Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Термин ТСЖ означает товарищество собственников жилья. Сообщество, которым управляет ТСЖ, может состоять из отдельных домов, таунхаусов, многоэтажек или квартир, часто в пределах спланированного сообщества. Обязанности ТСЖ могут варьироваться в зависимости от типа собственности — например, для застройки кондоминиума он может контролировать управление всей собственностью, тогда как для сообщества таунхаусов он может отвечать только за общие зоны.

Что такое ТСЖ?

ТСЖ, или ассоциация домовладельцев, является самоуправляемой организацией в сообществах с «общими интересами», где домовладельцы коллективно платят взносы за содержание квартир или района. ТСЖ обычно управляются местными домовладельцами, неоплачиваемыми волонтерами, которые избираются в совет директоров, контролирующий управление ТСЖ.

Недвижимость в пределах ТСЖ регулируется коллективным набором правил и подзаконных актов, соблюдение которых обеспечивается ассоциацией. Каждый владелец недвижимости обязан платить сборы ТСЖ, которые покрывают использование и обслуживание мест общего пользования. Эти области могут включать в себя бассейны, парки, автостоянки и дороги, а также коммунальные газоны и ландшафтный дизайн.

Если вы думаете о том, чтобы жить в сообществе ТСЖ, вам придется платить взносы и соблюдать правила. Вот все, что вам нужно знать о жизни ТСЖ.

Сколько стоят сборы ТСЖ и что они покрывают?

Домовладельцы должны быть готовы платить от 200 до 2500 долларов или более в год в виде расходов и сборов или оценок ТСЖ. Сумма зависит от удобств, предлагаемых сообществом.

Как минимум, домовладельцы должны оплачивать свою часть расходов на управление ассоциацией, которая может включать:

• Ландшафтный дизайн и уход (в том числе борьба с вредителями)

• Вывоз мусора

• Парковка

• Общие коммунальные услуги (например, в местах общего пользования)

• Безопасность и охрана

Районы с обширными удобствами обычно берут значительно больше, чем те, которые просто следят за соблюдением правил и ограничений.

«Я видел оценки для ТСЖ на одну семью от 50 долларов в год до 2500 долларов в год. Сообщества с более высокой оценкой обычно связаны с теми, у кого есть частные улицы и ворота, и, возможно, персонал», — говорит техасский адвокат Марк Маркел из Roberts Markel Weinberg Butler Hailey. Маркел сертифицирован в соответствии с законодательством об ассоциациях владельцев недвижимости.

Время от времени домовладельцам в ТСЖ также может потребоваться оплата специальной оценки. Это обычное дело, когда происходит стихийное бедствие или другая непредвиденная проблема, и сообществу требуется значительный ремонт, не предусмотренный бюджетом. В этом случае ТСЖ имеет право взимать специальную единовременную плату для покрытия расходов, объясняет Джеки Бойс, старший директор по связям с партнерами Money Management International, некоммерческой организации по консультированию по вопросам долга в Шугар-Ленде, штат Техас.

«После урагана моя подруга была потрясена, узнав, что ей будет начислено дополнительно 1000 долларов за восстановление забора вокруг всего сообщества, что не было включено, застраховано и не являлось частью общего контракта ТСЖ», — говорит Бойс.

Плюсы и минусы жизни ТСЖ

Некоторым домовладельцам нравится жить в ТСЖ. Другие могут счесть правила слишком строгими и громоздкими. Вот список плюсов и минусов, чтобы помочь вам принять решение.

Плюсы

• Ваш район будет аккуратным и ухоженным с минимальными усилиями с вашей стороны.

• Стоимость вашей недвижимости, вероятно, выиграет от большей стабильности из-за правил, регулирующих обслуживание и внешний вид домов.

• Вы можете получить доступ к эксклюзивным удобствам, таким как бассейн, детская площадка, клуб, тренажерный зал или охрана на территории. У вас также может быть возможность встретиться и пообщаться со своими соседями на мероприятиях, спонсируемых ТСЖ.

