blankning
Vad är en blankning?
En blankning i fastigheter är ett erbjudande om en fastighet till ett utropspris som är lägre än det belopp som ska betalas på nuvarande ägares bolån.
En blankning är vanligtvis ett tecken på en ekonomiskt nödställd husägare som behöver sälja fastigheten innan långivaren tar beslag på den i en utmätning.
Alla intäkter från en blankning går till långivaren. Långivaren har då två alternativ - att efterlåta det återstående saldot eller att fullfölja en bristdom som kräver att den tidigare husägaren betalar långivaren hela eller delar av mellanskillnaden. I vissa stater måste denna skillnad i pris förlåtas.
Förstå en blankning
Bristförsäljning uppstår vanligtvis när en husägare är i ekonomisk nöd och har missat en eller flera betalningar av bolån. Utmätningsförfaranden kan vara i antågande.
Det är också mer sannolikt att de inträffar när bostadsmarknaden är i en nedgångsperiod, såsom finanskrisen 2007-2009 som fick bostadspriserna att rasa och försäljningen att sakta ner i många regioner.
Till exempel, om fastighetsvärdena sjunker, kan en husägare sluta sälja ett hus för $150 000 när det fortfarande finns $175 000 kvar att betala på bolånet. Skillnaden på $25 000 (minus eventuella stängnings- och andra försäljningskostnader ) kallas bristen.
Långivare Sign Off
Innan processen kan påbörjas måste hypotekslångivaren skriva under på ett beslut att genomföra en blankning, ibland kallad en pre-utmätningsförsäljning.
Långivaren, vanligtvis en bank, kräver att bolåneinnehavaren lämnar in dokumentation som förklarar varför en blankning är vettig. Ingen blankning kan ske utan långivarens förhandsgodkännande.
Kortförsäljning tenderar att vara långa och pappersintensiva transaktioner, som tar upp till ett helt år att bearbeta. De är inte lika skadliga för en husägares kreditvärdighet som en avskärmning.
Diskriminering i hypotekslån är olagligt. Om du tror att du har blivit diskriminerad på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt bistånd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, finns det åtgärder du kan vidta. En är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller till US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Särskilda överväganden
En blankning skadar en persons kreditvärdighet mindre än en utmätning men det är fortfarande ett negativt kreditmärke. Varje typ av fastighetsförsäljning som av ett kreditföretag betecknas som inte betald enligt överenskommelse är en slant på poängen. blankning, utmätningar och gärningar i stället för utestängning skadar alla en individs kreditvärdighet till viss del.
Kortförsäljning förnekar inte alltid den återstående bolåneskulden. Det finns två delar i ett bolån. Den första är panträtten i egendomen som används för att säkra lånet. Panträtten skyddar långivaren om en låntagare inte kan betala tillbaka lånet. Det ger låneinstitutet rätt att sälja fastigheten för återbetalning. Denna del av bolånet avstår från en blankning.
Den andra delen av bolånet är löftet att betala tillbaka. Långivare kan fortfarande genomdriva denna del antingen genom en ny notering eller indrivning av bristen. I vilket fall som helst måste långivaren godkänna blankningen, vilket innebär att låntagare ibland är på sitt infall.
När man övertygar en långivare att gå med på en blankning är det viktigt att husägaren kan nämna en ny källa till ekonomiska svårigheter, inte något som undanhölls när bolånet godkändes.
Short Sale vs. Avskärmning
En blankning eller avskärmning är två möjliga resultat för husägare som ligger efter med sina bolånebetalningar, äger ett hem som ligger under vattnet eller båda. I båda fallen tvingas ägaren skilja sig från bostaden, men tidslinjen och konsekvenserna är olika.
Hur en utmätning fungerar
I en utmätning tar långivaren beslag på bostaden efter att låntagaren inte gjort betalningar. Till skillnad från en blankning, initieras en avskärmning av långivaren ensam. Avskärmning är det sista alternativet för långivaren.
I sådana fall tar långivaren tillbaka bostaden i hopp om att så småningom kunna tjäna på sin investering i bolånet. Till skillnad från de flesta blankningar sker många utmätningar efter att husägaren överger bostaden. Om de boende fortfarande är i bostaden vräks de av långivaren.
