合格贷款

购买抵押贷款？现在是时候让自己熟悉一种最流行的房屋贷款类型：合格贷款。对于拥有良好信用和足够现金或房屋净值的借款人来说，这是首付可观的首选抵押贷款。在拥有大量抵押贷款选择的市场中，合格的贷款是标准，也是寻找融资的好起点。

##什么是合格贷款？

符合贷款定义

合格贷款是有资格由房利美和房地美、政府资助的企业或 GSE 购买的抵押贷款，因为它符合或符合他们的标准，包括对可借金额的限制。

在大多数住房市场，2022 年符合条件的单户住宅贷款限额为 647,200 美元。在成本较高的地区，限额为 970,800 美元。

符合要求的贷款的一个常见例子是首付为 20%、期限为 15 年或 30 年、每月支付本金和利息、无预付罚款、无气球支付和无私人抵押贷款保险的抵押贷款。

##什么是合格的贷款标准？

房利美和房地美从抵押贷款人那里购买合格的贷款，并将它们打包在一起以创建抵押贷款支持证券 (MBS)，然后将其出售给投资者。通过向房利美和房地美出售符合标准的贷款，贷方可以获得新的资金来为额外的抵押贷款提供资金。

因此，抵押贷款必须遵守某些标准，才能被认为符合并有资格被企业购买。符合房利美和房地美要求的抵押贷款很容易让投资者买卖，因为它们符合这些标准，其中包括：

• 贷款限额 – 大多数市场的单户住宅为 647,200 美元，高成本地区为 970,800 美元

• 信用评分 - 至少 620

• 债务比率 - 理想情况下，前端比率为 28% 或更低，后端比率（也称为债务与收入 (DTI) 比率）为 36% 或更低

• 首付/股本 – 理想情况下，至少 20% 的首付用于购买或 20% 的股本用于再融资；然而，房利美和房地美也以低至 3% 的首付支持传统贷款

• 贷款价值 (LTV) 比率——理想情况下为 80% 或更低；再一次，房利美和房地美还支持 LTV 最高为 95% 至 97% 的传统贷款，具体取决于它是可调整利率还是固定利率抵押贷款，或者您是首次购房者

###我还能以较低的首付获得资格吗？

只要借款人支付私人抵押贷款保险或 PMI，合格的贷款就可以有较低的首付。 （实际上，您将大笔首付换成了强大的第三方的支持。）通过支付 PMI，您可以获得符合要求的贷款，在许多情况下只需 5% 的首付，如果您有首付，则只需 3% 的首付。传统的 97、房利美 HomeReady 或房地美 HomeOne 或家庭可能的抵押贷款。

获得合格抵押贷款所需的最低信用评分是多少？

由于较大的首付可以降低风险，贷方愿意接受信用评分低至 620 的借款人的合格贷款——但有两个重要的警告：

• 除了房利美和房地美的要求之外，个别贷方可以而且确实有自己的通常更高的信用标准。

• 620 的信用评分通常不足以获得最低利率。在提供可能的最优惠利率时，贷方会寻找信用评分较高且风险较小的借款人。如果您的信用评分为 780 或更高，您将更有可能获得最优惠的利率。

如何评估我的债务比率？

为了有资格获得合格的贷款，贷方还将通过评估您的债务比率来确保您能够负担每月的抵押贷款付款。有两种度量，有时表示为 28/36：

• **前端比率：**前端比率衡量您每月总收入中有多少分配给您的抵押贷款，包括每月付款（本金和利息）、财产税、保险和 HOA 费用（如果适用） .通常，贷方会寻找 28% 或更低的前端比率。例如，如果您的月总收入为 8,000 美元，那么您允许的抵押贷款成本可能不超过 2,240 美元，才能被视为合格贷款。

• **后端比率：**后端比率，也称为债务与收入 (DTI) 比率，包括前端比率加上其他每月债务，例如汽车贷款、学生债务、个人债务贷款和信用卡付款。要被视为合格贷款，最大后端比率为 36%。因此，如果您的月总收入为 8,000 美元，那么您允许的债务支付额可能不超过 2,880 美元，才能被视为合格贷款。

有可能获得具有较高债务比率的合格贷款，但对于借款人和贷方而言，较低的情况通常更好。

###合格贷款限额有多灵活？

不幸的是，合格贷款的一个不可动摇的标准是贷款限额——你只能借这么多，不能再多。贷款限额由联邦住房金融局 (FHFA) 设定，通常每年调整一次，拥有两个、三个和四个单元的房产（只要您住在其中一个单元中）的贷款限额更高。

