Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA)

Termin HOA oznacza stowarzyszenie właścicieli domów. Społeczność zarządzana przez HOA może składać się z pojedynczych domów, kamienic, wieżowców lub mieszkań, często w obrębie zaplanowanej społeczności. Obowiązki HOA mogą się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości — na przykład w przypadku osiedla mieszkaniowego może nadzorować zarządzanie całą nieruchomością, podczas gdy w przypadku wspólnoty kamienic może odpowiadać tylko za obszary wspólne.

Co to jest HOA?

HOA lub stowarzyszenie właścicieli domów to samorządna organizacja działająca w społecznościach „wspólnych interesów”, w których właściciele domów wspólnie płacą opłaty za utrzymanie jednostek lub sąsiedztwa. HOA są zwykle prowadzone przez właścicieli domów będących rezydentami, nieopłacanych wolontariuszy, którzy są wybierani do rady dyrektorów, która nadzoruje zarządzanie HOA.

Nieruchomości w ramach HOA podlegają zbiorowemu zestawowi zasad i regulaminów, które są egzekwowane przez stowarzyszenie. Każdy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do uiszczania opłat HOA, które obejmują użytkowanie i utrzymanie części wspólnych. Obszary te mogą obejmować baseny, parki, parkingi i drogi, a także utrzymanie trawników komunalnych i zagospodarowanie krajobrazu.

Jeśli myślisz o życiu w społeczności HOA, będziesz musiał uiszczać opłaty i przestrzegać zasad. Oto wszystko, co musisz wiedzieć o życiu w HOA.

Ile wynoszą opłaty HOA i co one obejmują?

Właściciele domów powinni spodziewać się płacenia od 200 do 2500 USD lub więcej rocznie w ramach kosztów i opłat HOA lub ocen. Kwota zależy od udogodnień oferowanych przez społeczność.

Właściciele domów muszą co najmniej pokryć część kosztów obsługi stowarzyszenia, które mogą obejmować:

• Kształtowanie i konserwacja krajobrazu (w tym zwalczanie szkodników)

• Wywóz śmieci

• Parking

• Wspólne media (np. w częściach wspólnych)

• Bezpieczeństwo i ochrona

Dzielnice z rozbudowanymi udogodnieniami zwykle pobierają znacznie więcej niż te, które tylko egzekwują zasady i ograniczenia.

„Widziałem oceny dotyczące jednorodzinnych HOA od 50 USD rocznie do 2500 USD rocznie. Społeczności o wyższej ocenie są zazwyczaj powiązane z tymi, które mają prywatne ulice i bramy, a być może także z personelem” – mówi prawnik z Teksasu Marc Markel z Roberts Markel Weinberg Butler Hailey. Markel posiada uprawnienia zarządu w zakresie prawa stowarzyszeń właścicieli nieruchomości.

Od czasu do czasu właściciele domów w HOA mogą również płacić za specjalne oceny. Dzieje się tak często, gdy dochodzi do klęski żywiołowej lub innego nieprzewidzianego problemu, a społeczność wymaga znacznych napraw nieprzewidzianych w budżecie. W tym przypadku HOA ma prawo nałożyć specjalną jednorazową opłatę na pokrycie kosztów, wyjaśnia Jackie Boies, starszy dyrektor ds. relacji partnerskich w Money Management International, organizacji non-profit zajmującej się doradztwem w zakresie zadłużenia w Sugar Land w Teksasie.

„Po huraganie moja przyjaciółka była zszokowana, gdy dowiedziała się, że zostanie obciążona dodatkowymi tysiącami dolarów za odbudowę ogrodzenia wokół całej społeczności, która nie była objęta, ubezpieczona ani częścią ogólnego kontraktu HOA” – mówi Boies.

Plusy i minusy życia w HOA

Niektórzy właściciele domów uwielbiają mieszkać w społeczności HOA. Inni mogą uznać zasady za zbyt restrykcyjne i niewygodne. Oto lista zalet i wad, które pomogą Ci podjąć decyzję.

Plusy

• Twoja okolica będzie schludna i dobrze utrzymana, przy minimalnym wysiłku z Twojej strony.

• Wartość Twojej nieruchomości prawdopodobnie skorzysta na większej stabilności dzięki zasadom regulującym utrzymanie i wygląd domów.

• Możesz uzyskać dostęp do ekskluzywnych udogodnień, takich jak basen, plac zabaw, klub, siłownia lub ochrona na miejscu. Możesz również mieć okazję do spotkań i spotkań towarzyskich z sąsiadami podczas wydarzeń sponsorowanych przez HOA.

