الحجز على الشيء المرهون
إذا تخلفت عن سداد العديد من مدفوعات الرهن العقاري ، فقد يبدأ المُقرض في عملية حبس الرهن ، والتي يمكن أن تؤدي إلى شهور من الضغط المالي والعاطفي ، وحتى تؤدي إلى فقدان منزلك.
ما هو الرهن؟
تعريف الرهن
الرهن هو عندما يسيطر المقرض على الممتلكات بعد أن يفوت المقترض عدة مدفوعات الرهن العقاري.
عندما اشتريت منزلك وحصلت على قرض عقاري ، فإنك توافق على صفقة مع البنك أو المقرض الذي تتعامل معه. لقد قدموا لك التمويل مقدمًا لدفع ثمن المنزل ، وفي المقابل ، وقعت عقدًا توافق على دفع مبلغ محدد كل شهر لعدد محدد من السنوات.
إذا بدأت في التخلف عن سداد مدفوعاتك ، أو توقفت عن سداد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك تمامًا ، فيمكن للبنك أو المقرض أن يحجز على العقار ويبيعه كوسيلة لاسترداد الأموال التي فقدها.
كيف يعمل الرهن؟
عند شرائك لمنزلك ، قمت بالتوقيع على عقد رهن عقاري يحدد المبلغ الذي اقترضته ، بالإضافة إلى معدل الفائدة وتفاصيل دفعتك الشهرية.
ومع ذلك ، فإن مجرد العيش في منزلك لا يعني أنك تملكه بشكل قانوني. إذا كان لديك رهن عقاري ، فإن البنك أو المُقرض يمتلك العقار من الناحية الفنية حتى تقوم بتسديد دفعة الرهن العقاري النهائية.
أنواع حبس الرهن
بعد أن يكون لديك العديد من مدفوعات الرهن العقاري الضائعة ، يمكن للمقرض أن يبدأ عملية حبس الرهن. هناك طريقتان رئيسيتان يمكن من خلالهما حجز منزلك:
حبس رهن قضائي ، أي يحتاج المُقرض إلى الحصول على أمر من المحكمة.
حبس غير قضائي حسب الدولة التي يقع فيها العقار.
هناك عدة أنواع مختلفة من حبس الرهن ، حسب الولاية وشروط الرهن العقاري. بعض حالات حبس الرهن تنطوي على إجراءات قانونية والبعض الآخر لا. أنواع حبس الرهن تشمل:
** حبس الرهن: ** بحبس رهن قضائي يرفع المقرض الدعوى ويخطر المقترض بعدم السداد. أمام صاحب المنزل 30 يومًا لتعويض المدفوعات الفائتة ، وإلا فستستمر عملية الرهن.
** قوة البيع: ** يُسمح بصلاحية الرهن للبيع في بعض الولايات إذا كان الرهن العقاري الخاص بك يحتوي على شرط بيع في العقد. بمجرد أن يتخلف المقترض عن سداد مدفوعاته ، يُسمح لمزود الرهن العقاري بطرح المنزل للمزاد. تعتبر صلاحية الرهن للبيع بمثابة حبس غير قضائي لعدم اتخاذ أي إجراء قانوني.
** الرهن الصارم: ** حبس الرهن الصارم أقل شيوعًا لأنه مسموح به فقط في حالات قليلة. في هذه الحالة ، يرفع مقرض الرهن العقاري دعوى قضائية ضد صاحب المنزل ، وإذا لم يقم المقترض بتسديد مدفوعاته خلال الفترة الزمنية التي أمرت بها المحكمة ، فيمكن لصاحب الرهن مصادرة المنزل.
كيف تختلف عملية حبس الرهن حسب الدولة
كل ولاية لها قوانينها الخاصة المتعلقة بعملية بيع الرهن وحبس الرهن. يمكن أن تحكم هذه الخيارات الإعفاء للمقترض إذا كان بالفعل في حبس الرهن ، وكيفية نشر إشعار البيع ، والجدول الزمني للبيع وأجزاء أخرى من العملية.
عملية حبس الرهن في 5 خطوات
من وقت دفع رهنك العقاري الأول الضائع إلى بيع منزلك بحبس الرهن ، هناك عدة خطوات في عملية الرهن. يمكن أن تختلف هذه المراحل حسب الولاية ، ولكنها تتبع هذا المخطط الزمني بشكل عام.