När långivaren har tillgång till bostaden, beställer den en praxis och släpper ut den till försäljning.
Utmätningar tar normalt kortare tid att slutföra eftersom långivaren vill likvidera tillgången snabbt. Avskärmade hem kan till och med auktioneras ut vid en offentlig förvaltarförsäljning.
Beroende på omständigheterna måste husägare som upplever utestängning vänta i två till sju år för att köpa ett annat hem. En utmätning hålls på en persons kreditupplysning i sju år.
Så fungerar en kortförsäljning
En nödställd husägare får i allmänhet stanna i hemmet under den korta försäljningsprocessen.
En husägare som har gått igenom en blankning kan, med vissa begränsningar, vara berättigad att köpa en annan bostad omedelbart.
Medan en avskärmning i huvudsak låter dig gå bort från ditt hem - om än med allvarliga konsekvenser för din ekonomiska framtid, som att behöva försätta dig i konkurs och förstöra din kredit - är det arbetskrävande att slutföra en blankning. Däremot kan lönen för det extra arbete som en blankning medför kan vara värt det.
Mindre drastiska alternativ till blankning inkluderar låneändring eller användning av privata bolåneförsäkringar.
Short Sale Alternativ
Innan du säger upp dig till en blankning, prata med din långivare om möjligheten till en reviderad betalningsplan eller låneändring. Ett av dessa alternativ kan tillåta dig att stanna i ditt hem och komma på fötter igen.
Att erhålla en låneändring kan tillfälligt sänka din kreditpoäng, liksom alla ansökningar om ny kredit.
Ett annat möjligt alternativ för att bo i ditt hem kan vara tillgängligt om du har en privat bolåneförsäkring (PMI). Många husägare som köpte bostäder med mindre än 20 % ned var tvungna att köpa PMI med sina hem. Om PMI-företaget tror att du har en chans att återhämta dig från din nuvarande ekonomiska situation, kan det förskottera pengar till din långivare för att uppdatera dina betalningar. Så småningom måste du betala tillbaka förskottet.
Kortförsäljningsprocessen
Ett antal steg är nödvändiga för att få igång en blankning.
Övertyga långivaren
Innan processen påbörjas bör husägare som kämpar överväga hur troligt det är att långivaren kommer att gå med på att samarbeta med dem på en kort försäljning. Långivaren är inte skyldig att samarbeta.
Källan till de ekonomiska problemen borde vara ny, som ett hälsoproblem, förlust av ett jobb eller en skilsmässa, snarare än något som inte avslöjades när bostadsköparen ursprungligen ansökte om lånet. Långivaren kommer inte att vara sympatisk med en oärlig låntagare.
Men om du känner att du har blivit utsatt för rovdrift på utlåning kan du kanske övertala långivaren till en blankning även om du inte har haft några större ekonomiska katastrofer sedan du köpte bostaden.
För att sätta dig själv i en mer övertygande position, sluta köpa icke-nödvändiga varor. Du vill inte se oansvarig ut för långivaren när den granskar ditt förslag.
Var medveten om andra omständigheter som kan hindra godkännandet av en blankning. Om du inte har betalningsanmärkningar på dina bolån ännu, kommer långivaren förmodligen inte att vara villig att arbeta med dig. Om långivaren tror att den kan få mer pengar från utmätning av ditt hem än genom att tillåta en blankning, kanske den inte tillåter en. Om någon har undertecknat bolånet kan långivaren hålla den personen ansvarig för betalningen istället för att göra en blankning.
Om du tror att din situation är mogen för en blankning, prata med en beslutsfattare på banken om möjligheten. Prata inte bara med en kundtjänstrepresentant. Be omedelbart att få prata med långivarens avdelning för förlustreducering.
Om du inte gillar vad den första beslutsfattaren säger, försök att prata med en annan en annan dag och se om du får ett annat svar. Om långivaren är villig att överväga en blankning är du redo att gå vidare med att skapa förslaget till kortförsäljning och hitta en köpare.
Rådfråga proffs
Vid det här laget bör du rådfråga en advokat, en skattespecialist och en fastighetsmäklare. Även om dessa är professionella tjänster till högt pris, kan du hamna i ännu större ekonomiska problem om du försöker hantera en komplex kortförsäljningstransaktion själv.
