Avskärmning
Om du hamnar på efterkälken på flera bolånebetalningar kan din långivare påbörja utestängningsprocessen, vilket kan leda till månader av ekonomisk och känslomässig stress och till och med leda till att ditt hem går förlorat.
Vad är en utmätning?
Avskärmningsdefinition
En utmätning är när en långivare tar kontroll över en fastighet efter att låntagaren missat flera bolånebetalningar.
När du köpte din bostad och tog ett bolån gick du med på en affär med din bank eller långivare. De gav dig finansieringen i förväg för att betala för hemmet, och i gengäld skrev du på ett kontrakt som gick med på att betala ett visst belopp varje månad under ett visst antal år.
Om du börjar hamna på efterkälken med dina betalningar, eller slutar göra dina bolånebetalningar helt, kan banken eller långivaren utmäta fastigheten och sälja den som ett sätt att få tillbaka pengarna som gick förlorade.
Hur fungerar utmätning?
När du köpte din bostad skrev du på ett bolånekontrakt som specificerade hur mycket pengar du lånade, samt räntan och detaljerna om din månatliga betalning.
Men att bara bo i ditt hem betyder inte att du lagligen äger det. Om du har ett bolån äger banken eller långivaren tekniskt sett fastigheten tills du gör din sista betalning av bolånet.
Typer av avskärmning
Efter att du har missat flera bolånebetalningar kan din långivare starta avskärmningsprocessen. Det finns två huvudsakliga sätt att avskärma ditt hem på:
En rättslig avskärmning, vilket innebär att långivaren måste få ett domstolsbeslut.
En icke-rättslig avskärmning, beroende på i vilken stat fastigheten är belägen.
Det finns flera olika typer av utmätningar, beroende på staten och villkoren för ditt bolån. Vissa utmätningar innebär rättsliga åtgärder och andra inte. Typerna av utmätningar inkluderar:
Rättslig utmätning: Med en rättslig utmätning lämnar långivaren in en stämningsansökan och låntagaren underrättas om utebliven betalning. Husägaren har 30 dagar på sig att ta igen de missade betalningarna, annars kommer utestängningsprocessen att fortsätta.
Försäljningskraft: En utestängning av försäljningsrätt är tillåten i vissa stater om ditt bolån har en försäljningsrättsklausul i kontraktet. När låntagaren hamnar på efterkälken med sina betalningar får deras bolåneleverantör lägga ut huset på auktion. En utmätning av försäljningsrätt anses vara en icke-rättslig utmätning eftersom det inte har vidtagits några rättsliga åtgärder.
Strikt avskärmning: Strikt utestängningar är mindre vanliga eftersom de bara är tillåtna i ett fåtal delstater. I det här fallet lämnar hypotekslångivaren in en stämningsansökan mot husägaren, och om låntagaren inte betalar inom den av domstol beordrade tidsperioden kan bostaden beslagtas av inteckningsinnehavaren.
Hur avskärmningsprocessen varierar beroende på stat
Varje stat har sina egna lagar som hänför sig till processen för avskärmning och försäljning av avskärmning. Dessa kan styra låntagarens befrielsealternativ om de redan är i utmätning, hur man går tillväga för att lägga ut ett meddelande om försäljning, försäljningens tidslinje och andra delar av processen.
Avskärmningsprocessen i 5 steg
Från tidpunkten för din första missade bolånebetalning till utmätningsförsäljningen av ditt hem, finns det flera steg i utmätningsprocessen. Dessa faser kan variera beroende på stat, men följer i allmänhet denna tidslinje.
Steg 1: Missade bolånebetalningar
Om din bolånebetalning är några dagar försenad riskerar du förmodligen inte att bli utmätad. Din långivare kan ha en anståndstid på upp till två veckor för dig att göra din betalning utan allvarliga påföljder. Efter respitperioden anses dock din betalning vara försenad och du kommer att debiteras förseningsavgifter. Du kan också få en varning från din långivare om en potentiell avskärmning om du misslyckas med att göra betalningarna.
Steg 2: Meddelande om standard
Efter tre till sex månader av missade bolånebetalningar kommer din långivare att lämna in ett meddelande om försummelse till den lokala inspelarens kontor. Din långivare kommer också att skicka en till dig via certifierad post, och beroende på ditt tillstånd kan det hända att meddelandet visas på din ytterdörr. Detta meddelande anger hur mycket du är skyldig för att få ditt bolån tillbaka till god status.
Ett meddelande om standard kan dyka upp på din kreditupplysning och påverka din poäng. Detta kan göra det mer utmanande att skaffa andra typer av krediter eller refinansiera ditt bolån.
Ett meddelande om försummelse är inte detsamma som att långivaren omedelbart eller automatiskt utmätar ditt hem, och det betyder inte att du inte har några alternativ för att förhindra att utestängningen sker. Du kan sätta stopp för förfarandet genom att hålla koll på dina betalningar.
Steg 3: Förutmätning
Förutmätning är tidsperioden mellan meddelandet om försummelse och auktionen eller försäljningen av ditt hem. Under denna tid, om du kan få tag på det belopp som anges i meddelandet om standard, kommer du att kunna stoppa avskärmningsprocessen från att gå längre. Den exakta tiden du har beror på ditt tillstånd. Under förutmätning kan du också ha möjlighet att sälja ditt hem och betala tillbaka de pengar du är skyldig, i det som kallas en blankning.
