hjemmet ditt betyr ikke at du lovlig eier det. Hvis du har et boliglÄn, eier banken eller lÄngiver teknisk sett eiendommen inntil du foretar den endelige boliglÄnsbetalingen.
Typer foreclosure
Etter at du har flere tapte boliglÄnsbetalinger, kan utlÄner starte foreclosure prosessen. Det er to hovedmÄter hjemmet ditt kan bli utelukket pÄ:
En rettslig foreclosure, noe som betyr at utlÄner mÄ fÄ en rettskjennelse.
En ikke-rettslig forelukking, avhengig av staten der eiendommen ligger.
Det finnes flere forskjellige typer foreclosures, avhengig av staten og vilkÄrene for boliglÄnet ditt. Noen foreclosures involverer rettslige skritt og andre ikke. Typer foreclosures inkluderer:
Retslig tvangsfesting: Med en rettslig tvangsfesting angir lÄngiveren et sÞksmÄl og lÄntakeren varsles om manglende betaling. Huseieren har 30 dager pÄ seg til Ä gjÞre opp de tapte betalingene, ellers vil tvangsprosessen fortsette.
Salgskraft: En salgsmakt er tillatt i noen stater hvis boliglÄnet ditt har en salgskraftklausul i kontrakten. NÄr lÄntakeren kommer pÄ etterskudd med sine betalinger, har boliglÄnsleverandÞren lov til Ä legge huset ut pÄ auksjon. En salgsbemyndigelse anses som en ikke-rettslig forelukking fordi det ikke er tatt noen rettslige skritt.
Streng forelukking: Strenge foreslutninger er mindre vanlige fordi de bare er tillatt i noen fÄ stater. I dette tilfellet innleverer boliglÄnsgiver et sÞksmÄl mot huseieren, og hvis lÄntakeren ikke gjÞr opp sine betalinger innen den rettsbestemte tidsperioden, kan boligen bli beslaglagt av boliglÄnshaveren.
Hvordan foreclosure prosessen varierer fra stat
Hver stat har sine egne lover knyttet til prosessen med foreclosure og foreclosure salg. Disse kan styre lÄntakerens lindringsalternativer hvis de allerede er i tvang, hvordan du skal gÄ frem for Ä legge ut en salgsmelding, salgstidslinjen og andre deler av prosessen.
Utelukkelsesprosessen i 5 trinn
Fra tidspunktet for din fÞrste tapte boliglÄnsbetaling til tvangssalget av boligen din, er det flere trinn i tvangsprosessen. Disse fasene kan variere etter stat, men fÞlger generelt denne tidslinjen.
Trinn 1: Tapte boliglÄnsbetalinger
Hvis betalingen av boliglÄnet er noen dager forsinket, er du sannsynligvis ikke i fare for tvangsinnlegg. LÄngiveren din kan ha en avdragsfri periode pÄ opptil to uker for deg Ä betale uten alvorlige straffer. Etter utsettelsesperioden anses imidlertid betalingen for sent, og du vil bli belastet for sent. Du kan ogsÄ motta en advarsel fra utlÄner om en potensiell forelukking hvis du ikke klarer Ä foreta betalingene.
Trinn 2: Varsel om standard
Etter tre til seks mÄneder med tapte boliglÄnsbetalinger, vil lÄngiveren sende inn en misligholdsmelding til det lokale opptakskontoret. LÄngiveren din vil ogsÄ sende en til deg via sertifisert post, og avhengig av staten din, kan den legge ut varselet pÄ inngangsdÞren din. Denne kunngjÞringen spesifiserer hvor mye du skylder for Ä fÄ boliglÄnet tilbake i god stand.
Et varsel om standard kan vises pÄ kredittrapporten din og pÄvirke poengsummen din. Dette kan gjÞre det mer utfordrende Ä fÄ andre typer kreditt eller refinansiere boliglÄnet.
Et varsel om mislighold er ikke det samme som at utlÄner umiddelbart eller automatisk utelukker hjemmet ditt, og det betyr ikke at du ikke har muligheter for Ä forhindre at tvangsauksjonen skjer. Du kan sette en stopper for saksgangen ved Ä holde deg oppdatert pÄ betalingene dine.
Trinn 3: ForhÄndsforeclosure
ForhÄndsforebygging er tidsperioden mellom varselet om mislighold og auksjonen eller salget av boligen din. I lÞpet av denne tiden, hvis du kan fÄ tak i belÞpet som er spesifisert i varselet om standard, vil du kunne stoppe tvangsprosessen fra Ä gÄ lenger. Den nÞyaktige tiden du har avhenger av staten din. Under forhÄndsforeclosure kan du ogsÄ ha muligheten til Ä selge boligen din og betale tilbake pengene du skylder, i det som kalles et short salg.
Trinn 4: Melding om salg
Hvis du ikke har penger til Ä bringe boliglÄnet ditt i god stand innenfor den tildelte tidsrammen, vil lÄngiveren sende inn en salgsmelding, og boligen din vil bli lagt ut pÄ auksjon pÄ et spesifisert tidspunkt og sted.
Hvordan salgsvarselet publiseres avhenger av staten din. For eksempel, i North Carolina, mÄ kunngjÞringen publiseres i en lokal avis og legges pÄ dÞren til det lokale tinghuset, mens det i California mÄ legges ut pÄ eiendommen sÄ vel som et offentlig sted i fylket.
Fordi salgsvarselet er offentlig informasjon og har blitt annonsert, kan flere kjĂžpere, inkludert investorer, vĂŠre interessert i Ă„ kjĂžpe boligen din. Avhengig av lover i staten din, kan du ha muligheten til Ă„ utĂžve rett til innlĂžsning (som betyr at du kan kreve tilbake boligen din) frem til tvangssalget, eller til og med etter.
