抵押支持证券 (MBS)
什么是抵押贷款支持证券？
抵押贷款支持证券 (MBS) 就像是由住宅抵押贷款的利息和本金创建的债券。
使用传统债券，公司或政府借钱并向投资者发行债券。通常对于债券，支付利息，然后在到期时偿还本金。然而，对于抵押贷款支持的证券，向投资者支付的款项来自债券基础的数以千计的抵押贷款。
抵押贷款支持证券为抵押贷款市场的参与者（包括银行、投资者甚至借款人本身）提供了关键利益。但是，投资 MBS 有利有弊。
抵押贷款支持证券如何运作？
抵押贷款支持证券由一组经过结构化或证券化的抵押贷款组成，可以像债券一样支付利息。 MBS 由称为聚合器的公司创建，包括房利美或房地美等机构。他们从包括大银行在内的贷方购买贷款，并将其构建成抵押贷款支持的证券。
虽然我们从小就认为银行发放贷款然后持有这些贷款直到到期，但现实情况是，您的贷方很有可能将贷款出售给所谓的二级抵押贷款市场。在这里，聚合商买卖抵押贷款，为他们想要创造的证券找到合适的抵押贷款，然后卖给投资者。这是借款人的抵押贷款服务商在获得抵押贷款后发生变化的最常见原因。
把抵押贷款支持的证券想象成一个巨大的馅饼，里面有成千上万的抵押贷款。 MBS 的创建者可能会将这个馅饼切成数百万块——每块可能每个抵押贷款的一小部分——为投资者提供他们所要求的回报和风险。
聚合器可以从抵押池中创建许多不同类型的债券切片。风险和回报与抵押贷款另一端的借款人的概况相关。例如，在住宅方面，具有稳定收入历史和高信用评分的稳定收入者的抵押贷款利率通常低于贷款人认为风险更大并因此贷款利率较高的借款人。利率代表抵押贷款支持证券的回报，并且在大多数情况下会根据利率变动和抵押贷款组合的违约风险进行调整。
抵押支持证券通常按月支付给投资者，例如证券背后的抵押。但是，与典型的债券不同，您在债券的存续期内收取利息，然后返还本金，MBS 通常可能在证券存续期内同时支付本金和利息，因此不会一次性支付MBS生命的终结。
抵押贷款支持证券如何影响抵押贷款利率？
抵押贷款支持证券的成本直接影响住宅抵押贷款利率。这是因为抵押贷款公司在市场低迷时发放贷款时会赔钱。
当抵押贷款支持证券的价格下跌时，抵押贷款提供者通常会提高利率。相反，当 MBS 价格上涨时，抵押贷款提供商会降低利率。
那么，是什么导致抵押贷款支持的安全成本发生变化？有多种因素会影响抵押贷款支持证券的价格，贷方一直在对其进行监控。从股市上涨到能源价格上涨，甚至失业人数，一切都有影响成本的能力。
抵押支持证券和房地产市场
那么为什么抵押贷款支持证券对抵押贷款行业的参与者有意义呢？抵押支持证券实际上使行业更有效率，这意味着各方进入市场并获得收益的成本更低：
**贷方：**通过出售贷款，银行可以专注于产生承销费用，从而更有效地利用资金。他们通常要求借款人满足符合标准的贷款标准，以便他们可以将抵押贷款出售给聚合商。他们还可以出售他们可能不想保留的贷款，同时保留他们喜欢的贷款。
**聚合器：**聚合器将抵押贷款打包成 MBS 并以此赚取费用。它们可能会提供吸引某些投资者的抵押贷款支持证券功能。稳定的合格贷款供应使聚合商能够廉价地构建 MBS。
**借款人：**由于聚合器需要如此多的合格贷款，他们增加了这些贷款的供应并降低了抵押贷款利率。因此，借款人可能能够获得比其他方式更多的资本和更低的抵押贷款利率。
当然，更容易获得融资对房地产行业是有利的，因为它可以建造和出售更多房屋给能够更便宜地获得信贷的消费者。
投资者也喜欢抵押贷款支持证券，因为这些债券可能会提供投资者（主要是大型机构参与者）希望拥有的某种风险敞口。甚至银行本身也可能投资于 MBS，从而将其风险敞口从本地市场分散开来。
虽然贷方可以出售贷款，但它也可能保留为抵押贷款提供服务的权利，这意味着它可以赚取少量费用来收取每月付款并通常管理账户。因此，您可能会继续每月向贷方支付您的抵押贷款，但您的抵押贷款的真正所有者可能是持有包含您的贷款的抵押贷款支持证券的投资者。
抵押贷款支持证券的类型
抵押支持证券可能具有许多特征，具体取决于市场需求。 MBS 的创建者将他们的抵押贷款池视为可能持续 10 年、15 年或 30 年的现金流——典型的抵押贷款期限。但债券的基础贷款可能会进行再融资，投资者会偿还本金并随着时间的推移失去现金流。
通过将抵押贷款的特征视为风险和现金流的流动，聚合者可以创建具有一定风险水平或其他特征的债券。这些证券可以基于住房抵押贷款（住宅抵押贷款支持证券）或商业地产企业贷款（商业抵押贷款支持证券）。
根据其结构和复杂性，有不同类型的抵押贷款支持证券：
传递证券
在这种类型的抵押贷款支持证券中，信托持有许多抵押贷款，并根据他们拥有的证券份额向其各个投资者分配抵押贷款付款。这种结构相对简单。
