Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA)
Der Begriff HOA steht für Eigenheimbesitzervereinigung. Eine Gemeinde, die von einem HOA regiert wird, kann aus einzelnen Häusern, Stadthäusern, Hochhäusern oder Eigentumswohnungen bestehen, oft innerhalb einer geplanten Gemeinde. Die Verantwortlichkeiten der HOA können je nach Immobilientyp variieren – bei einer Eigentumswohnungsentwicklung kann sie beispielsweise die Verwaltung der gesamten Immobilie überwachen, während sie bei einer Stadthausgemeinschaft möglicherweise nur für die Gemeinschaftsbereiche zuständig ist.
Was ist ein HOA?
Eine HOA oder Hausbesitzervereinigung ist eine selbstverwaltete Organisation in Gemeinden von „gemeinsamem Interesse“, in denen Hausbesitzer gemeinsam Gebühren zahlen, um die Einheiten oder die Nachbarschaft zu unterhalten. HOAs werden in der Regel von ansässigen Hausbesitzern betrieben, unbezahlten Freiwilligen, die in einen Vorstand gewählt werden, der die Verwaltung des HOA überwacht.
Immobilien innerhalb einer HOA unterliegen einem kollektiven Satz von Regeln und Satzungen, die von der Vereinigung durchgesetzt werden. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, HOA-Gebühren zu zahlen, die die Nutzung und Wartung der Gemeinschaftsbereiche abdecken. Diese Bereiche können Schwimmbäder, Parks, Parkplätze und Straßen sowie kommunale Rasenpflege und Landschaftsgestaltung umfassen.
Wenn Sie darüber nachdenken, in einer HOA-Gemeinschaft zu leben, müssen Gebühren gezahlt und Regeln befolgt werden. Hier ist alles, was Sie über das HOA-Leben wissen müssen.
Wie hoch sind HOA-Gebühren und was decken sie ab?
Hausbesitzer sollten damit rechnen, zwischen 200 und 2.500 US-Dollar oder mehr pro Jahr an HOA-Kosten und -Gebühren oder -Bewertungen zu zahlen. Die Höhe hängt von den Annehmlichkeiten ab, die von der Gemeinde angeboten werden.
Hausbesitzer müssen mindestens ihren Anteil an den Kosten für den Betrieb des Vereins zahlen, der Folgendes umfassen kann:
Landschaftsgestaltung und -pflege (einschließlich Schädlingsbekämpfung)
Müllabfuhr
Parken
Gemeinsam genutzte Versorgungseinrichtungen (z. B. in Gemeinschaftsbereichen)
Sicherheit und Schutz
Nachbarschaften mit umfangreichen Annehmlichkeiten verlangen normalerweise erheblich mehr als solche, die nur Regeln und Einschränkungen durchsetzen.
„Ich habe Schätzungen für Einfamilien-HOAs von nur 50 USD pro Jahr und bis zu 2.500 USD pro Jahr gesehen. Die Gemeinden mit höherer Bewertung sind im Allgemeinen an diejenigen mit privaten Straßen und Toren und möglicherweise Personal gebunden“, sagt der texanische Anwalt Marc Markel von Roberts Markel Weinberg Butler Hailey. Markel ist Fachanwalt für Wohnungseigentümergemeinschaftsrecht.
Von Zeit zu Zeit müssen Hausbesitzer in einer HOA möglicherweise auch für Sonderbewertungen bezahlen. Dies ist üblich, wenn eine Naturkatastrophe oder ein anderes unvorhergesehenes Problem eintritt und die Gemeinde erhebliche, nicht budgetierte Reparaturen benötigt. In diesem Fall ist die HOA befugt, eine spezielle einmalige Gebühr zur Deckung der Kosten zu erheben, erklärt Jackie Boies, Senior Director, Partner Relations bei Money Management International, einer gemeinnützigen Schuldenberatungsorganisation in Sugar Land, Texas.
