مرنة الدفع ARM
ما هي طريقة الدفع المرنة ARM؟
كان ARM للدفع المرن نوعًا من الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) الذي سمح للمقترض بالاختيار من بين خيارات الدفع المختلفة كل شهر. كانت شائعة في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، حيث مكنت العديد من الأشخاص من الحصول على قروض لشراء المنازل ، لكن معاييرهم المتساهلة ساعدت على المساهمة في انهيار الرهن العقاري عالي المخاطر في الفترة 2007-2008.
ألغى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بشكل فعال آليات الدفع المرنة في عام 2014 من خلال معايير الرهن العقاري المؤهل (QM).
كيف عملت ARMs الدفع المرنة
تُعرف أيضًا باسم خيار الدفع أو خيار ARM ، تقدم ARMs للدفع المرن عادةً أربعة خيارات دفع مختلفة:
دفعة مدتها 30 سنة قابلة للإطفاء بالكامل ؛
دفعة مدتها 15 سنة قابلة للإطفاء بالكامل ؛
دفعة فائدة فقط ؛
ما يسمى الحد الأدنى للدفع الذي لا يغطي بالضرورة الفائدة الشهرية.
يمكن للمقترضين تغيير خيار الدفع الذي استخدموه من شهر لآخر.
كان معدل الفائدة على ARM منخفضًا جدًا في العادة خلال أول شهر إلى ثلاثة أشهر ؛ بعد ذلك ، ستتم إعادة تعيينه إلى شيء أكثر تنافسية. عادة ما يكون هناك حد أو سقف للمبلغ الذي يمكن أن يزيد الحد الأدنى للدفع الشهري من سنة إلى أخرى. تميزت الرهون العقارية أيضًا بفترة إعادة حساب مدمجة ، عادة كل خمس سنوات ، عندما يتم إعادة حساب الدفعة بناءً على المدة المتبقية من القرض.
تاريخ الدفع المرن ARMs
الدفع المرنة ARM شائعة قبل أزمة الرهن العقاري في الفترة 2007-2008. في الواقع ، ربما ساعدت شعبيتها في إشعال الأزمة.
في أواخر التسعينيات وأوائل القرن الحادي والعشرين ، ارتفعت أسعار المساكن بسرعة. كان الناس متحمسين لامتلاك العقارات والاستثمار فيها ، وقد سهلت ARMs للدفع المرن عليهم القيام بذلك.
كان للرهون العقارية معدل فائدة تمهيدي منخفض للغاية ، عادة 1٪ ، مما دفع الكثير من الناس إلى افتراض أنهم يستطيعون شراء منزل أغلى مما قد يوحي به دخلهم. لكن معدل الدعابة كان في الغالب لشهر واحد فقط. ثم يتم إعادة تعيين سعر الفائدة إلى مؤشر مثل Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) بالإضافة إلى الهامش.
باستخدام سعر الفائدة الجديد ، يمكن للمقترضين اختيار سداد رهن عقاري تقليدي لمدة 30 عامًا أو سداد دفعة أسرع لمدة 15 عامًا. من الناحية العملية ، فعل ذلك عدد قليل من المقترضين ؛ بعد الشهر الأول ، اختار معظمهم إما دفعة الفائدة فقط أو الحد الأدنى للدفعة الشهرية ، والتي - على الرغم من أنها كانت أعلى من السعر التشويقي - لا تزال تبدو صفقة رائعة.
لم يفهم العديد من المقترضين أنه من خلال دفع الحد الأدنى الشهري فقط ، سيتم تحويل الفائدة غير المدفوعة إلى رصيد القرض ، وهي عملية تسمى الاستهلاك السلبي. في الواقع ، أدى هذا إلى زيادة حجم القرض. عندما بدأت أسعار المساكن في الانهيار في عام 2007 ، وجد المقترضون أنهم مدينون على قروضهم العقارية بأكثر مما تستحقه منازلهم.
عانى العديد من حاملي ARM المرنين مما يعرف بصدمة السداد - زيادة هائلة في الديون والمطلوبات التي لا يستطيع دخلهم تغطيتها ، مما يتسبب في تخلفهم عن الوفاء بالتزاماتهم المالية.
لم يكن بمقدور أصحاب المنازل بيع أو إعادة تمويل منازلهم ، لأن قيمتها كانت منخفضة للغاية. ومع بدء ارتفاع أسعار الفائدة ، لم يتمكن العديد من المقترضين من سداد الأقساط الشهرية لرهونهم العقارية ، مما أدى إلى حالات تخلف عن السداد امتدت إلى العديد من المنتجات المالية ، مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، والتي كانت تستند إلى هذه القروض. واجهت البنوك وشركات الاستثمار وغيرها التي استثمرت بكثافة في هذه المنتجات خسائر ساحقة وإفلاسًا بدورها.