抵押贷款义务 (CMO)
这种类型的 MBS 是一种由其拥有的抵押贷款支持的法律结构，但它有一个转折点。再想想馅饼的比喻。从给定的抵押贷款池中，CMO 可以创建具有不同风险和回报的不同类别的证券。例如，它可以创建一个安全的债券类别，在其他类别的债券之前支付。仅当所有其他班级都收到付款时，才支付最后一个风险最高的班级。
剥离抵押贷款支持证券 (SMBS)
这种担保基本上把按揭还款分成了还本和还息两部分。然后，投资者可以购买支付本金的证券（一开始支付较少但会增长）或支付利息的证券（支付更多但随着时间的推移而下降）。
这些结构允许投资者投资于具有一定风险和回报的抵押贷款支持证券。例如，投资者可以购买相对安全的 CMO 部分，并且很有可能获得偿还，但代价是总体回报率较低。
投资 MBS 的利弊
就像任何类型的投资一样，有利有弊，没有投资是没有风险的。
优点
支付固定利率
通常收益率高于美国政府债券
与其他高收益固定收益证券（如公司债券）相比，与股票的相关性较低
缺点
如果借款人未能偿还贷款利息和本金，投资者最终将蒙受损失
借款人可能会为他们的贷款再融资，或比预期更快地偿还贷款，这可能会对回报产生负面影响
利率风险较高，因为随着利率上升，MBS 的成本可能会下降
抵押贷款支持证券的历史
第一个现代抵押贷款支持证券于 1970 年由政府全国抵押贷款协会发行，该协会更为人所知的是 Ginnie Mae。这些抵押贷款支持证券实际上得到了美国政府的支持，并且由于它们的低利率而具有吸引力。
Ginnie Mae 开始提供抵押贷款支持证券以筹集额外资金，然后用于购买更多住房贷款和扩大经济适用房。不久之后，联邦住房机构房利美和房地美也开始提供他们的 MBS 版本。
第一个私人 MBS 直到 1977 年才发行，当时现已解散的投资集团 Salomon Brothers 的 Lew Ranieri 开发了第一个由抵押贷款提供者而不是政府支持的住宅 MBS。 Ranieri 的 MBS 以 5 年期和 10 年期债券的形式提供，这对能够更快看到回报的投资者具有吸引力。
多年来，抵押贷款支持证券已显着发展和增长。截至 2021 年 11 月，金融机构已发行 2935 亿美元的抵押贷款支持证券。
##今天的抵押贷款支持证券
尽管抵押贷款支持证券是 2008 年和 2009 年全球金融危机的中心，但它们仍然是当今经济的重要组成部分，因为它们服务于实际需求，并为抵押贷款和住房行业的参与者提供了切实的利益。
抵押贷款证券化不仅为投资者、贷方和借款人提供了更多的流动性；它还提供了一种支持房地产市场的方法，房地产市场是美国经济增长的最大引擎之一 强劲的房地产市场通常会支持强劲的经济并帮助雇用许多工人。
底线
虽然您可能不会在日常生活中处理抵押贷款支持的证券，但它们是保持金融系统运转并帮助借款人更便宜地获得资金的机制的一部分。了解 MBS 市场对如何获得合格贷款、谁获得资金以及获得多少资金具有强大的影响，这一点很有用。
＃＃ 强调
抵押支持证券 (MBS) 将银行变成购房者和投资行业之间的中介。
对于投资者而言，MBS 与支持它的抵押贷款一样安全。
银行处理贷款，然后将其以折扣价出售，打包为 MBS，作为一种抵押债券向投资者出售。
＃＃ 常问问题
抵押支持证券 (MBS) 有哪些类型？
MBS 有两种常见类型：转手和抵押抵押债务 (CMO)。传递的结构是信托，其中抵押贷款被收集并传递给投资者。他们通常规定期限为 5 年、15 年或 30 年。 CMO 由多个证券池组成，这些证券称为切片或批次。这些部分被给予信用评级，确定返还给投资者的利率。
MBS 和银行是什么关系？
从本质上讲，抵押贷款支持证券将银行变成了购房者和投资行业之间的中介。银行可以向其客户提供抵押贷款，然后以折扣价将其出售以包含在 MBS 中。银行将这笔交易记录为资产负债表上的一个加分项，如果购房者在未来某个时候违约，则不会有任何损失。只要每个人都做他们应该做的事情，这个过程对所有相关人员都有效。也就是说，银行在发放抵押贷款时保持合理的标准；房主继续按时付款，审查 MBS 的信用评级机构进行尽职调查。
什么是资产支持证券 (ABS)？
资产支持证券 (ABS) 是一种以基础资产池为抵押的金融投资——通常是从债务中产生现金流的资产，例如贷款、租赁、信用卡余额或应收账款。它采用债券或票据的形式，在一定时间内以固定利率支付收入，直至到期。对于以收入为导向的投资者，ABS 可以替代其他债务工具，如公司债券或债券基金。对于发行人而言，ABS 允许他们筹集可用于贷款或其他投资目的的现金。