„Nach einem Hurrikan war eine Freundin von mir schockiert, als sie erfuhr, dass ihr zusätzliche 1.000 US-Dollar für den Wiederaufbau eines Zauns um die gesamte Gemeinde auferlegt werden würden, der nicht im allgemeinen HOA-Vertrag enthalten, versichert oder Teil davon war“, sagt Boies.
Vor- und Nachteile des HOA-Lebens
Einige Hausbesitzer lieben es, in einer HOA-Gemeinschaft zu leben. Andere mögen die Regeln als zu restriktiv und umständlich empfinden. Hier ist eine Liste mit Vor- und Nachteilen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen soll.
Vorteile
Ihre Nachbarschaft wird sauber und gepflegt sein, mit minimalem Aufwand für Sie.
Ihr Immobilienwert wird wahrscheinlich von mehr Stabilität aufgrund von Regeln profitieren, die die Instandhaltung und das Erscheinungsbild von Häusern regeln.
Möglicherweise erhalten Sie Zugang zu exklusiven Annehmlichkeiten wie einem Swimmingpool, einem Spielplatz, einem Clubhaus, einem Fitnessstudio oder einem Sicherheitsdienst vor Ort. Möglicherweise haben Sie auch die Möglichkeit, sich durch von HOA gesponserte Veranstaltungen mit Ihren Nachbarn zu treffen und Kontakte zu knüpfen.
Ein HOA-Ausschuss hört und schlichtet Streitigkeiten zwischen Nachbarn wegen eigentumsbezogener Probleme, die gegen die Regeln verstoßen (z. B. bellende Hunde, verwüstete Höfe oder Streitigkeiten um Zäune).
Nachteile
HOAs haben in der Regel viel Einfluss darauf, wie Sie Ihr Zuhause pflegen und darin leben können. Möglicherweise sind Sie auf bestimmte Designschemata oder Lackfarben oder sogar auf die Anzahl und Art der Haustiere beschränkt, die Sie haben dürfen.
HOA-Gebühren können Ihr monatliches Wohnbudget strapazieren, insbesondere wenn die Hauspreise in Ihrer Gegend bereits hoch sind.
Einige HOAs können aggressiv sein, wenn es um das Versenden von Benachrichtigungen über Verstöße bei den geringsten Verstößen geht.
Eine Anmerkung zu den HOA-Regeln
Während alle HOAs Regeln haben, sind einige weitaus restriktiver als andere. Zum Beispiel verlangen viele von Ihnen, dass Sie eine vorherige Genehmigung für Hauserweiterungen oder ein neues Dach einholen. Andere könnten Ihnen verbieten, Ihr Haus zu vermieten. Einige HOAs können sogar die Anzahl der Pflanzen, die Sie in Ihrem Vorgarten haben können, oder die Höhe von Briefkästen oder Spielgeräten einschränken. In den extremsten Fällen kann ein Hausbesitzer mit einer Geldstrafe belegt oder mit einem Pfandrecht belegt werden, weil er wiederholt die Regeln nicht einhält oder mit HOA-Zahlungen in Verzug gerät.
Fragen, die Sie vor dem Kauf in einer HOA-Community stellen sollten
Hier sind einige der wichtigsten Fragen, die potenzielle Eigenheimkäufer zum HOA-Leben haben. Stellen Sie vor dem Kauf sicher, dass Sie die Antworten kennen, damit Sie nach dem Einzug keine unangenehmen Überraschungen erleben.
Wie lauten die Regeln und Bestimmungen?
Bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben, bitten Sie Ihren Immobilienmakler, eine Kopie der Satzung des HOA und seiner Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen anzufordern. Dieses Dokument, das oft als CC&R abgekürzt wird, umreißt die Regeln der Community. Möglicherweise finden Sie diese Informationen auch online. Lesen Sie es gründlich durch, damit Sie feststellen können, ob Sie mit den Regeln der HOA leben können.
Wie läuft die HOA ab?
