بيع قصير
ما هو البيع القصير؟
البيع على المكشوف في العقارات هو عرض لممتلكات بسعر يطلب أقل من المبلغ المستحق على رهن المالك الحالي.
عادة ما يكون البيع على المكشوف علامة على صاحب منزل يعاني من ضائقة مالية ويحتاج إلى بيع العقار قبل أن يستولي عليه المقرض في حبس الرهن.
تذهب جميع عائدات البيع على المكشوف إلى المقرض. عندئذ يكون للمقرض خياران - إما أن يغفر الرصيد المتبقي أو أن يلاحق حكم ناقص يتطلب من صاحب المنزل السابق أن يدفع للمقرض كل الفرق أو جزء منه. في بعض الدول ، يجب التغاضي عن هذا الفارق في السعر.
فهم البيع على المكشوف
تحدث المبيعات على المكشوف عادة عندما يكون صاحب المنزل في ضائقة مالية وقد فاته دفعة واحدة أو أكثر من مدفوعات الرهن العقاري. قد تكون إجراءات الرهن تلوح في الأفق.
كما أنه من المرجح أن تحدث عندما يكون سوق الإسكان في فترة هبوط ، مثل الأزمة المالية 2007-2009 التي تسببت في انخفاض أسعار المساكن وتباطؤ المبيعات في العديد من المناطق.
على سبيل المثال ، إذا انخفضت قيم العقارات ، فقد ينتهي الأمر بمالك المنزل ببيع منزل مقابل 150.000 دولار بينما لا يزال هناك 175.000 دولار متبقي يتم دفعه على الرهن العقاري. يسمى الفرق البالغ 25000 دولار (ناقصًا أي تكاليف بيع وتكاليف بيع أخرى ) بالنقص.
تسجيل المُقرض
قبل أن تبدأ العملية ، يجب على مقرض الرهن العقاري أن يوقع على قرار بتنفيذ البيع على المكشوف ، والذي يطلق عليه أحيانًا بيع ما قبل الرهن.
يطلب المُقرض ، وهو بنك عادةً ، أن يقدم صاحب الرهن العقاري مستندات تشرح سبب أهمية البيع على المكشوف. لا يمكن أن يحدث البيع على المكشوف دون موافقة مسبقة من المقرض.
تميل عمليات البيع على المكشوف إلى أن تكون طويلة وتتطلب إجراءات ورقية مكثفة ، وتستغرق معالجتها ما يصل إلى عام كامل. فهي ليست ضارة بالتصنيف الائتماني لمالك المنزل مثل حبس الرهن.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. الأول هو تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
إعتبارات خاصة
البيع على المكشوف يضر بدرجة ائتمان الشخص أقل من حبس الرهن ولكنه لا يزال علامة ائتمان سلبية. أي نوع من بيع الممتلكات التي تشير إليها شركة ائتمان على أنه لم يتم دفعها كما هو متفق عليه هو قرع على النتيجة. البيع على المكشوف ، وحبس الرهن ، والأفعال بدلاً من حبس الرهن كلها تضر بالتصنيف الائتماني للفرد إلى حد ما.
البيع على المكشوف لا ينفي دائمًا ديون الرهن العقاري المتبقية. يتكون الرهن العقاري من جزأين. الأول هو الامتياز على الممتلكات المستخدمة لتأمين القرض. يحمي الامتياز المقرض في حالة عدم تمكن المقترض من سداد القرض. يمنح المؤسسة المُقرضة الحق في بيع العقار لسداده. يتم التنازل عن هذا الجزء من الرهن العقاري في البيع على المكشوف.
الجزء الثاني من الرهن هو الوعد بالسداد. لا يزال بإمكان المقرضين فرض هذا الجزء إما من خلال ملاحظة جديدة أو جمع النقص. على أي حال ، يجب أن يوافق المُقرض على البيع على المكشوف ، مما يعني أن المقترضين يكونون أحيانًا على هواهم.
عند إقناع المقرض بالموافقة على البيع على المكشوف ، من الضروري أن يكون مالك المنزل قادرًا على الاستشهاد بمصدر جديد للصعوبات المالية ، وليس شيئًا تم حجبه في وقت الموافقة على الرهن العقاري.
البيع على المكشوف مقابل التعويق
البيع على المكشوف أو الرهن هما نتيجتان محتملتان لأصحاب المنازل الذين تأخروا عن سداد أقساط الرهن العقاري ، أو يمتلكون منزلًا تحت الماء ، أو كليهما. في كلتا الحالتين ، يضطر المالك للتخلي عن المنزل ، لكن الجدول الزمني والعواقب مختلفة.
