Associazione dei proprietari di abitazione (HOA)

Il termine HOA sta per associazione di proprietari di case. Una comunità governata da un HOA può essere costituita da singole case, villette a schiera, grattacieli o condomini, spesso all'interno di una comunità pianificata. Le responsabilità dell'HOA possono variare in base al tipo di proprietà: per lo sviluppo di un condominio, ad esempio, può supervisionare la gestione dell'intera proprietà, mentre per una comunità di case a schiera può essere responsabile solo delle aree comuni.

Che cos'è un HOA?

Una HOA, o associazione dei proprietari di case, è un'organizzazione di autogoverno in comunità di "interesse comune" in cui i proprietari di case pagano collettivamente le tasse per mantenere le unità o il quartiere. Gli HOA sono generalmente gestiti da proprietari di case residenti, volontari non pagati che vengono eletti in un consiglio di amministrazione che sovrintende alla gestione dell'HOA.

Le proprietà all'interno di un HOA sono regolate da un insieme collettivo di regole e statuti applicati dall'associazione. Ogni proprietario è tenuto a pagare le tasse HOA che coprono l'uso e la manutenzione delle aree comuni. Queste aree possono includere piscine, parchi, parcheggi e strade, nonché la manutenzione del prato comunale e l'abbellimento.

Se stai pensando di vivere in una comunità HOA, ci saranno tasse da pagare e regole da seguire. Ecco tutto ciò che devi sapere sulla vita HOA.

Quanto sono le commissioni HOA e cosa coprono?

I proprietari di abitazione dovrebbero aspettarsi di pagare da $ 200 a $ 2.500 o più all'anno in costi e commissioni HOA o valutazioni. L'importo dipende dai servizi offerti dalla comunità.

Come minimo, i proprietari di abitazione devono pagare la loro parte del costo per gestire l'associazione, che può includere:

• Paesaggistica e manutenzione (compreso il controllo dei parassiti)

• Ritiro dei rifiuti

• Parcheggio

• Utenze condivise (es. nelle aree comuni)

• Sicurezza e protezione

I quartieri con numerosi servizi di solito fanno pagare molto di più rispetto a quelli che applicano semplicemente regole e restrizioni.

"Ho visto valutazioni per HOA unifamiliari a partire da $ 50 all'anno e fino a $ 2.500 all'anno. Le comunità di alto livello sono generalmente legate a quelle con strade e cancelli privati, e possibilmente al personale", afferma l'avvocato del Texas Marc Markel di Roberts Markel Weinberg Butler Hailey. Markel è certificato dal consiglio di amministrazione nel diritto dell'associazione dei proprietari di immobili.

Di tanto in tanto, i proprietari di case in un HOA potrebbero anche dover pagare per valutazioni speciali. Questo è comune quando si verifica un disastro naturale o altri problemi imprevisti e la comunità richiede riparazioni significative non preventivate. In questo caso, l'HOA ha il potere di imporre una commissione una tantum speciale per coprire i costi, spiega Jackie Boies, direttore senior, relazioni con i partner di Money Management International, un'organizzazione di consulenza sul debito senza scopo di lucro con sede a Sugar Land, in Texas.

"A seguito di un uragano, una mia amica è rimasta scioccata nell'apprendere che le sarebbero stati inflitti $ 1.000 aggiuntivi per la ricostruzione di una recinzione attorno all'intera comunità, che non era inclusa, assicurata o parte del contratto HOA generale", afferma Boies.

Pro e contro della vita HOA

Alcuni proprietari di case amano vivere in una comunità HOA. Altri potrebbero trovare le regole troppo restrittive e macchinose. Ecco un elenco di pro e contro per aiutarti a decidere.

Professionisti

• Il tuo quartiere sarà pulito e ben tenuto, con il minimo sforzo da parte tua.

• Il valore della tua proprietà beneficerà probabilmente di una maggiore stabilità grazie alle regole che regolano la manutenzione e l'aspetto delle case.

• Potresti avere accesso a servizi esclusivi come piscina, parco giochi, club house, palestra o sicurezza in loco. Potresti anche avere l'opportunità di incontrare e socializzare con i tuoi vicini attraverso eventi sponsorizzati da HOA.