请记住，要求也可能在其他方面有所不同。例如，现金再融资的标准可能比利率和期限再融资的标准更严格。

##合格贷款的利弊

优点

• 如果您至少支付 20% 的首付，这意味着您可以在购买房屋时借入更少的资金，同时获得更多的房屋净值。反过来，与首付较少的贷款相比，您的每月还款额较低。

• 如果您确实降低了至少 20%，则无需支付 PMI，这意味着每月可节省大量资金。根据您的贷款金额，PMI 每月可能花费几百美元。

• 如果您可以首付 20%，并且拥有良好的信用和强大的财务储备，那么您很可能有资格获得贷方的最优惠利率和最低的每月还款额。

缺点

• 您的 DTI 比率必须符合符合的贷款标准。最大 DTI 比率通常为 36%，但如果您有其他“补偿因素”，例如更高的信用评分，则可以延伸至 45% 甚至 50%。

• 您想购买的房屋可能会超过符合标准的贷款限额，尤其是在您处于高价市场的情况下。

合格贷款的替代方案

合格与不合格贷款

符合标准的贷款符合或符合房利美和房地美关于借款人信用、首付和其他因素（如贷款规模）的标准。另一方面，不合格贷款不符合或不符合这些标准。例如，巨额贷款是不合格贷款，因为借入的金额超过了房利美和房地美的限额。然而，贷款不合格的事实并不意味着它是坏的。简单来说就是不符合企业购买的标准。

合规与传统贷款

合格的贷款必须符合 FHFA 设定的特定标准，包括合格的贷款限额。传统贷款是任何不受政府担保或保险的贷款（FHA、VA 和 USDA 贷款）。传统贷款可以是合格的也可以是不合格的。

##什么是合格的贷款利率？

• 如果您认为未来一个月左右利率会上升，您可以选择锁定利率以确保尽可能低的利率。

• 考虑到您的财务状况，请注意那些看起来太低而令人难以置信的利率。目前，基准 30 年期常规贷款利率为 5.570%。如果您确实遇到了低利率，那么低利率的价值可能会被更大的前期成本所抵消。请务必仔细评估贷款的全部成本。

• 不同的贷方有不同的可用资金和不同的成本。出于这个原因，货比三家以获得最优惠的价格和条款是值得的。

• 请记住，您可以获得固定利率或可调整利率的抵押贷款。固定利率抵押贷款的期限一般为 10 至 30 年，在贷款期限内利率保持不变。使用可调整利率抵押贷款，您的利率可能会根据市场因素而波动。

##如何为您获得最符合要求的贷款

您可以采取许多步骤来帮助您获得最符合您情况的贷款：

1. 检查您的信用报告

尽可能提前在AnnualCreditReport.com 上查看您的信用报告。由于大流行，从 Experian、Equifax 和 TransUnion 到 2022 年 4 月 20 日，现在可以每周免费提供信用报告。仔细检查您的报告中是否有过时的项目和事实错误。对您发现的任何错误提出异议，因为即使是小问题也可能导致信用评分降低。

2. 整理好你的文件

整理好文书工作，为抵押贷款申请流程做好准备。贷方现在可以直接从银行和美国国税局获得大量信息，但将工资单、银行对账单、退休账户、W-2 表格和纳税申报表等文件放在手边仍然是个好主意。

3. 比较贷款利率

花点时间比较至少三个不同贷方的抵押贷款报价。在创建可供合作的贷方的简短列表时，请考虑您的需求和偏好——例如，您可能希望从您的银行开始（如果它提供抵押贷款），或者考虑使用信用合作社或在线贷方。除了贷款的一般条款之外，请仔细查看每个贷方的费用和积分。

4. 获得预先批准

一旦您找到有兴趣与之合作的贷方，您就可以获得贷款的预先批准，这有助于加快融资流程并在您正式申请抵押贷款时发现与您的信用相关的任何问题。获得预先批准还有助于向房屋卖家证明您是一个认真的买家。

5. 避免过度消费

贷方可以检查和重新检查您的信用报告和分数以及各种财务账户，直到您的抵押贷款截止日期为止。将您申请贷款和关闭之间的时间想象成一个“安静”时期，即您尽可能少花钱。在您的抵押贷款申请过程中，不要申请任何新的信贷，例如信用卡或个人贷款，并避免花在您并不真正需要的东西上。这将有助于确保关闭过程顺利进行，并且您会收到预期的融资。

＃＃ 强调

• 合格贷款不能超过一定的美元限额，该限额每年都在变化。 2022 年，美国大部分地区的限额为 647,200 美元，但在一些更昂贵的地区则更高。

• 合格贷款是具有符合房利美和房地美融资标准的条款和条件的抵押贷款。

• 与其他类型的抵押贷款相比，合格贷款通常提供更低的利率。

• 贷方更喜欢发行合格贷款，因为它们可以在二级抵押贷款市场上打包和出售。