كيف يعمل الرهن
في حالة حبس الرهن ، يستولي المقرض على المنزل بعد فشل المقترض في سداد المدفوعات. على عكس البيع على المكشوف ، يبدأ الرهن من قبل المقرض وحده. الرهن هو الخيار الأخير للمقرض.
في مثل هذه الحالات ، يستعيد المُقرض المنزل ، على أمل أن ينجح في نهاية المطاف في استثماره في الرهن العقاري. على عكس معظم عمليات البيع على المكشوف ، تحدث العديد من حالات حبس الرهن بعد هجر صاحب المنزل المنزل. إذا كان الساكنون لا يزالون في المنزل ، يتم طردهم من قبل المقرض.
بمجرد أن يتمكن المُقرض من الوصول إلى المنزل ، فإنه يأمر بإجراء عملية شراء ويطرحه للبيع.
عادة ما تستغرق عمليات حبس الرهن وقتًا أقل لإكمالها لأن المقرض يريد تصفية الأصل بسرعة. قد يتم بيع المنازل المحجوبة بالمزاد العلني عند بيع الوصي العام.
اعتمادًا على الظروف ، يتعين على أصحاب المنازل الذين يعانون من حبس الرهن الانتظار لمدة سنتين إلى سبع سنوات لشراء منزل آخر. يتم الاحتفاظ بالرهن في تقرير الائتمان للشخص لمدة سبع سنوات.
كيف يعمل البيع على المكشوف
يحصل صاحب المنزل المتعثر بشكل عام على البقاء في المنزل أثناء عملية البيع على المكشوف.
قد يكون صاحب المنزل الذي خاض عملية بيع قصيرة ، مع بعض القيود ، مؤهلاً لشراء منزل آخر على الفور.
في حين أن الرهن يسمح لك بشكل أساسي بالابتعاد عن منزلك - وإن كان ذلك مع عواقب وخيمة على مستقبلك المالي ، مثل الاضطرار إلى إعلان الإفلاس وتدمير الائتمان الخاص بك - فإن إكمال البيع على المكشوف يتطلب عمالة كثيفة. ومع ذلك ، قد يكون المردود مقابل العمل الإضافي المتضمن في البيع على المكشوف يستحق كل هذا العناء.
البدائل الأقل خطورة للبيع على المكشوف تشمل تعديل القرض أو استخدام تأمين الرهن العقاري الخاص.
بدائل البيع على المكشوف
قبل أن تستسلم للبيع على المكشوف ، تحدث إلى المقرض الخاص بك حول إمكانية تعديل خطة الدفع أو تعديل القرض. قد يسمح لك أحد هذه الخيارات بالبقاء في منزلك والوقوف على قدميك مرة أخرى.
قد يؤدي الحصول على تعديل قرض إلى خفض درجة الائتمان الخاصة بك مؤقتًا ، كما هو الحال مع أي طلب للحصول على ائتمان جديد.
قد يتوفر خيار آخر ممكن للبقاء في منزلك إذا كان لديك تأمين رهن عقاري خاص (PMI). طُلب من العديد من مالكي المنازل الذين اشتروا منازل بأقل من 20٪ شراء PMI بمنازلهم. إذا اعتقدت شركة PMI أن لديك فرصة للتعافي من وضعك المالي الحالي ، فقد تقدم أموالاً للمقرض الخاص بك لتحديث مدفوعاتك. في النهاية ، سيتعين عليك سداد الدفعة المقدمة.
عملية البيع على المكشوف
هناك عدد من الخطوات ضرورية لسحب البيع على المكشوف.
إقناع المُقرض
قبل بدء العملية ، يجب على مالكي المنازل المتعثرين التفكير في مدى احتمالية موافقة المُقرض على العمل معهم في عملية بيع قصيرة. المقرض غير مطلوب للتعاون.
يجب أن يكون مصدر المشكلة المالية جديدًا ، مثل مشكلة صحية ، أو فقدان الوظيفة ، أو الطلاق ، وليس شيئًا لم يتم الكشف عنه عندما تقدم مشتري المنزل للحصول على القرض في الأصل. لن يكون المقرض متعاطفًا مع المقترض المخادع.
ومع ذلك ، إذا كنت تشعر أنك ضحية لممارسات الإقراض الجائرة ، فقد تتمكن من إقناع المُقرض بإجراء عملية بيع على المكشوف حتى لو لم تكن لديك أي كوارث مالية كبيرة منذ شراء المنزل.