مخاطر الدفع المرنة ARMs
كان لدى ARMs للدفع المرن الكثير من التفاصيل الدقيقة التي غالبًا ما يتجاهلها المقترضون. على سبيل المثال ، لم يستوعب الكثيرون مفهوم الاستهلاك السلبي - حقيقة أنه من خلال دفع الحد الأدنى الشهري فقط ، يمكن أن يكونوا في الواقع ** يزيدون ** من حجم ديونهم. تفصيل آخر غالبًا ما يتم تجاهله: إجراء الحد الأدنى من المدفوعات لا يمكن أن يستمر إلى الأبد. كان لمعظم ARMs لسداد الخيار سقف إطفاء سلبي ، مما يعني أن المقترض يمكنه فقط سداد الحد الأدنى من المدفوعات حتى تصل قيمة القرض إلى 110٪ إلى 125٪ من المبلغ الأصلي.
كما زاد الحد الأدنى للدفعات سنويًا ، وأحيانًا بنسب لا تبدو كبيرة ولكنها تتضاعف بسرعة. وعادة ما كان خيار الدفع بفائدة فقط جيدًا فقط خلال السنوات العشر الأولى. رأى العديد من مالكي المنازل مدفوعات قروضهم أكثر من الضعف بعد بضع سنوات فقط.
نهاية نظام الدفع المرن
قد يكون الأشخاص الذين اختاروا هذه القروض غير مسؤولين أو جشعين أو غير مبالين مالياً. لكنهم وقعوا أيضًا ضحايا إلى حد ما. تمت كتابة العديد من آليات الدفع المرنة من قبل المقرضين المفترسين الذين كانوا أكثر اهتمامًا بإبرام صفقة وعمل عمولة بدلاً من التأثير المالي السلبي المحتمل الذي قد يكون له على المقترضين. وافقوا على الأشخاص للحصول على قروض ، مع العلم أن هؤلاء الأشخاص لم يكونوا مؤهلين حقًا (وفقًا لمعايير الاكتتاب التقليدية ) وقد لا يتمكنون في النهاية من تحمل قروضهم العقارية.
لتثبيط البنوك عن كتابة قروض قد تؤدي إلى إفلاس مالكي المنازل ، أنشأ البنك المركزي الفرنسي (CFPB) برنامج الرهن العقاري المؤهل (QM) في عام 2014. بموجب هذا البرنامج ، ستحصل أنواع معينة من الرهون العقارية المستقرة على موافقة إدارة الجودة من الوكالة وتؤهل البنك المُصدر للحصول على حماية أكبر في حدث التخلف عن السداد.
نظرًا لأن الإطفاء السلبي للقروض مثل ARM للدفع المرن لم يتم منحه مطلقًا موافقة إدارة الجودة ، فقد تخلت البنوك إلى حد كبير عنها لصالح المزيد من ARM التقليدية والرهون العقارية ذات السعر الثابت.
الخط السفلي
حتى عام 2014 عندما تم القضاء عليه فعليًا من قبل مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) ، كان بإمكان المقترضين اختيار نوع من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) الذي سمح لهم بالاختيار من بين أربعة خيارات دفع مختلفة كل شهر. كانت هذه الرهون العقارية شائعة في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين وجعلت من الممكن للعديد من الناس الحصول على قروض لشراء المنازل ، لكن المعايير المتساهلة في إصدار الرهن العقاري ساعدت في انهيار الرهن العقاري الثانوي في 2007-2008. لم تعد ARMs للدفع المرن متوفرة في الولايات المتحدة.
يسلط الضوء
كانت خيارات الدفع هذه عبارة عن دفعة رهن عقاري لمدة 30 عامًا ، ودفع لمدة 15 عامًا ، ودفع فائدة فقط ، وحد أدنى للدفع.
توقف هذا النوع من الرهن العقاري في الولايات المتحدة منذ عام 2014.
كان نظام الدفع المرن ARM نوعًا من الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) الذي سمح للمقترضين بالاختيار من بين أربعة خيارات دفع مختلفة كل شهر.
قدمت ARMs الأكثر مرونة للدفع معدلًا تمهيديًا منخفضًا يتبعه معدل فائدة أعلى بكثير ، مما ترك المقترض يعاني من صدمة السداد وغالبًا مع عدم القدرة على سداد الدفعات الشهرية الجديدة.
