抵押
##什么是抵押贷款？
“抵押”一词是指用于购买或维护房屋、土地或其他类型房地产的贷款。借款人同意随着时间的推移向贷方付款，通常是一系列定期付款，分为本金和利息。该物业用作抵押品以确保贷款。
借款人必须通过其首选贷方申请抵押贷款，并确保他们满足多项要求，包括最低信用评分和首付。抵押贷款申请在进入关闭阶段之前要经过严格的承保流程。抵押贷款类型根据借款人的需求而有所不同，例如传统贷款和固定利率贷款。
抵押贷款如何运作
个人和企业使用抵押贷款购买房地产而无需预先支付全部购买价格。借款人在指定的年限内偿还贷款和利息，直到他们自由和清晰地拥有财产。抵押贷款也被称为财产留置权或财产债权。如果借款人停止支付抵押贷款，贷款人可以取消抵押品的赎回权。
例如，一个住宅购房者将他们的房子抵押给他们的贷方，然后贷方对该房产提出索赔。这确保了如果买方拖欠其财务义务，贷方在财产中的利益。在止赎的情况下，贷方可以驱逐居民，出售财产，并用出售的钱来偿还抵押债务。
抵押过程
潜在借款人通过向一个或多个抵押贷款人申请开始这一过程。贷方将要求提供借款人有能力偿还贷款的证据。这可能包括银行和投资报表、最近的纳税申报表和当前就业证明。贷方通常也会进行信用检查。
如果申请获得批准，贷方将向借款人提供不超过一定金额和特定利率的贷款。购房者可以在选择要购买的房产后或仍在购买房产时申请抵押贷款，这一过程称为预先批准。获得抵押贷款的预先批准可以让买家在紧张的房地产市场中占据优势，因为卖家会知道他们有足够的钱来支持他们的报价。
一旦买卖双方就交易条款达成一致，他们或他们的代表将在所谓的成交时会面。这是借款人向贷方支付首付的时间。卖方将财产所有权转让给买方并收到约定的金额，买方将签署任何剩余的抵押文件。
选项
在哪里可以获得抵押贷款有数百种选择。您可以通过信用合作社、银行、特定抵押贷款机构、仅在线贷款机构或抵押贷款经纪人获得抵押贷款。无论您选择哪个选项，都要比较不同类型的费率，以确保您获得最优惠的价格。
抵押贷款类型
抵押贷款有多种形式。最常见的类型是 30 年和 15 年的固定利率抵押贷款。一些抵押贷款期限短至五年，而另一些则可能长达 40 年或更长。延长付款多年可能会减少每月付款，但也会增加借款人在贷款期限内支付的利息总额。
在不同的期限内，有多种类型的住房贷款，包括联邦住房管理局 (FHA) 贷款、美国农业部 (USDA) 贷款和美国退伍军人事务部 (VA) 贷款，适用于可能没有收入的特定人群、信用评分或获得传统抵押贷款资格所需的首付。
以下只是借款人可用的一些最流行的抵押贷款类型的几个例子。
固定利率抵押贷款
对于固定利率抵押贷款，整个贷款期限的利率保持不变，借款人每月支付的抵押贷款也是如此。固定利率抵押贷款也称为传统抵押贷款。
警告
抵押贷款歧视是非法的。如果您认为您因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，您可以采取一些步骤。其中一个步骤是向消费者金融保护局 (CFPB)或美国住房和城市发展部 (HUD)提交报告。
可调利率抵押贷款 (ARM)
对于可调整利率抵押贷款 (ARM) ，利率在初始期限内是固定的，之后可以根据现行利率定期变化。初始利率通常低于市场利率，这可以使抵押贷款在短期内更容易负担，但如果利率大幅上升，则可能长期难以负担。
每次调整时以及在贷款期限内的总利率可以上升多少有限制或上限。
只付利息贷款
其他不太常见的抵押贷款类型，例如只付息抵押贷款和支付选项 ARM，可能涉及复杂的还款计划，最适合成熟的借款人使用。
在 2000 年代初的房地产泡沫期间，许多房主因此类抵押贷款陷入财务困境。
反向抵押贷款
顾名思义，反向抵押贷款是一种非常不同的金融产品。它们专为 62 岁或以上希望将房屋中的部分股权转换为现金的房主而设计。
这些房主可以根据他们的房屋价值借款，并以一次性、每月固定付款或信用额度的形式获得这笔钱。当借款人死亡、永久搬离或出售房屋时，全部贷款余额将到期。
点