لتضع نفسك في موقف أكثر إقناعًا ، توقف عن شراء الأشياء غير الضرورية. لا تريد أن تبدو غير مسؤول للمُقرض عندما يراجع اقتراحك.
كن على علم بالظروف الأخرى التي قد تمنع الموافقة على البيع على المكشوف. إذا لم تتخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري بعد ، فمن المحتمل ألا يكون المُقرض على استعداد للعمل معك. إذا كان المُقرض يعتقد أنه يمكن أن يحصل على المزيد من المال من حبس الرهن على منزلك أكثر من السماح بالبيع على المكشوف ، فقد لا يسمح بذلك. إذا قام شخص ما بتوقيع الرهن العقاري ، فيجوز للمقرض تحميل هذا الشخص المسؤولية عن السداد بدلاً من القيام ببيع على المكشوف.
إذا كنت تعتقد أن وضعك قد حان للبيع على المكشوف ، فتحدث إلى صانع القرار في البنك حول الاحتمال. لا تتحدث فقط إلى ممثل خدمة العملاء. اطلب على الفور التحدث مع إدارة تخفيف الخسائر لدى المُقرض.
إذا لم يعجبك ما يقوله صانع القرار الأول ، فحاول التحدث إلى شخص آخر في يوم آخر ومعرفة ما إذا كنت تحصل على إجابة مختلفة. إذا كان المُقرض على استعداد للنظر في البيع على المكشوف ، فأنت على استعداد للمضي قدمًا في إنشاء اقتراح البيع على المكشوف والعثور على مشتر.
استشر المختصين
في هذه المرحلة ، يجب عليك استشارة محامٍ ، وخبير ضرائب ، ووكيل عقارات. في حين أن هذه خدمات احترافية باهظة الثمن ، إذا حاولت التعامل مع صفقة بيع على المكشوف معقدة بنفسك ، فقد تجد نفسك في مشكلة مالية أكبر.
قد تتمكن من دفع رسوم الخدمة هذه من عائدات البيع من منزلك. سيتمكن المحترفون الذين اعتادوا على التعامل مع معاملات البيع على المكشوف من إعطائك إرشادات حول كيفية دفعها.
تحديد السعر
عند تحديد سعر الطلب ، تأكد من احتساب تكلفة بيع العقار إلى المبلغ الإجمالي للمال الذي تحتاجه للخروج من البيع. بالطبع ، تريد بيع المنزل بأقرب قيمة ممكنة للرهن العقاري الخاص بك ، ولكن في السوق الهابطة ، لا بد أن يكون هناك عجز.
في بعض الولايات ، حتى بعد البيع على المكشوف ، يتوقع البنك منك سداد كل هذا النقص أو جزء منه.
اجمع مستنداتك وابحث عن المشتري
اجمع كل المستندات التي ستحتاجها لإثبات مصاعبك المالية للمقرض. قد يشمل ذلك كشوف حسابات بنكية ، أو فواتير طبية ، أو إيصالات دفع ، أو إشعار إنهاء من وظيفتك السابقة ، أو قرار طلاق.
الأمر متروك لك للتوصل إلى اقتراح. كن على علم بأن المقرض يجب أن يوافق في النهاية على البيع على المكشوف بعد تلقي جميع التفاصيل لأن المُقرض هو المستفيد من العائدات.
مهمتك هي العثور على مشتر لمنزلك.
تقديم اقتراحك إلى البنك
بمجرد أن يكون لديك مشتري والأوراق اللازمة ، فأنت على استعداد لتقديم عرض المشتري واقتراحك إلى البنك.
إلى جانب توثيق حالتك المالية المتعثرة ، يجب أن يتضمن عرضك خطاب صعوبة يشرح الظروف التي تمنعك من سداد مدفوعات الرهن العقاري. تريد أن تجعلها مقنعة قدر الإمكان وتحمي مصالحك بينما تجذب البنك أيضًا.
كن حذرا بشأن تقديم المعلومات المالية الخاصة بك إلى المقرض. إذا لم يوافق على البيع على المكشوف ، فقد يستخدم معلوماتك المالية لمحاولة الحصول على أموال منك في إجراءات حبس الرهن. إذا كان لا يزال لديك أصول نقدية ، فقد يُتوقع منك استخدامها لمواصلة سداد أقساط الرهن العقاري أو لتعويض النقص بين سعر البيع ومبلغ الرهن العقاري.