• Правление ТСЖ будет выслушивать и улаживать споры между соседями по имущественным вопросам, которые нарушают правила (например, лай собак, захламленные дворы или споры об заборах).

Минусы

• ТСЖ обычно имеют большую власть над тем, как вы можете содержать свой дом и жить в нем. Вы можете быть ограничены определенными схемами дизайна или цветами окраски, или даже количеством и типом домашних животных, которых вам разрешено иметь.

• Плата за ТСЖ может увеличить ваш месячный бюджет на жилье, особенно если цены на жилье в вашем районе уже высоки.

• Некоторые ТСЖ могут агрессивно рассылать уведомления о малейших нарушениях.

Примечание о правилах ТСЖ

Хотя у всех ТСЖ есть правила, некоторые из них гораздо более строгие, чем другие. Например, многие потребуют, чтобы вы получили предварительное разрешение на пристройку дома или новую крышу. Другие могут запретить вам сдавать свой дом в аренду. Некоторые ТСЖ могут даже ограничивать количество растений, которые вы можете иметь во дворе, или высоту почтовых ящиков или оборудования для игровых площадок. В самых крайних случаях домовладелец может быть оштрафован или наложен арест на его дом за неоднократное несоблюдение правил или задержку платежей по ТСЖ.

Вопросы, которые нужно задать перед покупкой в сообществе ТСЖ

Вот несколько главных вопросов, которые задают потенциальные покупатели жилья о жизни в ТСЖ. Убедитесь, что вы знаете ответы перед покупкой, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами при въезде.

Каковы правила и положения?

Прежде чем сделать предложение о доме, попросите своего агента по недвижимости запросить копию устава ТСЖ и его соглашений, условий и ограничений. Этот документ, часто сокращаемый до CC&R, описывает правила сообщества. Вы также можете найти эту информацию в Интернете. Внимательно прочтите его, чтобы определить, сможете ли вы жить по правилам ТСЖ.

Как работает ТСЖ?

Как правило, ТСЖ управляется советом, состоящим из домовладельцев-добровольцев, проживающих в сообществе. Важно иметь представление о том, насколько восприимчивы ответственные лица, когда возникают проблемы. Если у ТСЖ есть предстоящее собрание, возможно, стоит посетить его, чтобы понять, как все работает.

Вы также можете покопаться в Интернете, чтобы узнать, насколько практический совет ТСЖ на самом деле. Проверьте группы онлайн-сообщества, чтобы узнать, писали ли люди о своем опыте работы с ТСЖ. У некоторых также есть онлайн-обзоры в Google Reviews или Yelp.

Имейте в виду, что работа в совете ТСЖ не является обязательством, которое многие готовы взять на себя, поэтому одни и те же члены совета часто продолжают переизбираться. Это может создать конфликт, если правление и новые жильцы не согласны по какому-либо вопросу.

Некоторыми ТСЖ управляет застройщик или управляющий недвижимостью. Как правило, разработчик сохраняет контроль до тех пор, пока не будет продано определенное количество единиц. Если разработка относительно новая, узнайте, создана ли уже доска.

Каково финансовое положение ТСЖ?

Проверка финансовых показателей ТСЖ является важным шагом. Проверьте, как часто и на сколько повышаются ежегодные взносы. Посмотрите, есть ли у ТСЖ достаточный резервный фонд и страховка, чтобы сделать ремонт, если, скажем, ураган сорвет крышу клуба или наводнение повредит ландшафт.

Кроме того, узнайте, не образовалась ли какая-либо задолженность и были ли когда-либо судебные решения ТСЖ по ней. Спросите также о любых недавних инженерных оценках, которые могут дать вам подсказки относительно того, какой ремонт может быть в магазине в будущем и сколько, как ожидается, будет стоить ремонт.

«Если вы хотите купить дом в ТСЖ, обязательно попросите копию его финансовой отчетности», — говорит Джеффри Дакер, руководитель аудиторского отдела MBAF, аудиторской фирмы Флориды. «Посмотрите, какова его ликвидность, достаточно ли у него оборотных средств для работы и есть ли у него резервы для будущих капитальных ремонтов и замен. Если у него нет резервов, это будет считаться негативным фактором».