Typischerweise werden HOAs von einem Vorstand betrieben, der aus freiwilligen Hausbesitzern besteht, die in der Gemeinde wohnen. Es ist wichtig, ein Gefühl dafür zu haben, wie empfänglich die Verantwortlichen sind, wenn Probleme auftauchen. Wenn die HOA ein bevorstehendes Treffen hat, könnte es sich lohnen, daran teilzunehmen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie die Dinge laufen.
Vielleicht möchten Sie auch im Internet nachforschen, um herauszufinden, wie praktisch das HOA-Board wirklich ist. Überprüfen Sie Online-Community-Gruppen, um zu sehen, ob Leute über ihre Erfahrungen mit der HOA gepostet haben. Einige haben auch Online-Rezensionen auf Google Reviews oder Yelp.
Denken Sie daran, dass die Mitarbeit im HOA-Vorstand keine Verpflichtung ist, die viele bereit sind einzugehen, sodass dieselben Vorstandsmitglieder häufig wiedergewählt werden. Dies kann zu Konflikten führen, wenn der Vorstand und neuere Bewohner in einer Frage unterschiedlicher Meinung sind.
Einige HOAs werden von einem Immobilienentwickler oder Immobilienverwalter betrieben. Typischerweise behält der Entwickler die Kontrolle, bis eine bestimmte Anzahl von Einheiten verkauft ist. Wenn die Entwicklung relativ neu ist, finden Sie heraus, ob bereits ein Board eingerichtet wurde.
Wie ist die finanzielle Situation der HOA?
Die Prüfung der Finanzen einer HOA ist ein wichtiger Schritt. Prüfen Sie, wie oft und in welcher Höhe Jahresumlagen erhoben werden. Sehen Sie nach, ob die HOA über einen ausreichenden Reservefonds und eine ausreichende Versicherung verfügt, um Reparaturen durchzuführen, wenn beispielsweise ein Hurrikan das Dach des Clubhauses wegbläst oder die Landschaft durch Überschwemmungen beschädigt wird.
Finden Sie auch heraus, ob Schulden entstanden sind und ob die HOA jemals Rechtsurteile dagegen hatte. Fragen Sie auch nach aktuellen technischen Bewertungen, die Ihnen Hinweise darauf geben können, welche Reparaturen in Zukunft anstehen und wie viel die Reparaturen voraussichtlich kosten werden.
„Wenn Sie ein Haus in einem HOA kaufen möchten, fragen Sie auf jeden Fall nach einer Kopie des Jahresabschlusses“, sagt Jeffrey Ducker, Leiter der Wirtschaftsprüfungsabteilung bei MBAF, einer öffentlichen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Florida. „Schauen Sie sich an, wie seine Liquidität ist, ob er über ausreichendes Betriebskapital verfügt und ob er Reserven für zukünftige größere Reparaturen und Ersatz gebildet hat. Wenn es keine Reserven hat, wäre das ein negativer Faktor.“
Welche Ausstattung hat die Gemeinde?
Um vollständig zu verstehen, wofür Ihre HOA-Bewertungen bezahlt werden, finden Sie heraus, was enthalten ist. Deckt das Geld zum Beispiel die Müllabfuhr und die Landschaftsgestaltung von Gemeinschaftsbereichen ab? Ein Pool oder ein Clubhaus? 24 Stunden Sicherheit? Welche Regeln oder Einschränkungen gelten für die Nutzung dieser Annehmlichkeiten?
Es ist auch gut zu fragen, ob die HOA bedeutende Projekte in Arbeit hat, die sich auf die Gemeinde oder die von Ihnen gezahlten monatlichen Bewertungen auswirken könnten. Erweitert die Gemeinde ihr Angebot? Wie wird dieses Projekt finanziert? Die Antworten auf solche Fragen zu kennen und zu wissen, ob sich die Projekte auf HOA-Bewertungen auswirken, kann Ihnen helfen, für die kommenden Jahre höhere Kosten einzuplanen.