• Rada HOA będzie wysłuchiwać i pośredniczyć w sporach między sąsiadami w kwestiach związanych z własnością, które naruszają zasady (na przykład szczekanie psów, wyrzucane podwórka lub spory o ogrodzenia).

Cons

• HOA zazwyczaj mają dużą władzę nad tym, jak możesz utrzymać i mieszkać w swoim domu. Możesz być ograniczony do określonych schematów projektowych lub kolorów farb, a nawet liczby i rodzaju zwierząt, które możesz mieć.

• Opłaty HOA mogą nadwyrężyć miesięczny budżet mieszkaniowy, zwłaszcza jeśli ceny domów w Twojej okolicy są już wysokie.

• Niektóre HOA mogą agresywnie wysyłać powiadomienia o naruszeniu za najmniejsze naruszenia.

Uwaga na temat zasad HOA

Chociaż wszystkie HOA mają zasady, niektóre są znacznie bardziej restrykcyjne niż inne. Na przykład wiele z nich będzie wymagało uprzedniej zgody na dobudowę domu lub nowy dach. Inni mogą zabronić Ci wynajmowania domu. Niektóre HOA mogą nawet ograniczać liczbę roślin, które możesz mieć na swoim podwórku, lub wysokość skrzynek pocztowych lub wyposażenia placu zabaw. W najbardziej ekstremalnych przypadkach właściciel domu może zostać ukarany grzywną lub mieć zastaw na swoim domu za wielokrotne nieprzestrzeganie zasad lub zaleganie z płatnościami HOA.

Pytania, które należy zadać przed zakupem w społeczności HOA

Oto kilka najważniejszych pytań, jakie potencjalni nabywcy domów mają na temat życia w HOA. Upewnij się, że znasz odpowiedzi przed zakupem, aby nie natrafić na żadne nieprzyjemne niespodzianki po wprowadzeniu się.

Jakie są zasady i regulaminy?

Zanim złożysz ofertę kupna domu, poproś swojego agenta nieruchomości, aby poprosił o kopię regulaminu HOA oraz jego Zobowiązań, Warunków i Ograniczeń. Dokument ten, często skracany do CC&R, przedstawia zasady społeczności. Możesz również znaleźć te informacje w Internecie. Przeczytaj go dokładnie, aby określić, czy możesz żyć zgodnie z zasadami HOA.

Jak przebiega HOA?

Zazwyczaj HOA są obsługiwane przez radę składającą się z wolontariuszy mieszkających w społeczności. Ważne jest, aby mieć poczucie, jak otwarci są osoby odpowiedzialne, gdy pojawiają się problemy. Jeśli HOA ma zbliżające się spotkanie, warto wziąć w nim udział, aby poczuć, jak się sprawy mają.

Możesz także poszukać informacji w Internecie, aby dowiedzieć się, jak bardzo przyjemna jest tablica HOA. Sprawdź grupy społeczności online, aby zobaczyć, czy ludzie napisali o swoich doświadczeniach z HOA. Niektóre mają również recenzje online w recenzjach Google lub Yelp.

Pamiętaj, że służba w zarządzie HOA nie jest zobowiązaniem, które wielu chce podjąć, więc ci sami członkowie zarządu często są wybierani ponownie. Może to wywołać konflikt, jeśli zarząd i nowi mieszkańcy nie zgadzają się w danej sprawie.

Niektóre HOA są prowadzone przez dewelopera lub zarządcę nieruchomości. Zazwyczaj deweloper sprawuje kontrolę do momentu sprzedaży określonej liczby lokali. Jeśli rozwój jest dość nowy, dowiedz się, czy zarząd został już utworzony.

Jaka jest sytuacja finansowa HOA?

Ważnym krokiem jest sprawdzenie finansów HOA. Sprawdź, jak często i o ile podnoszone są oceny roczne. Sprawdź, czy HOA ma wystarczający fundusz rezerwowy i ubezpieczenie, aby dokonać napraw, jeśli, powiedzmy, huragan zdmuchnie dach klubu lub powódź zniszczy krajobraz.

Dowiedz się również, czy narosł jakiś dług i czy HOA kiedykolwiek wydał przeciwko niemu orzeczenia prawne. Zapytaj również o wszelkie ostatnie oceny inżynieryjne, które mogą dać ci wskazówki, jakie naprawy mogą być w przyszłości i ile będą kosztować naprawy.

