Foreclosure

Hvis du faller bak på flere boliglånsbetalinger, kan utlåner starte tvangsprosessen, noe som kan føre til måneder med økonomisk og følelsesmessig stress, og til og med føre til tap av hjemmet ditt.

Hva er en foreclosure?

Foreclosure definition

En foreclosure er når en utlåner tar kontroll over en eiendom etter at låntakeren går glipp av flere boliglånsbetalinger.

Når du kjøpte boligen din og tok opp et boliglån, ble du enige om en avtale med banken eller långiveren din. De ga deg finansieringen på forhånd for å betale for boligen, og til gjengjeld signerte du en kontrakt som gikk med på å betale et spesifikt beløp hver måned i et bestemt antall år.

Hvis du begynner å falle på etterskudd med betalingene dine, eller slutter å betale boliglån helt, kan banken eller långiveren utelukke eiendommen og selge den som en måte å få tilbake pengene som gikk tapt.

Hvordan fungerer forebygging?

Da du kjøpte boligen din, signerte du en boliglånskontrakt som spesifiserte beløpet du lånte, samt renten og detaljene om den månedlige betalingen.

Men bare å bo i hjemmet ditt betyr ikke at du lovlig eier det. Hvis du har et boliglån, eier banken eller långiver teknisk sett eiendommen inntil du foretar den endelige boliglånsbetalingen.

Typer foreclosure

Etter at du har flere tapte boliglånsbetalinger, kan utlåner starte foreclosure prosessen. Det er to hovedmåter hjemmet ditt kan bli utelukket på:

En rettslig foreclosure, noe som betyr at utlåner må få en rettskjennelse.
En ikke-rettslig forelukking, avhengig av staten der eiendommen ligger.

Det finnes flere forskjellige typer foreclosures, avhengig av staten og vilkårene for boliglånet ditt. Noen foreclosures involverer rettslige skritt og andre ikke. Typer foreclosures inkluderer:

Retslig tvangsfesting: Med en rettslig tvangsfesting angir långiveren et søksmål og låntakeren varsles om manglende betaling. Huseieren har 30 dager på seg til å gjøre opp de tapte betalingene, ellers vil tvangsprosessen fortsette.
Salgskraft: En salgsmakt er tillatt i noen stater hvis boliglånet ditt har en salgskraftklausul i kontrakten. Når låntakeren kommer på etterskudd med sine betalinger, har boliglånsleverandøren lov til å legge huset ut på auksjon. En salgsbemyndigelse anses som en ikke-rettslig forelukking fordi det ikke er tatt noen rettslige skritt.
Streng forelukking: Strenge foreslutninger er mindre vanlige fordi de bare er tillatt i noen få stater. I dette tilfellet innleverer boliglånsgiver et søksmål mot huseieren, og hvis låntakeren ikke gjør opp sine betalinger innen den rettsbestemte tidsperioden, kan boligen bli beslaglagt av boliglånshaveren.

Hvordan foreclosure prosessen varierer fra stat

Hver stat har sine egne lover knyttet til prosessen med foreclosure og foreclosure salg. Disse kan styre låntakerens lindringsalternativer hvis de allerede er i tvang, hvordan du skal gå frem for å legge ut en salgsmelding, salgstidslinjen og andre deler av prosessen.

Utelukkelsesprosessen i 5 trinn

Fra tidspunktet for din første tapte boliglånsbetaling til tvangssalget av boligen din, er det flere trinn i tvangsprosessen. Disse fasene kan variere etter stat, men følger generelt denne tidslinjen.

Trinn 1: Tapte boliglånsbetalinger

Hvis betalingen av boliglånet er noen dager forsinket, er du sannsynligvis ikke i fare for tvangsinnlegg. Långiveren din kan ha en avdragsfri periode på opptil to uker for deg å betale uten alvorlige straffer. Etter utsettelsesperioden anses imidlertid betalingen for sent, og du vil bli belastet for sent. Du kan også motta en advarsel fra utlåner om en potensiell forelukking hvis du ikke klarer å foreta betalingene.

Trinn 2: Varsel om standard

Etter tre til seks måneder med tapte boliglånsbetalinger, vil långiveren sende inn en misligholdsmelding til det lokale opptakskontoret. Långiveren din vil også sende en til deg via sertifisert post, og avhengig av staten din, kan den legge ut varselet på inngangsdøren din. Denne kunngjøringen spesifiserer hvor mye du skylder for å få boliglånet tilbake i god stand.

Et varsel om standard kan vises på kredittrapporten din og påvirke poengsummen din. Dette kan gjøre det mer utfordrende å få andre typer kreditt eller refinansiere boliglånet.

Et varsel om mislighold er ikke det samme som at utlåner umiddelbart eller automatisk utelukker hjemmet ditt, og det betyr ikke at du ikke har muligheter for å forhindre at tvangsauksjonen skjer. Du kan sette en stopper for saksgangen ved å holde deg oppdatert på betalingene dine.

Trinn 3: Forhåndsforeclosure

Forhåndsforebygging er tidsperioden mellom varselet om mislighold og auksjonen eller salget av boligen din. I løpet av denne tiden, hvis du kan få tak i beløpet som er spesifisert i varselet om standard, vil du kunne stoppe tvangsprosessen fra å gå lenger. Den nøyaktige tiden du har avhenger av staten din. Under forhåndsforeclosure kan du også ha muligheten til å selge boligen din og betale tilbake pengene du skylder, i det som kalles et short salg.

