巨额贷款
什么是巨额贷款？
巨额贷款，也称为巨额抵押贷款，是一种超出联邦住房金融局(FHFA) 规定限制的融资方式。与传统抵押贷款不同，巨额贷款不符合房利美或房地美购买、担保或证券化的条件。巨额抵押贷款旨在为竞争激烈的当地房地产市场中的豪宅和住宅融资，具有独特的承保要求和税收影响。随着房地产市场在大萧条后继续复苏，这类抵押贷款已获得关注。
巨额抵押贷款的价值因州甚至县而异。 FHFA每年为不同地区设定符合标准的贷款限额。该国大部分地区的 2022 年限额为 647,200 美元。这比 2021 年的限额 548,250 美元增加了 98,950 美元。对于房屋价值较高的县，基线限额设定为 970,800 美元，或 647,200 美元的 150%。
FHFA 对美国大陆以外地区的贷款限额计算有一套不同的规定。因此，截至 2022 年，阿拉斯加、关岛、夏威夷和美属维尔京群岛的巨额贷款的基线限额也是 970,800 美元。在房屋价值较高的县，这个数字实际上可能更高。
巨额贷款如何运作
如果您将目光投向了价值接近 50 万美元或更多的房屋——而您的银行账户中没有那么多钱——您可能需要巨额抵押贷款。如果你想获得一个，你将面临比申请传统贷款的房主更严格的信用要求。这是因为巨额贷款给贷方带来更多的信用风险，因为房利美或房地美没有担保。还有更多的风险，因为涉及更多的钱。
就像传统的抵押贷款一样，自 2008 年以来，巨额贷款的最低要求变得越来越严格。要获得批准，您需要一个出色的信用评分——700 或以上——以及非常低的债务与收入(DTI) 比率。 DTI 应低于 43%，最好接近 36%。尽管它们是不合格的抵押贷款，但巨额贷款仍必须符合消费者金融保护局认为的“合格抵押贷款”的指导方针——一种具有标准化条款和规则的贷款系统，例如 43% 的 DTI。
您需要证明您手头有可用现金来支付您的付款，如果您选择标准的 30 年期固定利率抵押贷款，这可能会非常高。具体的收入水平和准备金取决于整体贷款的规模，但所有借款人都需要 30 天的工资单和两年前的 W2 税表。如果您是个体经营者，则收入要求更高：两年的纳税申报表和至少 60 天的当前银行对账单。借款人还需要可证明的流动资产才能获得资格，现金储备相当于六个月的抵押贷款付款。所有申请人都必须出示持有的所有其他贷款的适当文件以及非流动资产（如其他房地产）的所有权证明。
巨额贷款利率
尽管过去巨额抵押贷款的利率高于传统抵押贷款，但这一差距近年来一直在缩小。如今，巨额抵押贷款的平均年利率(APR) 通常与传统抵押贷款相当，在某些情况下甚至更低。例如，截至 2022 年 1 月 1 日，富国银行对 30 年期固定利率合格贷款的 APR 为 3.360%，对同期限的巨额贷款收取 3.065% 的年利率。
政府出资企业虽然办不到，但巨额贷款往往被其他金融机构证券化；由于这些证券具有更大的风险，它们的交易收益率高于传统证券化抵押贷款。然而，这种利差已经随着贷款本身的利率而降低。
巨额贷款的首付
幸运的是，在同一时期，首付要求有所放松。过去，大型抵押贷款机构通常要求购房者支付住宅购买价格的 30%（相比之下，传统抵押贷款为 20%）。现在，这个数字已经下降到 10% 到 15%。与任何抵押贷款一样，支付更高的首付可能有多种优势，其中包括避免私人抵押贷款保险贷方要求的首付低于 20% 的成本。
谁应该获得巨额贷款？
当然，您最终可以借多少钱取决于您的资产、信用评分以及您有兴趣购买的房产的价值。这些抵押贷款被认为最适合年收入在 250,000 至 500,000 美元之间的高收入者。这部分被称为 HENRY，是高收入者的首字母缩写，尚未富有。基本上，这些人通常赚很多钱，但还没有积累数百万的额外现金或其他资产。
虽然 HENRY 群体中的个人可能没有积累财富以现金购买昂贵的新房，但与寻求传统抵押贷款的普通购房者相比，这些高收入个人通常具有更好的信用评分和更广泛的信用记录。较低的金额。他们也往往拥有更稳固的退休账户。与低收入者相比，他们的缴费时间通常更长。
不要指望巨额贷款会大幅减税。新抵押贷款的抵押贷款利息扣除上限为 750,000 美元。
这些只是机构喜欢注册长期产品的人，部分原因是他们经常需要额外的财富管理服务。此外，银行管理单笔 200 万美元的抵押贷款比管理 10 笔每笔价值 200,000 美元的贷款更为实用。
巨额贷款的特殊注意事项
仅仅因为您可能有资格获得其中一项贷款并不意味着您应该取出一项。例如，如果您指望它为您提供大量税收减免，您当然不应该这样做。
您可能知道，您可以从税款中扣除您在任何一年支付的抵押贷款利息，只要您逐项扣除。但你可能永远不必担心 IRS 对这项扣除额的上限——该上限因《减税和就业法案》的通过而降低。任何在 2017 年 12 月 14 日或更早获得抵押贷款的人都可以扣除高达 100 万美元的债务利息，这是旧上限的金额。但对于 2017 年 12 月 14 日之后购买的房屋，您最多只能扣除 750,000 美元的抵押贷款利息。如果您的抵押贷款较大，您将无法获得全额扣除。例如，如果您计划申请一笔 200 万美元的巨额抵押贷款，每年产生 80,000 美元的利息，那么您只能扣除 30,000 美元——即您抵押贷款的前 750,000 美元的利息。实际上，您只能获得 37.5% 的抵押贷款利息的税收减免。
这意味着您应该谨慎借贷并仔细计算数字，看看您真正能负担得起什么，以及您将获得什么样的税收优惠。由于州和地方税收减免额限制在每年 10,000 美元，由于相同的税单，高税收的房产也将花费您更多的钱来拥有。另一种策略：比较条款，看看是否拿出一笔较小的合格贷款，再加上第二笔贷款，而不是一笔巨额贷款，从长远来看可能对您的财务状况更好。
＃＃ 强调
批准需要出色的信用评分和非常低的债务收入比。
与申请传统贷款的人相比，房主必须接受更严格的信用要求。
巨额抵押贷款的平均年利率通常与传统抵押贷款相当，而首付约为总购买价格的 10% 至 15%。
巨额贷款是一种超出联邦住房金融局设定限额的融资类型，房利美或房地美不能购买、担保或证券化。