Какие удобства есть у сообщества?

Чтобы полностью понять, за что платят ваши оценки ТСЖ, узнайте, что включено. Например, покрываются ли деньги вывозом мусора и благоустройством территорий общего пользования? Бассейн или клуб? Круглосуточная охрана? Какие правила или ограничения существуют для использования этих удобств?

Также полезно спросить о том, есть ли в работе ТСЖ какие-либо важные проекты, которые могут повлиять на сообщество или ежемесячные взносы, которые вы платите. Сообщество расширяет свои возможности? Как будет финансироваться этот проект? Знание ответов на такие вопросы и того, повлияют ли проекты на оценки ТСЖ, может помочь вам составить бюджет на увеличение расходов в предстоящие годы.

Нижняя линия

Жизнь в ТСЖ сопряжена с некоторыми компромиссами. С одной стороны, вы получаете благоустроенный район, в котором может быть больше удобств, чем в сообществе без ТСЖ. С другой стороны, у вас будут дополнительные ежемесячные расходы, и у вас может не быть столько возможностей для содержания дома, сколько вам хотелось бы. Тщательно взвесьте все «за» и «против», а также затраты, чтобы определить, подходит ли это вам.

Особенности

• членами ТСЖ являются жители квартала, поселка или дома; некоторые сообщества требуют обязательного членства для лиц, приобретающих недвижимость в зоне.

• Ассоциации домовладельцев (ТСЖ), управляемые советом директоров, обычно взимают ежемесячные или ежегодные сборы для оплаты обслуживания мест общего пользования и содержания помещений.

• Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) могут налагать штрафы на несоблюдающих требования домовладельцев.

• Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) — это организация, которая разрабатывает и обеспечивает соблюдение правил и инструкций для подразделения, запланированного сообщества или здания кондоминиума.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Что покрывает ТСЖ?

Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) — это организация, которой поручено управлять делами, связанными с развитием недвижимости, принадлежащей нескольким сторонам, например, многоквартирным домом. ТСЖ несут ответственность за такие задачи, как обеспечение регулярного технического обслуживания здания, принятие решений о проведении более крупных проектов реконструкции, а также разработка и обеспечение соблюдения устава здания. Чтобы финансировать свою деятельность, ТСЖ взимают со своих членов ежемесячные взносы ТСЖ, обычно в диапазоне от 200 до 400 долларов в месяц. ТСЖ также имеют право обеспечивать соблюдение устава сообщества, например, налагая штрафы на жителей, которые отказываются их соблюдать.

Каковы плюсы и минусы принадлежности к ТСЖ?

ТСЖ могут принести пользу отдельным владельцам, предоставляя необходимые услуги по управлению. Например, без ТСЖ собственникам многоквартирного дома необходимо было бы координировать свои действия для решения общих проблем, таких как вывоз мусора в масштабах всего дома, ремонт здания и общественная политика. Это может занять много времени у жильцов и привести к конфликтам и разногласиям между владельцами. С другой стороны, ТСЖ также могут создавать проблемы для владельцев в той мере, в какой владелец не согласен с уставом сообщества ТСЖ или решениями о расходах.

Какими юридическими полномочиями обладает ТСЖ?

Отдельные ТСЖ будут иметь разные уровни юридических полномочий в зависимости от того, как они были разработаны. Однако, вообще говоря, ТСЖ будут иметь юридические полномочия для создания и обеспечения соблюдения политики сообщества, например, разрешены ли в здании курение, домашние животные или аренда. Кроме того, ТСЖ будут принимать решения о бюджетах здания и будут иметь право взимать ежемесячные или единовременные взносы со своих членов. Если участник отказывается платить эти сборы или соблюдать политику сообщества, ТСЖ может наложить ряд штрафов. Во многих случаях эти санкции могут включать денежные штрафы, ограничение общественных привилегий и даже судебные разбирательства.