يمكن للمحامي المتمرس في إكمال المبيعات القصيرة مساعدتك في التنقل في التفاصيل.
قد تستغرق عمليات البيع على المكشوف وقتًا أطول من مبيعات المنازل العادية نظرًا للحاجة إلى موافقة المقرض. غالبًا ما يسقطون أيضًا. قد يجد المشتري عقارًا آخر أثناء انتظار إجابة منك. كن مستعدًا لهذا الاحتمال. إذا تمت صفقة البيع على المكشوف ، فاستشر خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) لمعرفة ما إذا كان سيتعين عليك دفع ضرائب على النقص.
لا تنس أن البيع على المكشوف لا يزال يؤثر على درجة الائتمان الخاصة بك. يمكن أن تظهر أشهر مدفوعات الرهن العقاري التي فاتتك قبل البيع على المكشوف كمدفوعات متأخرة في تقرير الائتمان الخاص بك. الأمر متروك للبنك ليقرر ما يجب الإبلاغ عنه ، لذا فمن مصلحتك أن تحاول إقناع البنك بعدم الإبلاغ عن مدفوعاتك المتخلفة.
قد يكون البنك الذي تتعامل معه أكثر سخاءً في هذا الصدد إذا تحدثت عن مصاعبك قبل أن تكون متأخراً بشكل كبير.
استراتيجيات البيع القصيرة للمشترين والمستثمرين
يمكن أن توفر المبيعات القصيرة فرصًا ممتازة للمشترين للحصول على منازل بسعر مخفض. إليك بعض النصائح لمساعدتك على اتخاذ قرارات ذكية عند التفكير في عقار للبيع على المكشوف.
تعرف على كيفية العثور عليها
يتم سرد معظم العقارات للبيع على المكشوف من قبل وكلاء العقارات وعلى المواقع العقارية. قد لا يتم الإعلان عن بعض القوائم كمبيعات قصيرة ، لذلك قد تضطر إلى البحث عن أدلة داخل القائمة. يمكن الإشارة إلى أنه يخضع لموافقة البنك.
يمكن لوكيل عقارات ذي خبرة أن يحدث فرقًا كبيرًا من حيث إيجاد وإغلاق العقارات للبيع على المكشوف. قد يحمل الوكلاء المتخصصون في البيع على المكشوف شهادة المبيعات القصيرة ومورد الرهن (SFR) ، وهي التسمية التي تقدمها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR).
حصل حاملو هذه الشهادة على تدريب متخصص في المبيعات القصيرة وحبس الرهن ، وتأهيل البائعين للبيع على المكشوف ، والتفاوض مع المقرضين ، وحماية المشترين.
استعد للإسراع والانتظار
تعتبر عمليات البيع على المكشوف معاملات معقدة وتستغرق وقتًا طويلاً لكل من البائع والمشتري. قد يستغرق المقرض أسابيع أو أشهر للموافقة على البيع القصير والعديد من المشترين الذين يقدمون عرضًا ينتهي بهم الأمر إلى الإلغاء لأن العملية تستغرق وقتًا طويلاً.
تختلف قواعد معاملات البيع على المكشوف من دولة إلى أخرى ، ولكن الخطوات عادة ما تشمل:
** حزمة البيع على المكشوف: ** يجب على المقترض إثبات المصاعب المالية بتقديم حزمة مالية للمقرض. تتضمن الحزمة البيانات المالية ، ورسالة تصف معاناة البائع ، والسجلات المالية ، بما في ذلك الإقرارات الضريبية ، و W-2s ، وقوائم الرواتب ، والبيانات المصرفية.
** عرض البيع القصير: ** بمجرد قبول البائع عرضًا من مشترٍ محتمل ، يرسل وكيل الإدراج للمقرض اتفاقية الإدراج وعرض الشراء المنفذ وخطاب الموافقة المسبقة للمشتري ونسخة من شيك المال الجاد ، وحزمة البيع على المكشوف للبائع. إذا كانت الحزمة تفتقد إلى أي شيء ، إما بسبب عدم تقديم مستند أو بسبب خطأ في التسجيل من جانب البنك ، فستتأخر العملية.
** إجراءات البنك: ** قد تستغرق مراجعة البنك للعرض عدة أسابيع إلى شهور. في النهاية ، ستوافق عليها أو ترفضها. لا يعني مجرد قبول البائع للعرض أن البنك سيوافق على السعر. إذا اعتقد البنك أنه يستطيع جني المزيد من المال من خلال إجراءات حبس الرهن ، فسوف يرفض العرض.