在每种类型的抵押贷款中，借款人可以选择购买折扣点来降低利率。积分本质上是借款人预先支付的费用，以便在贷款期限内获得较低的利率。在比较抵押贷款利率时，请确保您正在比较具有相同数量折扣点的利率，以便进行真正的苹果对苹果的比较。
2022 年平均抵押贷款利率
您需要为抵押贷款支付多少取决于抵押贷款的类型（例如固定或可调整）、期限（例如 20 年或 30 年）、支付的任何折扣点以及当时的利率。利率可能因周而异，也因贷方而异，因此货比三家是值得的。
2020 年抵押贷款利率接近历史低点，2020 年 12 月 24 日当周 30 年期固定利率抵押贷款的平均利率触底反弹 2.66%。整个 2021 年利率继续保持稳定的低位，并已开始自 2021 年 12 月 3 日以来稳步攀升。根据联邦住房贷款抵押公司的数据，截至 2022 年 2 月，平均利率如下所示：
30 年期固定利率抵押贷款：3.92%（0.8 点）
15 年期固定利率抵押贷款：3.15%（0.8 点）
5/1 可调整利率抵押贷款：2.98%（0.8 分）
5/1 可调整利率抵押贷款是一种 ARM，它在前五年保持固定利率，然后每年调整。
如何比较抵押贷款
银行、储蓄和贷款协会以及信用合作社几乎是当时唯一的抵押贷款来源。如今，抵押贷款市场的新兴份额包括非银行贷方，例如 Better、loanDepot、Rocket Mortgage 和 SoFi。
如果您正在购买抵押贷款，在线抵押贷款计算器可以帮助您根据抵押贷款的类型、利率以及您计划支付的首付金额来比较估计的每月还款额。它还可以帮助您确定您可以合理负担的房产价格。
除了您将为抵押贷款支付的本金和利息外，贷方或抵押贷款服务商可能会设立一个托管账户来支付当地财产税、房主保险费和某些其他费用。这些费用将添加到您每月的抵押贷款付款中。
另请注意，如果您在办理抵押贷款时支付的首付少于 20%，您的贷方可能会要求您购买私人抵押贷款保险 (PMI) ，这将成为另一个额外的每月费用。
底线
对于大多数没有数十万美元现金直接购买房产的借款人来说，抵押贷款是购房过程中必不可少的一部分。无论您的情况如何，都有多种不同类型的房屋贷款可供选择。不同的政府支持计划使更多人有资格获得抵押贷款，并使他们的房屋所有权梦想成为现实。
＃＃ 强调
抵押贷款的成本将取决于贷款的类型、期限（例如 30 年）和贷方收取的利率。
抵押贷款有多种类型，包括固定利率和可调利率。
房产本身作为贷款的抵押品。
抵押贷款是用于购买房屋和其他类型房地产的贷款。
抵押贷款利率可能因产品类型和申请人资格而有很大差异。
＃＃ 常问问题
###我在哪里可以获得抵押贷款？
抵押贷款由多种来源提供。银行和信用合作社经常提供住房贷款。还有专门的抵押贷款公司只处理房屋贷款。您还可以聘请独立的抵押贷款经纪人来帮助您货比三家，在不同的贷方中找到最优惠的利率。
固定与可变对抵押贷款意味着什么？
许多抵押贷款具有固定利率。这意味着利率在整个抵押贷款期限内（通常为 15 或 30 年）不会改变，即使未来利率上升或下降。可变利率或可调整利率抵押贷款 (ARM) 的利率会根据利率的变化在贷款期限内波动。
###我的房子可以有多少抵押贷款？
贷方通常在允许第二次抵押之前发行第一抵押或初级抵押。这种额外的抵押贷款通常被称为房屋净值贷款。大多数贷方不提供由同一财产支持的后续抵押贷款。从技术上讲，只要您拥有获得批准的资产净值、债务收入比和信用评分，您可以在房屋上获得多少初级贷款是没有限制的。
###人们为什么需要抵押贷款？
房屋的价格通常远高于大多数家庭储蓄的金额。因此，抵押贷款允许个人和家庭通过仅支付相对较小的首付（例如购买价格的 20%）并获得余额贷款来购买房屋。在借款人违约的情况下，贷款会以房产的价值作为担保。
###任何人都可以获得抵押贷款吗？
抵押贷款人需要通过申请和承销程序批准潜在借款人。房屋贷款只提供给那些拥有足够资产和收入（相对于其债务）以实际承载房屋价值的人。在决定延长抵押贷款时，还会评估一个人的信用评分。抵押贷款的利率也各不相同，风险较高的借款人获得更高的利率。
