联邦住房管理局 (FHA) 贷款

什么是联邦住房管理局 (FHA) 贷款？

联邦住房管理局 (FHA) 贷款是由政府投保并由该机构批准的银行或其他贷方发行的住房抵押贷款。 FHA 贷款要求的最低首付低于许多传统贷款，申请人的信用评分可能低于通常要求的水平。

FHA 贷款旨在帮助中低收入家庭获得住房所有权。它们特别受首次购房者的欢迎。

了解联邦住房管理局 (FHA) 贷款

如果您的信用评分至少为 580，则截至 2022 年，您最多可以通过 FHA 贷款借入房屋价值的 96.5%。这意味着所需的首付仅为 3.5%。

如果您的信用评分介于 500 到 579 之间，只要您可以支付 10% 的首付，您仍然可以获得 FHA 贷款。

对于 FHA 贷款，首付款可以来自储蓄、家庭成员的经济礼物或首付款援助赠款。

银行在 FHA 贷款中的作用

FHA 实际上并没有借钱给任何人抵押贷款。贷款由 FHA 批准的银行或其他金融机构发行。

FHA 为贷款提供担保。由于银行不承担违约风险，因此更容易获得银行批准。出于这个原因，有些人将其称为 FHA 保险贷款。

有资格获得 FHA 贷款的借款人必须购买抵押贷款保险，保费支付给 FHA。

FHA 贷款的历史

国会在大萧条时期于 1934 年创建了 FHA 。当时，房地产行业陷入困境：违约率和止赎率飙升，通常需要 50% 的首付，普通工薪阶层无法满足抵押贷款条件。结果，美国主要是一个租房国，只有十分之一的家庭拥有自己的房屋。

政府创建 FHA 是为了降低贷方的风险，并使借款人更容易获得住房贷款的资格。

根据圣路易斯联邦储备银行的研究，美国的住房拥有率稳步攀升，2004 年达到 69.2% 的历史新高。 2021 年第三季度，该比率为 65.4%。

虽然主要是为低收入借款人设计的，但 FHA 贷款适用于所有人，包括那些负担得起传统抵押贷款的人。

联邦住房管理局 (FHA) 贷款的类型

除了传统的抵押贷款，FHA 还提供其他几种住房贷款类型。

房屋净值转换抵押贷款 (HECM)

这是一项反向抵押贷款计划，可帮助 62 岁及以上的老年人将其房屋净值转换为现金，同时保留房屋所有权。房主可以按每月固定的金额、信用额度或两者的组合提取资金。

FHA 203(k) 改善贷款

这笔贷款将某些维修和翻新的成本计入借款金额。对于那些愿意购买固定鞋面并将一些汗水资产放入家中的人来说，这非常棒。

FHA 节能抵押贷款

该计划类似于 FHA 203(k) 改进贷款计划，但它侧重于可以降低公用事业费用的升级，例如新的绝缘或太阳能或风能系统。

第 245(a) 节贷款

该计划适用于希望收入增加的借款人。分级付款抵押贷款 (GPM) 从较低的每月付款开始，随着时间的推移逐渐增加。不断增长的股权抵押贷款 (GEM) 计划增加每月的本金 ipal 付款。两者都承诺缩短贷款期限。

FHA 贷款要求

您的贷方将像评估任何抵押贷款申请人一样评估您的 FHA 贷款资格，首先检查您是否拥有有效的社会安全号码、在美国合法居住并且达到法定年龄（根据您的州法律） .

FHA 贷款标准在某些方面不如银行的贷款标准那么严格。但是，还有一些更严格的要求。

无论是否是 FHA 担保的贷款，在您申请抵押贷款时都会检查您的财务历史。

信用评分和预付款

FHA 贷款适用于信用评分低至 500 的个人。这在FICO 评分的“非常差”范围内。

如果您的信用评分在 500 到 579 之间，假设您可以支付 10% 的首付，您可能能够获得 FHA 贷款。同时，如果您的信用评分为 580 或更高，您可以获得 FHA 贷款，首付低至 3.5%。

相比之下，申请人通常需要至少 620 的信用评分才能获得传统抵押贷款的资格。银行要求的首付在 3% 到 20% 之间变化，具体取决于他们在您申请时贷款的意愿。

作为一般规则，您的信用评分和首付越低，您支付的抵押贷款利率就越高。

偿债历史

贷方将查看您过去两年的工作历史以及您支付水电费和租金等账单的历史记录。

拖欠联邦学生贷款或所得税的人将被拒绝，除非他们同意令人满意的还款计划。破产或止赎的历史也可能证明是有问题的。

破产或丧失抵押品赎回权以来至少必须经过两到三年。但是，如果借款人证明已努力重建良好的信用并使其财务状况井然有序，则可以例外。

稳定就业证明

必须偿还抵押贷款，而 FHA 批准的贷方将希望保证申请人能够实现这一目标。确定借款人能否兑现承诺的关键是近期稳定就业的证据。

这可以通过纳税申报表和当前的年初至今资产负债表和损益表来记录。

如果您从事自雇工作的时间少于两年但超过一年，如果您在成为自雇人士之前的两年内从事相同或相关职业的稳定工作和收入历史，您仍可能符合资格。

足够的收入

您的抵押贷款支付、 HOA 费用、财产税、抵押贷款保险和房主保险应低于您总收入的 31% 。银行将此称为前端比率。

同时，您的后端比率（包括您的抵押贷款付款和所有其他每月消费债务）应低于您总收入的 43%。

FHA 抵押保险费 (MIP)

FHA 贷款要求您支付两种类型的抵押贷款保险费 (MIP)——预付 MIP 和按月支付的年度 MIP。 2022 年，前期 MIP 等于基本贷款金额的 1.75%。