Du kanske kan betala för dessa serviceavgifter av försäljningsintäkterna från ditt hem. Proffs som är vana vid att hantera kortförsäljningstransaktioner kommer att kunna ge dig vägledning om hur du betalar dem.
Sätt ett pris
När du anger ett begärt pris, se till att räkna in kostnaden för att sälja fastigheten i den totala summa pengar du behöver för att få ut av försäljningen. Naturligtvis vill du sälja bostaden för så nära värdet på ditt bolån som möjligt, men på en nedåtgående marknad kommer det definitivt att finnas ett underskott.
I vissa stater, även efter en blankning, förväntar sig banken att du betalar tillbaka hela eller delar av underskottet.
Samla dina dokument och hitta en köpare
Samla alla dokument du behöver för att bevisa dina ekonomiska svårigheter för långivaren. Dessa kan inkludera kontoutdrag,. medicinska räkningar, lönebesked, ett uppsägningsmeddelande från ditt tidigare jobb eller ett skilsmässadekret.
Det är upp till dig att komma med ett förslag. Var medveten om att långivaren i slutändan måste godkänna en blankning efter att ha fått alla detaljer eftersom långivaren är mottagaren av intäkterna.
Ditt jobb är att hitta en köpare till ditt hem.
Skicka ditt förslag till banken
När du har en köpare och nödvändiga papper är du redo att lämna köparens bud och ditt förslag till banken.
Tillsammans med dokumentationen av din nödställda ekonomiska status bör ditt förslag innehålla ett svårighetsbrev som förklarar omständigheterna som hindrar dig från att betala dina bolån. Du vill göra det så övertygande som möjligt och skydda dina intressen samtidigt som du tilltalar banken.
Var försiktig med att lämna in din finansiella information till en långivare. Om den inte godkänner blankningen kan den använda din ekonomiska information för att försöka få ut pengar från dig i utmätningsförfaranden. Om du fortfarande har kontanta tillgångar,. kan du förväntas använda dem för att fortsätta betala bolån eller för att täcka underskottet mellan försäljningspriset och bolånebeloppet.
En advokat med erfarenhet av att slutföra blankning kan hjälpa dig att navigera i detaljerna.
blankning kan ta längre tid än vanlig bostadsförsäljning på grund av behovet av långivarens godkännande. De faller ofta igenom också. Köparen kan hitta en annan fastighet i väntan på svar från dig. Var beredd på denna möjlighet. Om kortförsäljningstransaktionen går igenom, rådgör med Internal Revenue Service (IRS) för att se om du kommer att behöva betala skatt på underskottet.
Glöm inte att en blankning fortfarande kan påverka din kreditvärdighet. De månader av bolånebetalningar som du missade före blankningen kan dyka upp som förfallna betalningar på din kreditupplysning. Det är upp till banken att bestämma vad som ska rapporteras, så det ligger i ditt bästa intresse att försöka övertyga banken om att inte rapportera dina uteblivna betalningar.
Din bank kan vara mer benägen att vara generös i detta avseende om du tog upp dina svårigheter innan du var betydligt efter.
Kortförsäljningsstrategier för köpare och investerare
Bristförsäljning kan ge utmärkta möjligheter för köpare att få hus till ett reducerat pris. Här är ett par tips som hjälper dig att fatta smarta beslut när du överväger en kortförsäljning.
Lär dig hur du hittar dem
De flesta kortförsäljningsfastigheter listas av fastighetsmäklare och på fastighetswebbplatser. Vissa annonser kanske inte annonseras som blankning, så du kanske måste leta efter ledtrådar i annonsen. Det kan anges som föremål för bankgodkännande.
En erfaren fastighetsmäklare kan göra stor skillnad när det gäller att hitta och stänga kortförsäljningsfastigheter. Agenter som är specialiserade på blankning kan ha en SFR-certifiering (Short Sales and Foreclosure Resource), en beteckning som erbjuds av National Association of Realtors (NAR).
Innehavare av denna certifiering har specialiserad utbildning i blankning och utmätningar, kvalificerade säljare för blankning, förhandlingar med långivare och skydd av köpare.
