Association des propriétaires (HOA)

Le terme HOA signifie association de propriétaires. Une communauté régie par un HOA peut être constituée de maisons individuelles, de maisons en rangée, de gratte-ciel ou de condos, souvent au sein d'une communauté planifiée. Les responsabilités du HOA peuvent varier en fonction du type de propriété - pour un développement de condos, il peut superviser la gestion de l'ensemble de la propriété, par exemple, alors que pour une communauté de maisons en rangée, il peut ne s'occuper que des espaces communs.

Qu'est-ce qu'un HOA ?

Une HOA, ou association de propriétaires, est une organisation autonome dans des communautés «d'intérêt commun» où les propriétaires paient collectivement des frais pour entretenir les unités ou le quartier. Les HOA sont généralement gérés par des propriétaires résidents, des bénévoles non rémunérés qui sont élus à un conseil d'administration qui supervise la gestion des HOA.

Les propriétés au sein d'un HOA sont régies par un ensemble collectif de règles et de règlements qui sont appliqués par l'association. Chaque propriétaire est tenu de payer des frais HOA qui couvrent l'utilisation et l'entretien des parties communes. Ces zones peuvent inclure des piscines, des parcs, des parkings et des routes, ainsi que l'entretien des pelouses communes et l'aménagement paysager.

Si vous envisagez de vivre dans une communauté HOA, il y aura des frais à payer et des règles à suivre. Voici tout ce que vous devez savoir sur la vie HOA.

Combien coûtent les frais HOA et que couvrent-ils ?

Les propriétaires doivent s'attendre à payer entre 200 $ et 2 500 $ ou plus par an en coûts et frais HOA, ou en évaluations. Le montant dépend des commodités offertes par la communauté.

Au minimum, les propriétaires doivent payer leur part du coût de fonctionnement de l'association, qui peut inclure :

Aménagement paysager et entretien (y compris lutte antiparasitaire)
Ramassage des ordures
Parking
Utilitaires partagés (par exemple, dans les espaces communs)
Sûreté et sécurité

Les quartiers dotés de nombreux équipements facturent généralement beaucoup plus que ceux qui se contentent d'appliquer des règles et des restrictions.

«J'ai vu des évaluations pour des HOA unifamiliales aussi bas que 50 $ par an et aussi élevées que 2 500 $ par an. Les communautés à évaluation plus élevée sont généralement liées à celles qui ont des rues et des portes privées, et éventuellement du personnel », explique l'avocat du Texas Marc Markel de Roberts Markel Weinberg Butler Hailey. Markel est certifié en droit des associations de propriétaires immobiliers.

De temps en temps, les propriétaires d'une maison dans un HOA peuvent également avoir à payer pour des évaluations spéciales. Ceci est courant lorsqu'une catastrophe naturelle ou un autre problème imprévu survient et que la communauté nécessite des réparations importantes non budgétées. Dans ce cas, le HOA a le pouvoir de prélever des frais uniques spéciaux pour couvrir les coûts, explique Jackie Boies, directrice principale des relations avec les partenaires pour Money Management International, une organisation à but non lucratif de conseil en matière de dette à Sugar Land, au Texas.

"A la suite d'un ouragan, une de mes amies a été choquée d'apprendre qu'elle se verrait imposer 1 000 $ supplémentaires pour la reconstruction d'une clôture autour de toute la communauté, qui n'était pas incluse, assurée ou ne faisait pas partie du contrat général HOA", a déclaré Boies.

Avantages et inconvénients de la vie HOA

Certains propriétaires aiment vivre dans une communauté HOA. D'autres peuvent trouver les règles trop restrictives et lourdes. Voici une liste des avantages et des inconvénients pour vous aider à décider.

Avantages

Votre quartier sera propre et bien entretenu, avec un minimum d'effort de votre part.
La valeur de votre propriété bénéficiera probablement d'une plus grande stabilité en raison des règles régissant l'entretien et l'apparence des maisons.
Vous pourriez avoir accès à des équipements exclusifs comme une piscine, une aire de jeux, un club-house, une salle de sport ou la sécurité sur place. Vous pouvez également avoir des occasions de rencontrer et de socialiser avec vos voisins grâce à des événements parrainés par HOA.
Un conseil HOA entendra et arbitrera les différends entre voisins pour les problèmes liés à la propriété qui enfreignent les règles (par exemple, les aboiements de chiens, les chantiers saccagés ou les conflits de clôture).

Les inconvénients

Les HOA ont généralement beaucoup de pouvoir sur la façon dont vous pouvez entretenir et vivre dans votre maison. Vous pourriez être limité à certains schémas de conception ou à certaines couleurs de peinture, ou même au nombre et au type d'animaux de compagnie que vous êtes autorisé à avoir.
Les frais de HOA peuvent étirer votre budget logement mensuel, surtout si les prix des maisons sont déjà élevés dans votre région.
Certains HOA peuvent être agressifs en envoyant des avis de violation pour la moindre infraction.