您可以在关闭时支付预付款 MIP，也可以将其转入贷款。例如，如果您获得了 350,000 美元的住房贷款，您将支付 1.75% x 350,000 美元 = 6,125 美元的预付 MIP。

这些款项存入美国财政部管理的托管账户。如果您最终拖欠贷款，资金将用于偿还抵押贷款。

尽管它的名字，借款人每个月每年都会支付 MIP，支付的金额从基本贷款金额的 0.45% 到 1.05% 不等。支付金额因贷款金额、贷款期限和原始贷款价值 (LTV) 比率而异。

假设您的年度 MIP 为 0.85%。在这种情况下，一笔 350,000 美元的贷款将导致每年 MIP 支付 0.85% x 350,000 美元 = 2,975 美元（或每月 247.92 美元）。这些月度保费是在一次性预付 MIP 的基础上支付的。您将在 11 年或贷款期限内每年支付 MIP，具体取决于贷款期限和 LTV。

您可能可以对您支付的保费金额进行税收减免。为了做到这一点，您必须逐项列出您的扣除额——而不是采用标准扣除额。

有资格获得 FHA 贷款的房屋

通常，融资的房产必须是您的主要住所，并且必须是自住的。换句话说，FHA 贷款计划不适用于投资或出租物业。

FHA 批准的公寓项目中的独立式和半独立式住宅、联排别墅、排屋和公寓都有资格获得 FHA 融资。

此外，您需要由 FHA 批准的评估师进行财产评估，并且房屋必须符合某些最低标准。如果房屋不符合这些标准并且卖方不同意所需的维修，您必须在关闭时支付维修费用。（在这种情况下，资金将被托管，直到进行维修。）

联邦住房管理局 (FHA) 贷款限额

FHA 贷款对您可以借多少有限制。这些是按地区设置的，成本较低的地区比通常的 FHA 贷款有较低的限额（称为“下限”），而高成本地区的数字较高（称为“上限”）。

有一些“特殊例外”地区——包括阿拉斯加、夏威夷、关岛和美属维尔京群岛——在这些地区非常高昂的建设成本使得限制更高。

在其他地方，根据美国住房和城市发展部 (HUD) 的规定，该限制被设定为该县房价中位数的 115%。

下表列出了 2022 年的贷款限额：

联邦住房管理局 (FHA) 贷款减免

当您获得 FHA 贷款时，如果您经历了合法的经济困难，例如收入损失或生活费用增加，您可能有资格获得贷款减免。例如，FHA 家庭负担得起的改造计划 (HAMP) 可以将您的每月抵押贷款支付永久降低到负担得起的水平。

要成为该计划的正式参与者，您必须成功完成试用付款计划，在该计划中，您按修改后的较低金额按时支付三笔预定付款。

底线

对于银行可能会拒绝的人来说，FHA 贷款是获得房屋所有权的途径。他们可能没有多少现金来支付首付或信用评级不高。如果没有政府保证银行将收回资金，他们可能没有资格。

然而，那些能够负担得起大笔首付的人可能最好选择传统的抵押贷款。他们也许能够避免每月按揭保险付款并获得较低的贷款利率。

FHA 贷款并不是为了帮助那些在价格范围内购物的潜在房主。相反，FHA 贷款计划旨在支持低收入和中等收入的购房者，特别是那些为首付而节省的现金有限的购房者。

＃＃强调

联邦政府为 FHA 贷款提供保险。
因为他们有保险，银行更愿意向信用评分相对较低且现金很少的购房者贷款。
首次购房者可能会发现 FHA 贷款是最实惠的抵押贷款选择。

＃＃常问问题

我如何摆脱我的 FHA 抵押贷款保险？

FHA 抵押贷款保险的有效期为贷款期限或 11 年，具体取决于贷款期限。摆脱抵押贷款保险的唯一方法是使用非 FHA 贷款为抵押贷款再融资。然后您的 FHA 贷款将全额还清。假设您拥有至少 20% 的房屋净值，您将不再需要购买抵押贷款保险。

我如何申请 FHA 贷款？

您直接向您选择的银行或其他贷方申请 FHA 贷款。大多数银行和抵押贷款人都批准了 FHA 贷款。您可以向您选择的贷款人申请 FHA 贷款的预先批准。贷方将收集足够的财务信息以在一天左右的时间内发出（或拒绝）预先批准。这将使您了解在不承诺任何事情的情况下可以借多少钱。以上所有内容对于任何抵押贷款申请都是正确的。如果你想要 FHA 贷款，你应该提前说出来。

您可以从 FHA 贷款中获得的最大金额是多少？

这取决于你住在哪里以及你偿还贷款的能力。您可以借入的最高金额将取决于您的财务状况。任何人可以从 FHA 借入的最高金额因地区而异。2022 年，低成本地区的单套房产的贷款限额为 420,680 美元在该国最昂贵的城市，一套四单元住宅的价格为 2,800,900 美元。

FHA 抵押贷款保险的费用是多少？

FHA 贷款既包括可转入抵押贷款的预付费用，也包括每月费用，该费用被添加到您的抵押贷款付款中并直接转给 FHA。 - 预付费用是贷款金额的 1.75%。- 月费基于房屋的价值。要估算成本，请将数字插入 FHA 贷款计算器。例如，它将显示以 3.955% 的利率为价值 250,000 美元的房屋提供 30 年期 FHA 贷款，每月还款额为 1,166 美元，每月还款额为 174 美元的抵押贷款保险。如果借款人的贷款首付低于 20%，大多数贷方都要求借款人购买抵押贷款保险。一旦借款人偿还足够的贷款以达到 20% 的所有权，保险就可以取消。