• Una commissione HOA ascolterà e media le controversie tra vicini per questioni relative alla proprietà che violano le regole (ad esempio cani che abbaiano, cortili abbandonati o controversie sui recinti).

Contro

• Gli HOA in genere hanno molto potere su come puoi mantenere e vivere la tua casa. Potresti essere limitato a determinati schemi di design o colori di pittura, o anche al numero e al tipo di animali domestici che puoi avere.

• Le tasse HOA possono allungare il tuo budget abitativo mensile, soprattutto se i prezzi delle case sono già alti nella tua zona.

• Alcuni HOA possono essere aggressivi nell'inviare avvisi di violazione per la minima infrazione.

Una nota sulle regole HOA

Sebbene tutte le HOA abbiano delle regole, alcune sono molto più restrittive di altre. Ad esempio, molti richiederanno l'approvazione preventiva per l'aggiunta di case o un nuovo tetto. Altri potrebbero vietarti di affittare la tua casa. Alcuni HOA possono persino limitare il numero di piante che puoi avere nel tuo cortile o l'altezza delle cassette postali o delle attrezzature del parco giochi. Nei casi più estremi, il proprietario di una casa può essere multato o avere un privilegio sulla propria casa per non aver rispettato ripetutamente le regole o essere rimasto indietro con i pagamenti HOA.

Domande da porre prima di acquistare in una comunità HOA

Ecco alcune delle principali domande che i potenziali acquirenti di case hanno sulla vita HOA. Assicurati di conoscere le risposte prima di acquistare, in modo da non incorrere in spiacevoli sorprese una volta che ti trasferisci.

Quali sono le regole e gli statuti?

Prima di fare un'offerta su una casa, chiedi al tuo agente immobiliare di richiedere una copia dello statuto dell'HOA e dei suoi Patti, Condizioni e Restrizioni. Questo documento, spesso abbreviato in CC&R, delinea le regole della comunità. Potresti anche essere in grado di trovare queste informazioni online. Leggilo attentamente in modo da poter determinare se puoi convivere con le regole dell'HOA.

Come si svolge l'HOA?

In genere, le HOA sono gestite da un consiglio composto da proprietari di case volontari che risiedono nella comunità. È importante avere un'idea di quanto siano ricettivi i responsabili quando emergono problemi. Se l'HOA ha una riunione imminente, potrebbe valere la pena partecipare per avere un'idea di come funzionano le cose.

Potresti anche voler fare qualche indagine su Internet per scoprire come è davvero pratica la scheda HOA. Controlla i gruppi della community online per vedere se le persone hanno pubblicato informazioni sulla loro esperienza con l'HOA. Alcuni hanno anche recensioni online su Recensioni di Google o Yelp.

Tieni presente che servire nel consiglio di amministrazione di HOA non è un impegno che molti sono disposti ad assumere, quindi gli stessi membri del consiglio spesso continuano a essere rieletti. Ciò può creare conflitti se il consiglio e i nuovi residenti non sono d'accordo su una questione.

Alcuni HOA sono gestiti da uno sviluppatore immobiliare o da un gestore di proprietà. In genere, lo sviluppatore mantiene il controllo fino a quando non viene venduta una certa quantità di unità. Se lo sviluppo è abbastanza nuovo, scopri se è già stato istituito un consiglio.

Qual è la situazione finanziaria dell'HOA?

Ispezionare i dati finanziari di un HOA è un passo importante. Controlla la frequenza con cui vengono sollevate le valutazioni annuali e di quanto. Cerca di vedere se l'HOA ha un fondo di riserva e un'assicurazione sufficienti per effettuare riparazioni se, ad esempio, un uragano soffia via dal tetto della clubhouse o un'inondazione danneggia il paesaggio.

Inoltre, scopri se è maturato un debito e se l'HOA ha mai avuto giudizi legali contro di esso. Chiedi anche eventuali valutazioni ingegneristiche recenti, che possono darti indizi su quali riparazioni potrebbero essere in programma in futuro e quanto dovrebbero costare le riparazioni.

"Se stai cercando di acquistare una casa in un HOA, assicurati di chiedere una copia dei suoi rendiconti finanziari", afferma Jeffrey Ducker, preside del dipartimento di revisione contabile di MBAF, una società di contabilità pubblica della Florida. “Guarda qual è la sua liquidità, se ha capitale circolante sufficiente per operare e se ha accantonato riserve per future riparazioni e sostituzioni importanti. Se non ha riserve, sarebbe considerato un fattore negativo".