الخطوة 1: مدفوعات الرهن العقاري الضائعة
إذا تأخر سداد الرهن العقاري لبضعة أيام ، فمن المحتمل أنك لست عرضة لخطر حبس الرهن. قد يكون لدى المُقرض فترة سماح تصل إلى أسبوعين لتسديد مدفوعاتك دون غرامات خطيرة. ومع ذلك ، بعد فترة السماح ، تعتبر دفعتك متأخرة وسيتم تحصيل رسوم تأخير منك. قد تتلقى أيضًا تحذيرًا من المُقرض بشأن احتمال حبس الرهن إذا فشلت في سداد المدفوعات.
الخطوة الثانية: إشعار التخلف عن السداد
بعد ثلاثة إلى ستة أشهر من التخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري ، سيقدم المُقرض إشعارًا بالتخلف عن السداد إلى مكتب المسجل المحلي. سيرسل المُقرض أيضًا واحدًا إليك عبر البريد المعتمد ، وبناءً على ولايتك ، قد ينشر الإشعار على باب منزلك. يحدد هذا الإشعار المبلغ المستحق عليك من أجل إعادة الرهن العقاري إلى وضع جيد.
قد يظهر إشعار التخلف عن السداد في تقرير الائتمان الخاص بك ويؤثر على درجاتك. وهذا يمكن أن يجعل الأمر أكثر صعوبة للحصول على أنواع أخرى من الائتمان أو إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك.
لا يعني إشعار التخلف عن السداد قيام المُقرض بحجز الرهن على منزلك على الفور أو تلقائيًا ، ولا يعني ذلك أنه ليس لديك خيارات لمنع الرهن من الحدوث. يمكنك وضع حد للإجراءات من خلال الاطلاع على مدفوعاتك الحالية.
الخطوة الثالثة: الإغلاق المسبق
الإغلاق المسبق هو الفترة الزمنية بين إشعار التخلف عن السداد والمزاد أو بيع منزلك. خلال هذا الوقت ، إذا تمكنت من الحصول على المبلغ المحدد في إشعار التقصير ، فستتمكن من إيقاف عملية الرهن من المضي قدمًا إلى أبعد من ذلك. يعتمد مقدار الوقت المحدد لديك على حالتك. أثناء الإغلاق المسبق ، قد يكون لديك أيضًا خيار بيع منزلك وتسديد الأموال المستحقة ، فيما يسمى البيع على المكشوف.
الخطوة 4: إشعار البيع
إذا لم يكن لديك المال لجعل الرهن العقاري الخاص بك في وضع جيد خلال الإطار الزمني المخصص ، فسيقوم المقرض بتقديم إشعار بيع ، وسيتم عرض منزلك للمزاد في وقت ومكان محددين.
تعتمد طريقة نشر إشعار البيع على حالتك. على سبيل المثال ، في ولاية كارولينا الشمالية ، يجب نشر الإشعار في صحيفة محلية ونشره على باب المحكمة المحلية ، بينما في كاليفورنيا ، يجب نشره على الممتلكات وكذلك في مكان عام في المقاطعة.
نظرًا لأن إشعار البيع هو معلومات عامة وقد تم الإعلان عنه ، فقد يكون العديد من المشترين ، بما في ذلك المستثمرين ، مهتمين بشراء منزلك. اعتمادًا على القوانين في ولايتك ، قد يكون لديك القدرة على ممارسة حق الاسترداد (مما يعني أنه يمكنك استعادة منزلك) حتى بيع الرهن ، أو حتى بعد ذلك.
الخطوة الخامسة: الإخلاء
بعد المزاد وبيع منزلك ، سيكون أمامك عمومًا بضعة أيام لجمع متعلقاتك والانتقال إلى مسكن جديد. إذا لم تنتقل طواعية ، فيُسمح لموظفي إنفاذ القانون قانونًا بإخراجك أنت وممتلكاتك من المبنى.
ما هي المدة التي يستغرقها الرهن؟
يمكن أن تستغرق عملية حبس الرهن بعض الوقت ، وقد تصل إلى عامين. استغرق متوسط حبس الرهن في الولايات المتحدة 941 يومًا ، أو حوالي عامين ونصف العام ، اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2021 ، وفقًا لشركة ATTOM Data Solutions. في بعض الولايات ، استغرقت عملية حبس الرهن أربع سنوات ، وبعضها استغرق ما يقرب من سبع سنوات.
ومع ذلك ، يُسمح لك بالبقاء في منزلك أثناء تشغيل عملية الرهن. بمجرد بيع المنزل ، سيُطلب منك إخلاء العقار. إذا رفضت ، ستتلقى إشعارًا بالإخلاء وسيقوم تطبيق القانون بإبعادك أنت وممتلكاتك من المنزل.