Förbered dig på att skynda och vänta
Kortsäljning är komplicerade, tidskrävande transaktioner för både köparen och säljaren. Det kan ta veckor eller månader för en långivare att godkänna en blankning och många köpare som lämnar ett erbjudande slutar med att avbryta eftersom processen tar för lång tid.
Reglerna för korta försäljningstransaktioner varierar från stat till stat, men stegen inkluderar normalt:
Short sale-paket: Låntagaren måste bevisa ekonomiska svårigheter genom att lämna in ett finansiellt paket till sin långivare. Paketet innehåller bokslut, ett brev som beskriver säljarens svårigheter och ekonomiska uppgifter, inklusive skattedeklarationer, W-2:or,. lönesummar och kontoutdrag.
Kortförsäljningserbjudande: När en säljare accepterar ett erbjudande från en potentiell köpare, skickar noteringsagenten till långivaren noteringsavtalet,. ett verkställt köperbjudande, köparens förhandsgodkännandebrev,. en kopia av den seriösa pengachecken,. och säljarens kortförsäljningspaket. Om paketet saknar något, antingen för att ett dokument inte har skickats in eller på grund av ett arkiveringsfel från bankens sida, kommer processen att försenas.
Bankhantering: Bankens granskning av erbjudandet kan ta flera veckor till månader. I slutändan kommer den att godkänna eller förneka det. Bara för att säljaren accepterar ett erbjudande betyder det inte att banken går med på priset. Om banken tror att den kan tjäna mer pengar genom ett utmätningsförfarande kommer den att avslå erbjudandet.
Om du köper ett hus i en blankning med avsikten att vända det, är nyckeln till en lönsam transaktion ett bra köppris.
Det är allt i siffrorna
Inom fastighetsinvesteringar sägs det att pengarna görs i köpet. Det gör att ett bra köpeskilling ofta är nyckeln till en lyckad affär. Om du kan få en fastighet till ett bra pris ökar du chansen att komma ut i förväg när det är dags att sälja. Om köpeskillingen är i den höga delen, å andra sidan, kommer du att se din vinstmarginal urholkas.
Du bör kunna köpa fastigheten, sätta den i bra skick och sälja den till ett lönsamt pris. Investerare måste kunna vända och sälja huset snabbt – vanligtvis under marknadspris – och en bra köpeskilling gör detta möjligt.
Köpeskillingen är dock bara en viktig siffra. Du måste göra några andra beräkningar också, inklusive:
Reparations- och renoveringskostnader
Dessa kostnader kommer att variera beroende på fastighetens skick och dina planer för det. Det lönar sig att lägga ner tid och ansträngning för att utveckla en realistisk budget, eftersom detta är en av siffrorna du behöver för att avgöra om investeringen kan tjäna pengar.
Kostnader att överväga inkluderar material, arbete, tillstånd, inspektionsavgifter, borttagning av skräp, lagringskostnader och uthyrning av soptunnor. En bra inspektion (innan du gör köpet) kan varna dig för stora utgifter, såsom en sprucken grund, felaktiga ledningar eller omfattande termitskador.
After Repair Value (ARV)
ARV är en uppskattning av fastighetens marknadsvärde (FMV) efter eventuella reparationer och renoveringar. Investerare tittar på detta antal för att avgöra om en fastighet har vinstpotential.
Det bästa sättet att utvärdera en fastighets ARV är att titta på comparables (comps). Det här är bostäder som nyligen har sålts i området (vanligtvis upp till en mil bort från den aktuella fastigheten) som har liknande egenskaper när det gäller ytor, såsom antalet sovrum och badrum.