Quali servizi ha la comunità?

Per comprendere appieno per cosa stanno pagando le tue valutazioni HOA, scopri cosa è incluso. Ad esempio, il denaro copre la raccolta dei rifiuti e l'abbellimento delle aree comuni? Una piscina o una club house? Sicurezza ventiquattro ore su ventiquattro? Quali regole o restrizioni sono in vigore per l'utilizzo di tali servizi?

È anche bene chiedere se l'HOA ha progetti significativi nei lavori che potrebbero avere un impatto sulla comunità o le valutazioni mensili che paghi. La comunità sta ampliando i suoi servizi? Come sarà finanziato quel progetto? Conoscere le risposte a tali domande e se i progetti avranno un impatto sulle valutazioni HOA può aiutarti a pianificare un aumento dei costi negli anni a venire.

Linea di fondo

Vivere in una comunità HOA comporta alcuni compromessi. Da un lato, ottieni il vantaggio di un quartiere ben tenuto che potrebbe avere più servizi di una comunità senza HOA. D'altra parte, avrai le spese mensili aggiuntive e potresti non avere tanto margine di manovra per mantenere la tua casa come vorresti. Valuta attentamente i pro e i contro, insieme ai costi, per determinare se è giusto per te.

Mette in risalto

• I membri di un'associazione di proprietari di case sono i residenti della suddivisione, comunità o edificio; alcune comunità richiedono l'iscrizione obbligatoria per gli individui che acquistano proprietà nella zona.

• Gestite da un consiglio di amministrazione, le associazioni di proprietari di case (HOA) in genere raccolgono canoni mensili o annuali per pagare la manutenzione dell'area comune e la manutenzione delle strutture.

• Le associazioni di proprietari di case (HOA) possono imporre sanzioni ai proprietari di case non conformi.

• Un'associazione di proprietari di case (HOA) è un'organizzazione che crea e applica regole e linee guida per una suddivisione, una comunità pianificata o un edificio condominiale.

FAQ

Cosa copre un HOA?

Un'associazione di proprietari di case (HOA) è un'organizzazione incaricata di governare gli affari di uno sviluppo immobiliare di proprietà di più parti, come un condominio. Gli HOA sono responsabili di compiti come garantire la regolare manutenzione dell'edificio, decidere se perseguire progetti di ristrutturazione più ampi e redigere e far rispettare lo statuto dell'edificio. Per finanziare le sue operazioni, le HOA addebitano ai propri membri commissioni HOA mensili, in genere comprese tra $ 200 e $ 400 al mese. Le HOA hanno anche l'autorità di far rispettare i regolamenti della comunità, ad esempio imponendo multe ai residenti che si rifiutano di conformarsi.

Quali sono i pro ei contro dell'appartenenza a un HOA?

Gli HOA possono avvantaggiare i singoli proprietari fornendo i servizi di gestione necessari. Ad esempio, senza un HOA i proprietari di un condominio dovrebbero coordinarsi tra loro per decidere problemi comuni come la rimozione dei rifiuti in tutto l'edificio, le riparazioni degli edifici e le politiche comunitarie. Questo potrebbe richiedere molto tempo per i residenti e potrebbe causare conflitti e disaccordi tra i proprietari. D'altra parte, gli HOA possono anche creare problemi ai proprietari nella misura in cui il proprietario non è d'accordo con lo statuto della comunità dell'HOA o con le decisioni di spesa.

Quali poteri legali ha un HOA?

I singoli HOA avranno diversi livelli di poteri legali, a seconda di come sono stati progettati. Tuttavia, in generale, le HOA avranno l'autorità legale per creare e far rispettare le politiche della comunità, ad esempio se nell'edificio è consentito fumare, animali domestici o noleggi. Inoltre, le HOA decideranno i budget per l'edificio e avranno l'autorità di addebitare quote mensili o una tantum ai propri membri. Se un membro si rifiuta di pagare queste quote o di rispettare le politiche della comunità, gli HOA possono imporre una serie di sanzioni. In molti casi, queste sanzioni possono includere sanzioni pecuniarie, la restrizione dei privilegi della comunità e persino contenziosi.