كيفية تجنب حبس الرهن
مواجهة حبس الرهن يمكن أن تكون مخيفة للغاية. لحسن الحظ ، هناك الكثير من الطرق لتجنب حبس الرهن ، حتى لو كان وضعك المالي الحالي يجعل من الصعب عليك سداد الرهن العقاري في الوقت المحدد.
في النهاية ، يبدأ تجنب حبس الرهن بالتواصل مع مقرض الرهن العقاري أو مقدم الخدمة. من غير المحتمل أن يسمح لك المقرض الخاص بك بالخروج من الخطاف تمامًا ، ولكن يمكن أن يساعدك في اتخاذ إجراء حتى لا تفقد منزلك.
فيما يلي بعض أفضل الطرق لتجنب حبس الرهن بالمنزل:
** استفد من برامج الصبر: ** خلال جائحة COVID-19 ، أنشأت الحكومة الفيدرالية برنامج تحمل الرهن العقاري الذي انتهت صلاحيته منذ ذلك الحين. ومع ذلك ، لا يزال بإمكانك التقدم بطلب للحصول على التحمل إذا كان لديك قرض مدعوم اتحاديًا من Fannie Mae أو Freddie Mac.
** اضبط شروط القرض: ** إذا كنت تكافح من أجل سداد دفعة القرض الشهرية ، فاسأل المقرض إذا كان يمكنه تعديل شروط القرض. في مقابل جدول إطفاء أطول ، قد تتمكن من خفض دفعتك الشهرية.
** احصل على صك بدلاً من حبس الرهن: ** تسمح بعض الولايات لأصحاب المنازل باختيار سند بدلاً من حبس الرهن ، والذي توافق بموجبه على تسليم منزلك إلى أحد المقرضين لتجنب حبس الرهن. مع هذا الخيار ، لا يلزمك دفع الرهن العقاري الخاص بك ، ولكن قد تظل مسؤولاً عن دفع الفرق بين قيمة منزلك ورصيد الرهن العقاري.
** قم بإعداد خطة سداد: ** إذا كنت تعلم أنك غير قادر على سداد دفعة الرهن العقاري الخاصة بك لشهر معين ، فأخبر المقرض الخاص بك في أقرب وقت ممكن. يمكن للمقرض الخاص بك على الأرجح إعداد خطة دفع تتضمن دفعات أكثر تكرارا ولكن أقل ، أو تأجيل لمدة شهر أو شهرين.
عواقب حبس الرهن
هناك عواقب مالية عديدة لحبس الرهن ويمكن أن تكون مدمرة. أولاً ، قد يكون الحصول على رهن عقاري بعد الرهن أمرًا صعبًا بسبب التأثير على الائتمان الخاص بك وحقيقة أنك من المحتمل أن تخضع لفترة انتظار قبل أن تحصل على فرصة للحصول على قرض جديد. الآثار الأخرى المترتبة على حبس الرهن تشمل:
فقدان منزلك ، مما يضعك في موقف الاضطرار إلى البحث عن مكان جديد للعيش فيه مع حبس الرهن في سجلك
الأضرار التي لحقت الائتمان الخاصة بك ، لأن الرهن يبقى في تقرير الائتمان الخاصة بك لمدة سبع سنوات
خسارة الممتلكات الخاصة بك وحقوق الملكية ، مما قد يكون له آثار بعيدة المدى على ثروتك الإجمالية
امتلاك المال على الرصيد المتبقي إذا كان حبسًا قضائيًا ، وخاضعًا للتقاضي وحجز الأجر وغير ذلك إذا لم تتمكن من السداد.
الحد الأدنى
إذا كنت تكافح من أجل سداد أقساط الرهن العقاري ، فإن أفضل رهاناتك لتجنب حبس الرهن هي الوقت والتواصل. بمجرد أن تدرك أنه لا يمكنك سداد الرهن العقاري الخاص بك ، تواصل مع المقرض أو صاحب الخدمة للتعرف على الخيارات المتاحة لك. قد يكونوا قادرين على إعداد خطة دفع أو السماح لك بتأجيل الدفع لمدة شهر واحد إذا كنت تعاني من ضائقة مالية مؤقتة.
يسلط الضوء
تختلف عملية حبس الرهن حسب الدولة ، ولكن بشكل عام ، يحاول المقرضون العمل مع المقترضين لإشراكهم في المدفوعات وتجنب حبس الرهن.
أحدث متوسط وطني لعدد الأيام لعملية حبس الرهن هو 857 ؛ ومع ذلك ، يختلف الجدول الزمني اختلافًا كبيرًا حسب الولاية.
الرهن هو عملية قانونية تسمح للمقرضين باسترداد المبلغ المستحق على قرض متعثر عن طريق الحصول على ملكية وبيع الممتلكات المرهونة.