Endeffekt
Das Leben in einer HOA-Gemeinschaft ist mit einigen Kompromissen verbunden. Einerseits profitieren Sie von einer gepflegten Nachbarschaft, die möglicherweise mehr Annehmlichkeiten bietet als eine Gemeinde ohne HOA. Auf der anderen Seite haben Sie die zusätzlichen monatlichen Ausgaben, und Sie haben möglicherweise nicht so viel Spielraum, wie Sie Ihr Haus instand halten möchten. Wägen Sie die Vor- und Nachteile sowie die Kosten sorgfältig ab, um festzustellen, ob es das Richtige für Sie ist.
Höhepunkte
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Bewohner der Unterteilung, Gemeinde oder des Gebäudes; Einige Gemeinschaften verlangen eine obligatorische Mitgliedschaft für Personen, die Immobilien in der Zone kaufen.
Hausbesitzerverbände (HOAs) werden von einem Vorstand geführt und erheben in der Regel monatliche oder jährliche Gebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen und die Instandhaltung von Einrichtungen.
Wohnungseigentümerverbände (HOAs) können Bußgelder gegen nicht konforme Hauseigentümer verhängen.
Eine Hausbesitzervereinigung (HOA) ist eine Organisation, die Regeln und Richtlinien für eine Unterteilung, eine geplante Gemeinschaft oder ein Eigentumswohnungsgebäude aufstellt und durchsetzt.
FAQ
Was deckt eine HOA ab?
Eine Hausbesitzervereinigung (HOA) ist eine Organisation, die die Aufgabe hat, die Angelegenheiten einer Immobilienentwicklung zu regeln, die mehreren Parteien gehört, wie z. B. einem Mehrfamilienhaus. HOAs sind für Aufgaben wie die Sicherstellung der regelmäßigen Wartung des Gebäudes, die Entscheidung, ob größere Renovierungsprojekte durchgeführt werden sollen, und die Ausarbeitung und Durchsetzung der Satzung des Gebäudes verantwortlich. Um ihren Betrieb zu finanzieren, berechnen HOAs ihren Mitgliedern monatliche HOA-Gebühren, in der Regel zwischen 200 und 400 US-Dollar pro Monat. HOAs haben auch die Befugnis, die Satzung der Gemeinde durchzusetzen, beispielsweise indem sie Bußgelder gegen Einwohner verhängen, die sich weigern, sich daran zu halten.
Was sind die Vor- und Nachteile der Zugehörigkeit zu einer HOA?
HOAs können einzelnen Eigentümern zugute kommen, indem sie die erforderlichen Verwaltungsdienste bereitstellen. Ohne eine HOA müssten sich beispielsweise die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses untereinander abstimmen, um über gemeinsame Probleme wie die gebäudeweite Müllabfuhr, Gebäudereparaturen und Gemeinschaftsrichtlinien zu entscheiden. Dies könnte für die Bewohner sehr zeitaufwändig sein und zu Konflikten und Meinungsverschiedenheiten zwischen den Eigentümern führen. Auf der anderen Seite können HOAs auch Probleme für Eigentümer schaffen, sofern der Eigentümer mit den Gemeinschaftsstatuten oder Ausgabenentscheidungen der HOA nicht einverstanden ist.
Welche rechtlichen Befugnisse hat eine HOA?
Einzelne HOA haben unterschiedliche rechtliche Befugnisse, je nachdem, wie sie konzipiert wurden. Im Allgemeinen haben HOAs jedoch die rechtliche Befugnis, Gemeinschaftsrichtlinien zu erstellen und durchzusetzen, z. B. ob Rauchen, Haustiere oder Mieten im Gebäude erlaubt sind. Außerdem entscheiden HOAs über Budgets für das Gebäude und haben die Befugnis, ihren Mitgliedern monatliche oder einmalige Gebühren in Rechnung zu stellen. Wenn ein Mitglied sich weigert, diese Gebühren zu zahlen oder die Community-Richtlinien einzuhalten, können HOAs eine Reihe von Strafen verhängen. In vielen Fällen können diese Strafen Geldstrafen, die Einschränkung von Gemeinschaftsrechten und sogar Rechtsstreitigkeiten umfassen.