إذا كنت تشتري منزلًا للبيع على المكشوف بقصد قلبه ، فإن مفتاح الصفقة المربحة هو سعر شراء جيد.
كل شيء في الأرقام
في الاستثمار العقاري ، يُقال أن المال يُجنى في الشراء. هذا يعني أن سعر الشراء الجيد هو غالبًا مفتاح الصفقة الناجحة. إذا تمكنت من الحصول على عقار بسعر جيد ، فإنك تزيد من احتمالات الخروج عندما يحين وقت البيع. إذا كان سعر الشراء مرتفعًا ، من ناحية أخرى ، ستشاهد تآكل هامش ربحك.
يجب أن تكون قادرًا على شراء العقار ووضعه في حالة جيدة وبيعه بسعر مربح. يحتاج المستثمرون إلى أن يكونوا قادرين على الالتفاف وبيع المنزل بسرعة - عادةً بسعر أقل من السوق - وسعر الشراء الجيد يجعل ذلك ممكنًا.
ومع ذلك ، فإن سعر الشراء هو رقم واحد مهم فقط. سيتعين عليك إجراء بعض الحسابات الأخرى أيضًا ، بما في ذلك:
تكاليف الإصلاحات والتجديدات
ستختلف هذه التكاليف حسب حالة العقار وخططك لذلك. من المفيد تخصيص الوقت والجهد لتطوير ميزانية واقعية ، حيث أن هذا أحد الأرقام التي ستحتاجها لتحديد ما إذا كان الاستثمار يمكن أن يربح المال.
تشمل التكاليف التي يجب مراعاتها المواد والعمالة والتصاريح ورسوم التفتيش وإزالة القمامة وتكاليف التخزين وإيجارات القمامة. يمكن أن ينبهك الفحص الجيد (قبل الشراء) إلى أي نفقات كبيرة ، مثل الأساس المتصدع ، أو الأسلاك المعيبة ، أو التلف الشامل للنمل الأبيض.
قيمة ما بعد الإصلاح (ARV)
ARV هو تقدير للقيمة السوقية العادلة للعقار (FMV) بعد إجراء أي إصلاحات وتجديدات. ينظر المستثمرون إلى هذا الرقم لتحديد ما إذا كان للعقار إمكانية ربح.
أفضل طريقة لتقييم العلاج المضاد للفيروسات القهقرية للعقار هي النظر إلى العناصر المقارنة (comps). هذه هي المنازل التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة (عادةً ما يصل إلى ميل واحد من العقار المعني) والتي تتمتع بميزات مماثلة من حيث المساحة بالقدم المربع ، مثل عدد غرف النوم والحمامات.
تحمل التكاليف
تكاليف الحمل هي نفقاتك للاحتفاظ بالعقار. كلما طالت مدة امتلاكك للعقار ، زاد إنفاقك على تكاليف النقل ، والتي تشمل:
سداد الرهن العقاري (بما في ذلك الفوائد)
الضرائب العقارية
تأمين
رسوم الشقة والجمعية
المرافق (الكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي والقمامة)
تحديد الربحية
لكي يكون الاستثمار مربحًا ، يجب أن يكون مجموع تكاليفك (سعر الشراء ، وتكاليف الإصلاح والتجديد ، وتكاليف النقل) أقل من ARV. إذا كانت تكاليفك قريبة من ARV أو أعلى منه ، فسيكون من الصعب أو المستحيل تحقيق ربح. يمكنك تحديد الربح المحتمل عن طريق طرح سعر الشراء وتكاليف الإصلاح والتجديد وتحمل التكاليف من ARV:
الربح = ARV - سعر الشراء - تكاليف البحث والتطوير - تكاليف الحمل
قد يتوقع المستثمرون العقاريون تحقيق ربح بنسبة 20٪ على الأقل على أحد العقارات. يستخدم البعض إرشادات لتقييم العقارات في أسواق الإسكان المختلفة. بموجب هذه الإرشادات ، يجب ألا يتجاوز إجمالي الاستثمار (سعر الشراء ، وتكاليف الإصلاح والتجديد ، وتكاليف النقل):
80٪ من الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية في سوق ترتفع فيه قيمة المساكن
70٪ إلى 75٪ من الأدوية المضادة للفيروسات الرجعية في السوق المسطحة
60٪ إلى 65٪ من الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية في سوق تتناقص فيه قيمة المساكن
إذا كان ARV لعقار ما هو 200000 دولار ، على سبيل المثال ، يجب أن يقتصر إجمالي استثمارك على حوالي 160.000 دولار في سوق صاعد ، و 140.000 دولار في سوق ثابت ، و 120.000 دولار في سوق ذات قيم متراجعة.