„Jeśli chcesz kupić dom w HOA, koniecznie poproś o kopię jego sprawozdania finansowego”, mówi Jeffrey Ducker, dyrektor w dziale audytu w MBAF, firmie zajmującej się księgowością publiczną na Florydzie. „Spójrz, jaka jest jego płynność, czy ma wystarczający kapitał obrotowy do działania i czy odłożył rezerwy na przyszłe poważne naprawy i wymiany. Jeśli nie ma rezerw, zostanie to uznane za czynnik negatywny”.

Jakie udogodnienia posiada społeczność?

Aby w pełni zrozumieć, za co płacisz za oceny HOA, dowiedz się, co obejmuje. Na przykład, czy pieniądze pokrywają wywóz śmieci i zagospodarowanie terenów wspólnych? Basen czy klub? 24-godzinna ochrona? Jakie zasady lub ograniczenia obowiązują w przypadku korzystania z tych udogodnień?

Dobrze jest również zapytać, czy HOA ma w planach jakieś znaczące projekty, które mogą mieć wpływ na społeczność lub miesięczne oceny, które płacisz. Czy społeczność rozszerza swoje udogodnienia? Jak będzie finansowany ten projekt? Znajomość odpowiedzi na takie pytania i tego, czy projekty wpłyną na oceny HOA, może pomóc w zaplanowaniu zwiększonych kosztów w nadchodzących latach.

Dolna linia

Życie w społeczności HOA wiąże się z pewnymi kompromisami. Z jednej strony zyskujesz dobrze utrzymaną dzielnicę, która może mieć więcej udogodnień niż społeczność bez HOA. Z drugiej strony będziesz mieć dodatkowe miesięczne wydatki i możesz nie mieć tyle swobody na utrzymanie domu, ile chcesz. Zważ dokładnie plusy i minusy, a także koszty, aby określić, czy jest to odpowiednie dla Ciebie.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Członkami stowarzyszenia właścicieli domów są mieszkańcy osiedla, społeczności lub budynku; niektóre społeczności wymagają obowiązkowego członkostwa dla osób, które kupują nieruchomość w strefie.

• Prowadzone przez radę dyrektorów stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) zazwyczaj pobierają miesięczne lub roczne opłaty za utrzymanie części wspólnych i utrzymanie obiektów.

• Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) mogą nakładać grzywny na właścicieli domów, którzy nie spełniają wymagań.

• Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) to organizacja, która tworzy i egzekwuje zasady i wytyczne dla osiedla, planowanej społeczności lub budynku kondominium.

FAQ

Co obejmuje HOA?

Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) to organizacja, której zadaniem jest zarządzanie sprawami deweloperskimi należącymi do wielu stron, np. apartamentowcem. HOA są odpowiedzialne za takie zadania, jak zapewnienie regularnej konserwacji budynku, podejmowanie decyzji o realizacji większych projektów renowacyjnych oraz opracowywanie i egzekwowanie regulaminu budynku. Aby sfinansować swoją działalność, HOA pobierają od swoich członków miesięczne opłaty HOA, zwykle w przedziale od 200 do 400 USD miesięcznie. HOA mają również uprawnienia do egzekwowania przepisów wspólnotowych, na przykład poprzez nakładanie grzywien na mieszkańców, którzy odmawiają przestrzegania.

Jakie są zalety i wady przynależności do HOA?

HOA mogą przynieść korzyści indywidualnym właścicielom, zapewniając niezbędne usługi zarządzania. Na przykład bez HOA właściciele budynku mieszkalnego musieliby skoordynować się między sobą, aby decydować o wspólnych problemach, takich jak usuwanie śmieci z całego budynku, remonty budynków i polityka społeczności. Może to być bardzo czasochłonne dla mieszkańców i może skutkować konfliktami i nieporozumieniami między właścicielami. Z drugiej strony, HOA mogą również stwarzać problemy właścicielom do tego stopnia, że właściciel nie zgadza się z regulaminem społeczności HOA lub decyzjami dotyczącymi wydatków.

Jakie uprawnienia prawne ma HOA?

Poszczególne HOA będą miały różne poziomy uprawnień, w zależności od tego, jak zostały zaprojektowane. Jednak ogólnie rzecz biorąc, HOA będą miały uprawnienia prawne do tworzenia i egzekwowania zasad społeczności, takich jak palenie, zwierzęta domowe lub wynajem w budynku. Ponadto HOA będą decydować o budżetach budynku i będą miały prawo do pobierania miesięcznych lub jednorazowych opłat od swoich członków. Jeśli członek odmówi uiszczenia tych opłat lub przestrzegania zasad społeczności, HOA może nałożyć szereg kar. W wielu przypadkach kary te mogą obejmować grzywny pieniężne, ograniczenie przywilejów społeczności, a nawet spory sądowe.