Trinn 4: Melding om salg

Hvis du ikke har penger til å bringe boliglånet ditt i god stand innenfor den tildelte tidsrammen, vil långiveren sende inn en salgsmelding, og boligen din vil bli lagt ut på auksjon på et spesifisert tidspunkt og sted.

Hvordan salgsvarselet publiseres avhenger av staten din. For eksempel, i North Carolina, må kunngjøringen publiseres i en lokal avis og legges på døren til det lokale tinghuset, mens det i California må legges ut på eiendommen så vel som et offentlig sted i fylket.

Fordi salgsvarselet er offentlig informasjon og har blitt annonsert, kan flere kjøpere, inkludert investorer, være interessert i å kjøpe boligen din. Avhengig av lover i staten din, kan du ha muligheten til å utøve rett til innløsning (som betyr at du kan kreve tilbake boligen din) frem til tvangssalget, eller til og med etter.

Trinn 5: Utkastelse

Etter auksjonen og salget av boligen din, vil du vanligvis ha noen dager på deg til å samle eiendelene dine og flytte til en ny bolig. Hvis du ikke frivillig flytter ut, har politipersonale lov til å fjerne deg og dine eiendeler fra lokalene.

Hvor lang tid tar uteslutning?

Utelukkelsesprosessen kan ta litt tid, og opptil et par år. Den gjennomsnittlige utestengningen i USA tok 941 dager, eller omtrent to og et halvt år, fra og med fjerde kvartal 2021, ifølge ATTOM Data Solutions. I noen stater tok tvangsprosessen fire år, og noen tok nesten syv år.

Du har imidlertid lov til å forbli i hjemmet ditt mens foreclosure prosessen utspiller seg. Når huset er solgt, vil du bli bedt om å forlate eiendommen. Hvis du nekter, vil du motta et utkastelsesvarsel og politiet vil fjerne deg og dine eiendeler fra hjemmet.

Hvordan unngå foreclosure

Å møte hjemmeforeclosure kan være ekstremt skummelt. Heldigvis er det mange måter å unngå tvangssalg på, selv om din nåværende økonomiske situasjon gjør det vanskelig å betale boliglånet i tide.

Til syvende og sist, å unngå foreclosure starter ved å kommunisere med din boliglån utlåner eller servicer. Det er usannsynlig at utlåneren din vil slippe deg helt av kroken, men det kan hjelpe deg å ta grep slik at du ikke mister hjemmet ditt.

Her er noen av de beste måtene å unngå en boligforebygging:

Benytt deg av overbærenhetsprogrammer: Under COVID-19-pandemien etablerte den føderale regjeringen et boliglånsprogram som siden har utløpt. Du kan imidlertid fortsatt søke om overbærenhet hvis du har et føderalt støttet lån fra Fannie Mae eller Freddie Mac.
Juster lånevilkårene dine: Hvis du sliter med å ha råd til den månedlige lånebetalingen, spør utlåner om de kan justere vilkårene for lånet ditt. I bytte mot en lengre amortiseringsplan kan du kanskje redusere den månedlige betalingen.
Få en tvangsskjøte: Noen stater tillater huseiere å velge en tvangsskjøte, der du godtar å overgi boligen din til en utlåner for å unngå tvangssalg. Med dette alternativet er du ikke pålagt å betale boliglånet ditt, men du kan fortsatt være ansvarlig for å betale differansen mellom boligens verdi og boliglånssaldoen.
Sett opp en nedbetalingsplan: Hvis du vet at du ikke klarer å betale boliglånet for en gitt måned, gi beskjed til utlåner så snart som mulig. Långiveren din kan sannsynligvis sette opp en betalingsplan som innebærer hyppigere, men lavere betalinger, eller utsettelse i en måned eller to.

Konsekvenser av forelukking

Det er flere økonomiske konsekvenser av foreclosure, og de kan være ødeleggende. For det første kan det være utfordrende å få et boliglån etter forebygging på grunn av innvirkningen på kreditten din og det faktum at du sannsynligvis vil bli gjenstand for en venteperiode før du får sjansen til et nytt lån. De andre implikasjonene av forebygging inkluderer:

Å miste hjemmet ditt, noe som setter deg i en posisjon av å måtte finne et nytt sted å bo med en tvangsauksjon på posten din
Skade på kreditten din, siden en foreclosure forblir på kredittrapporten din i syv år
Å miste eiendom og egenkapital, noe som kan ha vidtrekkende innvirkning på din samlede formue
Skylde penger på den gjenværende saldoen hvis det er en rettslig tvangsfesting, og være gjenstand for rettssaker, lønnsutlegg og mer hvis du ikke kan betale

bunnlinjen

Hvis du sliter med å betale boliglånet, er tid og kommunikasjon de beste alternativene for å unngå foreclosure. Så snart du innser at du ikke kan betale boliglånet ditt, ta kontakt med utlåner eller serviceleverandør for å lære om alternativene som er tilgjengelige for deg. De kan kanskje sette opp en betalingsplan eller tillate deg å utsette betalingen i en måned hvis du har en midlertidig økonomisk vanskelighet.

##Høydepunkter

Foreclosure prosessen varierer fra stat, men generelt, långivere prøver å samarbeide med låntakere for å få dem innhentet på betalinger og unngå foreclosure.
Det siste nasjonale gjennomsnittlige antall dager for tvangsprosessen er 857; tidslinjen varierer imidlertid sterkt fra stat til stat.
Foreclosure er en juridisk prosess som gjør det mulig for långivere å inndrive det skyldige beløpet på et misligholdt lån ved å ta eierskap til og selge den pantsatte eiendommen.