يتم استخدام مستويات الاستثمار المختلفة لتقليل المخاطر في ظروف السوق المتغيرة. يمكنك المخاطرة أكثر في سوق صاعد لأنك على الأرجح ستحصل على ARV أو أفضل عند البيع. في السوق الهابطة ، من غير المرجح أن تحصل على ARV الخاص بك ، لذلك يجب أن يكون استثمارك أصغر.
الخط السفلي
يمكن أن توفر خاصية البيع على المكشوف فرصة ممتازة لشراء منزل مقابل أموال أقل. في كثير من الحالات ، تكون منازل البيع على المكشوف في حالة معقولة ، وبينما قد يكون سعر الشراء أعلى من الرهن ، فإن تكاليف جعل المنزل قابلاً للتسويق يمكن أن تكون أقل بكثير ، وعيوب البائع أقل خطورة.
ومع ذلك ، وبسبب العملية الطويلة ، يجب أن يكون المشترون والبائعون على استعداد للانتظار. يمكن لوكيل عقاري متمرس مساعدتك في تحديد عرض عادل والتفاوض مع البنك.
نظرًا لأن قوانين الضرائب معقدة ومتغيرة باستمرار ، يجب عليك استشارة محاسب عام معتمد (CPA) على دراية بالاستثمار العقاري وقوانين الضرائب ذات الصلة لتزويدك بمعلومات شاملة ومحدثة.
يمكن أن يعني الفرق بين تحقيق الربح وجني الخسارة على الاستثمار.
يسلط الضوء
قد تكون العواقب المالية للبيع على المكشوف أقل خطورة من حبس الرهن لكل من البائع والمقرض.
قد يُطلب من المالك السابق سداد النقص أو يُعفى من الدين.
عادة ما يشير البيع على المكشوف إلى أن مالك المنزل في ضائقة مالية أو سوق عقارات في حالة ركود أو كليهما.
يجب أن تتم الموافقة المسبقة على البيع على المكشوف من قبل مقرض الرهن العقاري.
بالنسبة لمشتري منزل ، يمكن أن يكون البيع على المكشوف فرصة جيدة إذا تم التعامل معه بحذر.
التعليمات
ما هو الفرق بين البيع على المكشوف وحبس الرهن؟
في البيع على المكشوف ، يبدأ صاحب المنزل العملية من أجل الخروج من المتاعب المالية. يجب على المالك إثبات مدى الضائقة المالية من خلال المستندات المقدمة إلى المقرض. إذا وافق المُقرض على المضي قدمًا ، يكون صاحب المنزل مسؤولاً عن العثور على المشتري ، وفي حالة حبس الرهن ، يبدأ المُقرض العملية ، والاستيلاء على المنزل ، وإذا لزم الأمر ، طرد المالك الذي فشل في سداد المدفوعات. عادة ما تكون عملية الرهن أسرع من البيع على المكشوف ، حيث يسعى المقرض إلى تصفية الأصل في أسرع وقت ممكن.
ما هو البيع القصير؟
في العقارات ، قد يتم البيع على المكشوف عندما يبيع المالك منزلًا بسعر أقل من مبلغ الرهن العقاري المستحق ، يحدث هذا عادةً عندما يكون المالك تحت ضغط مالي ومتأخر عن سداد أقساط الرهن العقاري. يلتزم المالك ببيع المنزل لطرف ثالث ، مع ذهاب جميع عائدات البيع إلى المقرض ، ويجب أن يوافق المقرض على البيع على المكشوف قبل حدوثه. يمكن أن تستغرق العملية ما يصل إلى عام بسبب الأعمال الورقية المعنية.
هل شراء عقار قصير البيع فكرة جيدة؟
يمكن أن يكون شراء عقار للبيع على المكشوف صفقة جيدة للمشتري المحتمل. ومع ذلك ، من المهم أن تكون على دراية ببعض العيوب التي ينطوي عليها الأمر. يمكن أن تستغرق المبيعات القصيرة وقتًا طويلاً. علاوة على ذلك ، إذا كان البنك يعتقد أن إجراء الرهن هو خيار أكثر ربحية ، فقد يرفض البيع على المكشوف والمضي قدما في الرهن بدلا من ذلك.