Trinn 5: Utkastelse
Etter auksjonen og salget av boligen din, vil du vanligvis ha noen dager pÄ deg til Ä samle eiendelene dine og flytte til en ny bolig. Hvis du ikke frivillig flytter ut, har politipersonale lov til Ä fjerne deg og dine eiendeler fra lokalene.
Hvor lang tid tar uteslutning?
Utelukkelsesprosessen kan ta litt tid, og opptil et par Ă„r. Den gjennomsnittlige utestengningen i USA tok 941 dager, eller omtrent to og et halvt Ă„r, fra og med fjerde kvartal 2021, ifĂžlge ATTOM Data Solutions. I noen stater tok tvangsprosessen fire Ă„r, og noen tok nesten syv Ă„r.
Du har imidlertid lov til Ă„ forbli i hjemmet ditt mens foreclosure prosessen utspiller seg. NĂ„r huset er solgt, vil du bli bedt om Ă„ forlate eiendommen. Hvis du nekter, vil du motta et utkastelsesvarsel og politiet vil fjerne deg og dine eiendeler fra hjemmet.
Hvordan unngÄ foreclosure
à mÞte hjemmeforeclosure kan vÊre ekstremt skummelt. Heldigvis er det mange mÄter Ä unngÄ tvangssalg pÄ, selv om din nÄvÊrende Þkonomiske situasjon gjÞr det vanskelig Ä betale boliglÄnet i tide.
Til syvende og sist, Ä unngÄ foreclosure starter ved Ä kommunisere med din boliglÄn utlÄner eller servicer. Det er usannsynlig at utlÄneren din vil slippe deg helt av kroken, men det kan hjelpe deg Ä ta grep slik at du ikke mister hjemmet ditt.
Her er noen av de beste mÄtene Ä unngÄ en boligforebygging:
Benytt deg av overbÊrenhetsprogrammer: Under COVID-19-pandemien etablerte den fÞderale regjeringen et boliglÄnsprogram som siden har utlÞpt. Du kan imidlertid fortsatt sÞke om overbÊrenhet hvis du har et fÞderalt stÞttet lÄn fra Fannie Mae eller Freddie Mac.
Juster lÄnevilkÄrene dine: Hvis du sliter med Ä ha rÄd til den mÄnedlige lÄnebetalingen, spÞr utlÄner om de kan justere vilkÄrene for lÄnet ditt. I bytte mot en lengre amortiseringsplan kan du kanskje redusere den mÄnedlige betalingen.
FÄ en tvangsskjÞte: Noen stater tillater huseiere Ä velge en tvangsskjÞte, der du godtar Ä overgi boligen din til en utlÄner for Ä unngÄ tvangssalg. Med dette alternativet er du ikke pÄlagt Ä betale boliglÄnet ditt, men du kan fortsatt vÊre ansvarlig for Ä betale differansen mellom boligens verdi og boliglÄnssaldoen.
Sett opp en nedbetalingsplan: Hvis du vet at du ikke klarer Ä betale boliglÄnet for en gitt mÄned, gi beskjed til utlÄner sÄ snart som mulig. LÄngiveren din kan sannsynligvis sette opp en betalingsplan som innebÊrer hyppigere, men lavere betalinger, eller utsettelse i en mÄned eller to.
Konsekvenser av forelukking
Det er flere Þkonomiske konsekvenser av foreclosure, og de kan vÊre Þdeleggende. For det fÞrste kan det vÊre utfordrende Ä fÄ et boliglÄn etter forebygging pÄ grunn av innvirkningen pÄ kreditten din og det faktum at du sannsynligvis vil bli gjenstand for en venteperiode fÞr du fÄr sjansen til et nytt lÄn. De andre implikasjonene av forebygging inkluderer:
à miste hjemmet ditt, noe som setter deg i en posisjon av Ä mÄtte finne et nytt sted Ä bo med en tvangsauksjon pÄ posten din
Skade pÄ kreditten din, siden en foreclosure forblir pÄ kredittrapporten din i syv Är
à miste eiendom og egenkapital, noe som kan ha vidtrekkende innvirkning pÄ din samlede formue
Skylde penger pÄ den gjenvÊrende saldoen hvis det er en rettslig tvangsfesting, og vÊre gjenstand for rettssaker, lÞnnsutlegg og mer hvis du ikke kan betale
bunnlinjen
Hvis du sliter med Ä betale boliglÄnet, er tid og kommunikasjon de beste alternativene for Ä unngÄ foreclosure. SÄ snart du innser at du ikke kan betale boliglÄnet ditt, ta kontakt med utlÄner eller serviceleverandÞr for Ä lÊre om alternativene som er tilgjengelige for deg. De kan kanskje sette opp en betalingsplan eller tillate deg Ä utsette betalingen i en mÄned hvis du har en midlertidig Þkonomisk vanskelighet.
##HĂžydepunkter
Foreclosure prosessen varierer fra stat, men generelt, lÄngivere prÞver Ä samarbeide med lÄntakere for Ä fÄ dem innhentet pÄ betalinger og unngÄ foreclosure.
Det siste nasjonale gjennomsnittlige antall dager for tvangsprosessen er 857; tidslinjen varierer imidlertid sterkt fra stat til stat.
Foreclosure er en juridisk prosess som gjÞr det mulig for lÄngivere Ä inndrive det skyldige belÞpet pÄ et misligholdt lÄn ved Ä ta eierskap til og selge den pantsatte eiendommen.