سوق الرهن العقاري

سوق الرهن العقاري: نظرة عامة

سوق الرهن العقاري هو جزء من الأعمال التمويلية التي تتعلق بالقروض المقدمة للأفراد أو الشركات الذين يشكلون مخاطر أكبر للتخلف عن السداد بسبب تاريخهم الائتماني السيئ أو مواردهم المحدودة. يعني الرهن العقاري ببساطة أنه أقل من رأس المال أو أقل من المثالي.

كان السلوك عديم الضمير في سوق العقارات عالية المخاطر عاملاً رئيسياً في الانهيار الاقتصادي في الفترة 2008-2009.

فهم سوق الرهن العقاري

هناك دائما سوق للقروض العقارية عالية المخاطر. المقرضون للأفراد أو الشركات عالية المخاطر قادرون على فرض أسعار فائدة ورسوم أعلى بشكل كبير على الأشخاص الذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف أو ليس لديهم تاريخ ائتماني. قد يأخذ الشخص الذي لديه تصنيف ائتماني تالف قرضًا بفائدة عالية وسداده من أجل تحقيق تصنيف ائتماني أعلى بمرور الوقت.

الرهون العقارية عالية المخاطر وقروض السيارات عالية المخاطر وبطاقات الائتمان عالية المخاطر للعديد من الأشخاص ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة نسبيًا ، ولكن فقط بمعدلات فائدة أعلى لتعويض المقرضين عن مخاطر التخلف عن السداد الإضافية.

سوق الرهن العقاري هو سوق مربح للمقرضين طالما أن معظم المقترضين يمكنهم سداد قروضهم في معظم الأوقات. يعتبر الإقراض الرهن العقاري أقل عرضة لتقلبات أسعار الفائدة لأن المقترضين ليس لديهم خيار إعادة تمويل ديونهم ما لم تتحسن تصنيفاتهم الائتمانية وحتى تتحسن.

ومع ذلك ، فإن صحة سوق الرهن العقاري تعتمد بشكل كبير على قوة الاقتصاد ككل. عندما تنضب الوظائف وتتراكم الضغوط المالية ، يتخلف المزيد من الناس عن سداد قروضهم. حتى مقرضي الرهن العقاري يتجنبون المجازفة المفرطة في الائتمان.

تاريخ سوق الرهن العقاري

كان سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة موجودًا بشكل أساسي على الهامش حتى منتصف التسعينيات عندما أدركت البنوك القائمة والمقرضون المتخصصون الأرباح التي يمكن جنيها من تخفيف معايير الإقراض لمساعدة أولئك الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة أو معدومة على شراء منزل أو سيارة أو لبدء عمل تجاري ، أو للحصول على شهادة جامعية.

بفضل هوامش الفائدة المرتفعة ، قام المقرضون بتوسيع عمليات القروض التقليدية الخاصة بهم لاستيعاب هذا السوق المتنامي. بالنسبة لمعظم المقرضين التقليديين ، كان هذا يعني ببساطة تقديم منتجات القروض بأسعار متفاوتة اعتمادًا على الجدارة الائتمانية لمقدم الطلب .

السوق الثانوية للديون

أصبحت هذه الممارسة أكثر جاذبية عندما اعتبر المقرضون أنه يمكنهم تجميع قروضهم وبيعها بالجملة للمستثمرين المؤسسيين ، الذين قاموا بعد ذلك بتسويقها كمنتجات استثمارية.

لم تكن هذه ممارسة جديدة. يقوم مقرضو الرهن العقاري عادة ببيع قروضهم بخصم طفيف لشركات أخرى. يتولى المالك الجديد مهمة تحصيل مدفوعات الرهن العقاري ويقوم المُقرض باسترداد الاستثمار وتحرير الأموال لتقديم قروض جديدة.

عمل النظام حتى عام 2008 عندما انفجرت فقاعة الإسكان.

أزمة الرهن العقاري

في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، نمت أسعار المساكن بلا هوادة ، مما أدى إلى جذب المزيد والمزيد من المشترين والمضاربين إلى حروب العطاءات المحمومة. وفي الوقت نفسه ، تم تشجيع مالكي المنازل الحاليين على الحصول على قروض لشراء المساكن ، واقتراض الأموال مقابل القيم المتضخمة لمنازلهم .

خفف المقرضون معاييرهم وأكدوا لأنفسهم وعملائهم أنهم لن يخسروا أموالهم على العقارات. بلغت الأسعار ذروتها في عام 2006 ، وبحلول عام 2008 ، بدأت الفقاعة في الانفجار.

عند هذه النقطة ، قام مقرضو كل تلك الرهون ببيعها. لقد تم تغليفها أو تحويلها إلى أوراق مالية كمنتجات وأعيد بيعها لمستثمري وول ستريت.

العديد من هذه الحزم تحتوي على قروض عقارية عالية المخاطر. الأشخاص الذين أخذوا تلك الرهون العقارية تخلفوا عن سداد ديونهم أو ابتعدوا عن منازلهم التي لم تعد تساوي ما دفعوه من أجلها. تُرك آخر المشترين ممسكين بأوراق لا قيمة لها بشأن الرهون العقارية في حالة التخلف عن السداد.

لعبة اللوم

ومن هؤلاء الذين يُنظر إليهم على أنهم الأوغاد في الأزمة المالية : البنوك ذات معايير الإقراض المتراخية أو التي لا تتبع لها والتي كانت حريصة على تحصيل رسوم إنشاء القروض ؛ المنظمون في مجلس الاحتياطي الفيدرالي ولجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) نائمون عند التبديل ؛ ووكالات الائتمان حريصة على التوقيع على العروض المورقة لتحصيل رسوم التصنيف. تقع المسؤولية أيضًا على عاتق أولئك الذين اقترضوا ما هو أبعد من إمكانياتهم لشراء منازل لا يستطيعون تحمل تكلفتها.

أدت أزمة الرهن العقاري إلى سلسلة من القوانين الجديدة ، بما في ذلك قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك وقانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي الذي يهدف إلى تصحيح الآثار الكارثية للانهيار ومنع حدوث آخر.

يسلط الضوء

• يتيح سوق الرهن العقاري الثانوي القروض للأفراد والشركات ذات التصنيفات الائتمانية المعيبة.

• في الولايات المتحدة ، دخلت سوق الرهن العقاري عالية المخاطر في الاتجاه السائد في منتصف التسعينيات وكانت من بين الأسباب الرئيسية للأزمة المالية 2007-2008.

• يتم فرض معدلات فائدة أعلى في سوق الرهن العقاري لتغطية المخاطر المتزايدة للتخلف عن السداد من قبل المدينين.