Steg 4: Meddelande om försäljning
Om du inte har pengarna för att få ditt bolån till god status inom den tilldelade tidsramen kommer din långivare att lämna in ett försäljningsmeddelande och ditt hem kommer att läggas ut på auktion vid en angiven tid och plats.
Hur meddelandet om försäljning publiceras beror på din stat. Till exempel i North Carolina måste meddelandet publiceras i en lokal tidning och anslås på dörren till det lokala domstolshuset, medan det i Kalifornien måste anslås på fastigheten såväl som en offentlig plats i länet.
Eftersom försäljningsmeddelandet är offentlig information och har annonserats kan flera köpare, inklusive investerare, vara intresserade av att köpa ditt hem. Beroende på lagar i ditt tillstånd, kan du ha möjlighet att utöva rätt till inlösen (vilket innebär att du kan återkräva ditt hem) fram till utmätningsförsäljningen, eller till och med efter.
Steg 5: Vräkning
Efter auktionen och försäljningen av ditt hem har du vanligtvis några dagar på dig att samla ihop dina tillhörigheter och flytta till en ny bostad. Om du inte frivilligt flyttar ut har polispersonal enligt lag tillåtelse att ta bort dig och dina tillhörigheter från lokalen.
Hur lång tid tar utmätning?
Utmätningsprocessen kan ta lite tid, och upp till ett par år. Den genomsnittliga avskärmningen i USA tog 941 dagar, eller ungefär två och ett halvt år, från och med fjärde kvartalet 2021, enligt ATTOM Data Solutions. I vissa stater tog avskärmningsprocessen fyra år, och vissa tog nästan sju år.
Du får dock stanna kvar i ditt hem medan utmätningsprocessen pågår. När huset är sålt kommer du att bli ombedd att utrymma fastigheten. Om du vägrar får du ett vräkningsbesked och polisen tar bort dig och dina tillhörigheter från bostaden.
Hur man undviker utestängning
Att möta hem avskärmning kan vara extremt skrämmande. Lyckligtvis finns det gott om sätt att undvika utmätning, även om din nuvarande ekonomiska situation gör det svårt att betala ditt bolån i tid.
I slutändan, att undvika utestängning börjar med att kommunicera med din hypotekslångivare eller serviceföretag. Det är osannolikt att din långivare kommer att släppa dig helt, men det kan hjälpa dig att vidta åtgärder så att du inte förlorar ditt hem.
Här är några av de bästa sätten att undvika en avskärmning av hemmet:
Utnyttja program för tålamod: Under covid-19-pandemin inrättade den federala regeringen ett program för överseende med inteckningar som sedan dess har löpt ut. Du kan dock fortfarande ansöka om anstånd om du har ett federalt uppbackat lån från Fannie Mae eller Freddie Mac.
Justera dina lånevillkor: Om du har svårt att ha råd med din månatliga lånebetalning, fråga din långivare om de kan justera villkoren för ditt lån. I utbyte mot ett längre amorteringsschema kan du kanske sänka din månatliga betalning.
Få en handling i stället för avskärmning: Vissa stater tillåter husägare att välja en handling i stället för avskärmning, där du går med på att överlåta ditt hem till en långivare för att undvika en avskärmning. Med det här alternativet behöver du inte betala ditt bolån, men du kan fortfarande vara ansvarig för att betala skillnaden mellan ditt hems värde och bolånebalansen.
Sätt upp en återbetalningsplan: Om du vet att du inte kan betala din hypotekslån för en viss månad, meddela din långivare så snart som möjligt. Din långivare kan förmodligen skapa en betalningsplan som innebär tätare, men lägre betalningar, eller uppskov med en månad eller två.
Konsekvenser av utestängning
Det finns flera ekonomiska konsekvenser av utestängning, och de kan vara förödande. För det första kan det vara en utmaning att få en inteckning efter utmätning på grund av inverkan på din kredit och det faktum att du sannolikt kommer att bli föremål för en väntetid innan du har en chans till ett nytt lån. De andra konsekvenserna av utestängning inkluderar:
Att förlora ditt hem, vilket gör att du måste hitta en ny plats att bo med en utestängning på ditt register
Skada på din kredit, eftersom en utmätning stannar på din kreditupplysning i sju år
Att förlora din egendom och eget kapital, vilket kan få långtgående effekter på din totala förmögenhet
Att vara skyldig pengar på det återstående saldot om det är en rättslig utmätning, och bli föremål för rättstvister, löneutmätning och mer om du inte kan betala
slutsats
Om du kämpar för att betala dina bolån, är dina bästa insatser för att undvika utestängning tid och kommunikation. Så snart du inser att du inte kan betala ditt bolån, kontakta din långivare eller tjänsteleverantör för att lära dig mer om de alternativ som finns tillgängliga för dig. De kanske kan skapa en betalningsplan eller låta dig skjuta upp betalningen i en månad om du har en tillfällig ekonomisk svårighet.
##Höjdpunkter
– Avskärmningsprocessen varierar beroende på stat, men i allmänhet försöker långivare samarbeta med låntagare för att få dem ikapp betalningar och undvika utestängning.
Det senaste nationella genomsnittliga antalet dagar för avskärmningsprocessen är 857; tidslinjen varierar dock mycket beroende på stat.
Utmätning är en rättslig process som gör det möjligt för långivare att återkräva det belopp som är skyldigt på ett uteblivet lån genom att ta äganderätten till och sälja den intecknade egendomen.
