انهيار الرهن العقاري
ماذا كان انهيار الرهن العقاري؟
كان انهيار الرهون العقارية عالية المخاطر هو الزيادة الحادة في الرهون العقارية عالية المخاطر التي توقفت عن السداد في بداية عام 2007 ، مما ساهم في أشد ركود منذ عقود. دفعت طفرة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين - جنبًا إلى جنب مع أسعار الفائدة المنخفضة في ذلك الوقت - العديد من المقرضين إلى تقديم قروض سكنية للأفراد الذين يعانون من ضعف الائتمان. عندما انفجرت فقاعة العقارات ، كان العديد من المقترضين غير قادرين على سداد مدفوعات الرهون العقارية عالية المخاطر.
فهم انهيار الرهن العقاري
في أعقاب فقاعة التكنولوجيا والصدمة الاقتصادية التي أعقبت الهجمات الإرهابية في الولايات المتحدة في 11 سبتمبر 2001 ، حفز الاحتياطي الفيدرالي الاقتصاد الأمريكي المتعثر عن طريق خفض أسعار الفائدة إلى مستويات منخفضة تاريخيًا. على سبيل المثال ، خفض الاحتياطي الفيدرالي معدل الأموال الفيدرالية من 6٪ في يناير 2001 إلى 1٪ بحلول يونيو 2003. ونتيجة لذلك ، بدأ النمو الاقتصادي في الولايات المتحدة في الارتفاع. أدى الاقتصاد المزدهر إلى زيادة الطلب على المنازل وبالتالي على الرهون العقارية. ومع ذلك ، أدى ازدهار الإسكان الذي أعقب ذلك أيضًا إلى مستويات قياسية من ملكية المنازل في الولايات المتحدة. ونتيجة لذلك ، واجهت البنوك وشركات الرهن العقاري صعوبة في العثور على مشتري منازل جدد.
معايير الإقراض
قام بعض المقرضين بتمديد قروض الرهن العقاري لأولئك الذين لم يكونوا مؤهلين للاستفادة من جنون شراء المساكن. لم تتم الموافقة على مشتري المساكن هؤلاء للحصول على قروض تقليدية بسبب تاريخهم الائتماني الضعيف أو غير ذلك من إجراءات الائتمان غير المؤهلة. تسمى هذه القروض قروض الرهن العقاري. قروض الرهن العقاري هي قروض تُمنح للمقترضين الحاصلين على درجات ائتمانية أقل مما هو مطلوب عادةً للقروض التقليدية. كثيرا ما يرفض المقرضون التقليديون المقترضين بدون مخاطر. نتيجة لذلك ، عادة ما يكون للقروض العقارية عالية المخاطر التي يتم منحها لهؤلاء المقترضين معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية الأخرى.
خلال أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، أصبحت معايير الإقراض لبعض المقرضين أكثر مرونة ؛ لقد أطلق شرارة إنشاء قرض NINJA : "لا دخل ولا عمل ولا أصول". كانت شركات الاستثمار حريصة على شراء هذه القروض وإعادة تجميعها كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) ومنتجات ائتمانية مهيكلة أخرى. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي استثمار مشابه للصندوق الذي يحتوي على سلة قروض منزلية تدفع سعر فائدة دوريًا. تم شراء هذه الأوراق المالية من البنوك التي أصدرتها وبيعها للمستثمرين في الولايات المتحدة وعلى الصعيد الدولي.
الرهون العقارية المعدلة
كان العديد من الرهون العقارية عالية المخاطر قروضاً ذات معدل فائدة قابل للتعديل. الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) هو نوع من قروض الرهن العقاري حيث يمكن أن يتغير سعر الفائدة طوال فترة القرض. عادة ما يكون للرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل معدل فائدة ثابت في الفترة المبكرة من القرض حيث يمكن إعادة تعيين السعر أو تغييره في غضون عدد معين من الأشهر أو السنوات. بعبارة أخرى ، تحمل ARM سعر فائدة عائمًا يسمى قرض الرهن العقاري متغير السعر.