Bärande kostnader
Bärkostnader är dina utgifter för att hålla i fastigheten. Ju längre tid du äger fastigheten, desto mer kommer du att spendera på transportkostnader, som inkluderar:
Betalning av bolån (inklusive ränta)
fastighetsskatt
Försäkring
Lägenhets- och föreningsavgifter
Verktyg (el, gas, vatten, avlopp, sopor)
Bestäm lönsamhet
För att en investering ska vara lönsam måste summan av dina kostnader (inköpspriset, reparations- och renoveringskostnader samt transportkostnader) vara lägre än ARV. Om dina kostnader är nära eller högre än ARV blir det svårt eller omöjligt att göra vinst. Du kan bestämma den potentiella vinsten genom att subtrahera inköpspriset, reparations- och renoveringskostnader och bära kostnader från ARV:
Vinst = ARV – Inköpspris – R&R-kostnader – Bärande kostnader
Fastighetsinvesterare kan förvänta sig att tjäna minst 20 % vinst på en fastighet. Vissa använder riktlinjer för att värdera fastigheter på olika bostadsmarknader. Enligt dessa riktlinjer bör den totala investeringen (inköpspris, reparations- och renoveringskostnader och transportkostnader) inte överstiga:
80 % av ARV på en marknad där bostadsvärdena stiger
70 % till 75 % av ARV på en platt marknad
60 % till 65 % av ARV på en marknad där bostadsvärdena minskar
Om ARV för en fastighet är 200 000 USD, till exempel, bör din totala investering begränsas till cirka 160 000 USD på en stigande marknad, 140 000 USD på en platt marknad och 120 000 USD på en marknad med fallande värden.
De olika investeringsnivåerna används för att minska risken i förändrade marknadsförhållanden. Du kan riskera mer på en stigande marknad eftersom det är mer sannolikt att du får din ARV eller bättre när du säljer. På en fallande marknad är det mindre troligt att du får din ARV, så din investering bör vara mindre.
Poängen
En kortförsäljningsfastighet kan ge ett utmärkt tillfälle att köpa ett hus för mindre pengar. I många fall är kortförsäljningsbostäder i rimligt skick, och även om köpeskillingen kan vara högre än en utmätning, kan kostnaderna för att göra bostaden säljbara vara mycket lägre och nackdelarna för säljaren mindre allvarliga.
Men på grund av den långa processen måste köpare och säljare vara villiga att vänta. En erfaren fastighetsmäklare kan hjälpa dig att fastställa ett rättvist erbjudande och förhandla med banken.
Eftersom skattelagar är komplicerade och ständigt förändras, bör du rådgöra med en auktoriserad revisor (CPA) som känner till fastighetsinvesteringar och relaterade skattelagar för att ge dig omfattande och uppdaterad information.
Det kan betyda skillnaden mellan att göra en vinst och att ta en förlust på en investering.
##Höjdpunkter
– De ekonomiska konsekvenserna av en blankning kan bli mindre allvarliga än en utmätning för både säljaren och långivaren.
– Den tidigare ägaren kan bli skyldig att betala bristen eller så kan skulden efterskänkas.
- En blankning indikerar vanligtvis en husägare i ekonomisk nöd, en fastighetsmarknad i sval, eller både och.
– blankningen måste godkännas i förväg av hypotekslångivaren.
– För en bostadsköpare kan en blankning vara ett bra tillfälle om man är försiktig.
##FAQ
Vad är skillnaden mellan en blankning och en utmätning?
Vid en kort försäljning initieras processen av husägaren för att komma ur ekonomiska problem. Ägaren måste bevisa omfattningen av den ekonomiska nöden genom handlingar som lämnas till långivaren. Om långivaren går med på att gå vidare är husägaren ansvarig för att hitta en köpare. Vid en utmätning inleder långivaren processen, tar bostaden i beslag och vid behov vräker ägaren som har misslyckats med att göra betalningar. Avskärmningsprocessen är i allmänhet snabbare än en blankning, eftersom långivaren försöker avveckla tillgången så snabbt som möjligt.
Vad är en kortförsäljning?
I fastigheter kan en blankning äga rum när en ägare säljer ett hus till ett pris som är lägre än det utestående bolånebeloppet. Detta händer vanligtvis när ägaren är under ekonomisk stress och ligger efter med betalningar av bolån. Ägaren är skyldig att sälja bostaden till en tredje part, och hela intäkterna från försäljningen går till långivaren. Långivaren måste godkänna blankningen innan den sker. Processen kan ta så lång tid som ett år på grund av pappersarbetet.
Är det en bra idé att köpa en blankad fastighet?
Att köpa en kortförsäljningsfastighet kan vara en bra affär för en blivande köpare. Det är dock viktigt att vara medveten om några av nackdelarna. Bristförsäljning kan ta lång tid. Dessutom, om banken anser att ett utmätningsförfarande är ett mer lukrativt alternativ, kan den avvisa blankningen och gå vidare med utestängning istället.