كان لدى العديد من ARM معدلات فائدة معقولة في البداية ، ولكن يمكن إعادة تعيينها إلى سعر فائدة أعلى بكثير بعد فترة معينة. لسوء الحظ ، عندما بدأ الركود العظيم ، جف الائتمان والسيولة - مما يعني انخفاض عدد القروض الصادرة. أيضًا ، بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع ، مما أدى إلى إعادة تعيين العديد من الرهون العقارية ذات معدل الفائدة القابل للتعديل إلى معدلات فائدة أعلى. لعبت الزيادة المفاجئة في معدلات الرهن العقاري دورًا رئيسيًا في العدد المتزايد من حالات التخلف عن السداد - أو الفشل في سداد مدفوعات القروض - بدءًا من عام 2007 وبلغت ذروتها في عام 2010. ولم تساعد الخسائر الكبيرة في الوظائف في جميع أنحاء الاقتصاد. نظرًا لأن العديد من المقترضين كانوا يفقدون وظائفهم ، فقد ارتفعت مدفوعات الرهن العقاري في نفس الوقت. بدون وظيفة ، كان من المستحيل تقريبًا إعادة تمويل الرهن العقاري بسعر ثابت منخفض.
الانهيار في وول ستريت
بمجرد أن بدأ سوق الإسكان في الانهيار ، وعجز المقترضون عن سداد قروضهم العقارية ، عانت البنوك فجأة من خسائر القروض في ميزانياتها العمومية. مع ارتفاع معدل البطالة في جميع أنحاء البلاد ، تخلف العديد من المقترضين عن سداد قروضهم العقارية أو منعوا من سدادها.
في حالة حبس الرهن ، تستعيد البنوك المنزل من المقترض. لسوء الحظ ، نظرًا لأن الاقتصاد كان في حالة ركود ، لم تتمكن البنوك من إعادة بيع العقارات الممنوعة بنفس السعر الذي تم إقراضه في البداية للمقترضين. ونتيجة لذلك ، تكبدت البنوك خسائر فادحة ، مما أدى إلى تشديد الإقراض ، مما أدى إلى تقليل نشوء القروض في الاقتصاد. أدى قلة القروض إلى انخفاض النمو الاقتصادي حيث لم يكن لدى الشركات والمستهلكين إمكانية الوصول إلى الائتمان.
كانت الخسائر كبيرة بالنسبة لبعض البنوك لدرجة أنها توقفت عن العمل أو تم شراؤها من قبل بنوك أخرى في محاولة لإنقاذها. كان على العديد من المؤسسات الكبيرة أن تأخذ خطة إنقاذ من الحكومة الفيدرالية فيما يسمى ببرنامج إغاثة الأصول المتعثرة (TARP). ومع ذلك ، كانت خطة الإنقاذ متأخرة للغاية بالنسبة لشركة Lehman Brothers - وهي شركة سندات في وول ستريت - والتي أغلقت أبوابها بعد أكثر من 150 عامًا من العمل.
بمجرد أن رأى المستثمرون في الأسواق أن الحكومة الفيدرالية سمحت لـ Lehman Brothers بالفشل ، أدى ذلك إلى تداعيات هائلة وعمليات بيع في جميع أنحاء الأسواق. مع محاولة المزيد من المستثمرين سحب الأموال من البنوك وشركات الاستثمار ، بدأت تلك المؤسسات تعاني أيضًا. على الرغم من أن انهيار الرهن العقاري الثانوي بدأ مع سوق الإسكان ، إلا أن موجات الصدمة أدت إلى الأزمة المالية ، والركود العظيم ، وعمليات البيع المكثفة في الأسواق.
تحميل اللوم لانهيار Subprime
تم إلقاء اللوم على عدة مصادر للتسبب في انهيار الرهن العقاري. وتشمل هذه الشركات سماسرة الرهن العقاري وشركات الاستثمار التي قدمت قروضًا للأشخاص الذين يُنظر إليهم تقليديًا على أنهم شديدو المخاطرة ، فضلاً عن وكالات الائتمان التي أثبتت أنها مفرطة في التفاؤل بشأن القروض غير التقليدية. كما استهدف النقاد شركتي الرهن العقاري العملاقين فاني ماي وفريدي ماك ، اللتين شجعتا معايير الإقراض الفضفاضة عن طريق شراء أو ضمان مئات المليارات من الدولارات في شكل قروض محفوفة بالمخاطر.
يسلط الضوء
أدى انهيار الرهن العقاري الثانوي إلى الأزمة المالية ، والركود العظيم ، وعمليات البيع المكثفة في أسواق الأسهم.
كان انهيار الرهون العقارية عالية المخاطر هو الزيادة الحادة في الرهون العقارية عالية المخاطر التي توقفت عن السداد في بداية عام 2007.
أدى ازدهار الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحالي ، إلى جانب أسعار الفائدة المنخفضة ، إلى قيام العديد من المقرضين بتقديم قروض لشراء المنازل للمقترضين ذوي الائتمان السيئ.
عندما انفجرت فقاعة العقارات ، كان العديد من المقترضين غير قادرين على سداد مدفوعات الرهون العقارية عالية المخاطر.