Une note sur les règles HOA

Bien que tous les HOA aient des règles, certaines sont beaucoup plus restrictives que d'autres. Par exemple, beaucoup vous demanderont d'obtenir une approbation préalable pour les ajouts à la maison ou un nouveau toit. D'autres pourraient vous interdire de louer votre maison. Certains HOA peuvent même restreindre le nombre de plantes que vous pouvez avoir dans votre cour avant, ou la hauteur des boîtes aux lettres ou des équipements de terrain de jeux. Dans les cas les plus extrêmes, un propriétaire peut être condamné à une amende ou à un privilège mis sur sa maison pour avoir omis à plusieurs reprises de se conformer aux règles ou avoir pris du retard sur les paiements HOA.

Questions à poser avant d'acheter dans une communauté HOA

Voici quelques-unes des principales questions que les acheteurs potentiels se posent sur la vie HOA. Assurez-vous de connaître les réponses avant d'acheter, afin de ne pas avoir de mauvaises surprises une fois que vous aurez emménagé.

Quels sont les règles et les statuts ?

Avant de faire une offre sur une maison, demandez à votre agent immobilier de demander une copie des statuts de la HOA et de ses engagements, conditions et restrictions. Ce document, souvent abrégé en CC&R, décrit les règles de la communauté. Vous pourriez également être en mesure de trouver ces informations en ligne. Lisez-le attentivement afin que vous puissiez déterminer si vous pouvez vivre avec les règles de la HOA.

Comment se déroule le HOA ?

En règle générale, les HOA sont gérées par un conseil composé de propriétaires bénévoles qui résident dans la communauté. Il est important d'avoir une idée de la réceptivité des responsables lorsque des problèmes surviennent. Si le HOA a une prochaine réunion, il pourrait être utile d'y assister pour avoir une idée de la façon dont les choses se déroulent.

Vous voudrez peut-être également faire des recherches sur Internet pour découvrir à quel point le tableau HOA est vraiment pratique. Vérifiez les groupes communautaires en ligne pour voir si les gens ont posté sur leur expérience avec le HOA. Certains ont également des avis en ligne sur Google Reviews ou Yelp.

Gardez à l'esprit que siéger au conseil d'administration de HOA n'est pas un engagement que beaucoup sont prêts à prendre, de sorte que les mêmes membres du conseil continuent souvent d'être réélus. Cela peut créer un conflit si le conseil et les nouveaux résidents ne sont pas d'accord sur une question.

Certains HOA sont gérés par un promoteur immobilier ou un gestionnaire immobilier. En règle générale, le développeur garde le contrôle jusqu'à ce qu'un certain nombre d'unités soient vendues. S'il s'agit d'un développement relativement nouveau, demandez si un conseil a déjà été créé.

Quelle est la situation financière de l'HOA ?

L'inspection des finances d'un HOA est une étape importante. Vérifiez à quelle fréquence les cotisations annuelles sont augmentées et de combien. Vérifiez si le HOA dispose d'un fonds de réserve et d'une assurance suffisants pour effectuer des réparations si, par exemple, un ouragan souffle sur le toit du pavillon ou si une inondation endommage l'aménagement paysager.

En outre, découvrez si une dette s'est accumulée et si le HOA a déjà eu des jugements légaux contre lui. Renseignez-vous également sur les évaluations techniques récentes, qui peuvent vous donner des indices sur les réparations qui pourraient être en magasin à l'avenir et sur le coût prévu des réparations.

"Si vous cherchez à acheter une maison dans un HOA, assurez-vous de demander une copie de ses états financiers", explique Jeffrey Ducker, directeur du département d'audit de MBAF, un cabinet d'experts-comptables de Floride. «Regardez quelle est sa liquidité, si elle dispose d'un fonds de roulement suffisant pour fonctionner et si elle a constitué des réserves pour les futures réparations et remplacements majeurs. S'il n'a pas de réserves, cela serait considéré comme un facteur négatif.

De quelles commodités dispose la communauté ?

Pour bien comprendre ce que paient vos évaluations HOA, découvrez ce qui est inclus. Par exemple, l'argent couvre-t-il le ramassage des ordures et l'aménagement paysager des espaces partagés ? Une piscine ou un club house ? Sécurité 24h/24 ? Quelles règles ou restrictions sont en place pour l'utilisation de ces commodités ?

Il est également bon de demander si le HOA a des projets importants en cours qui pourraient avoir un impact sur la communauté ou les évaluations mensuelles que vous payez. La communauté élargit-elle ses commodités? Comment ce projet sera-t-il financé ? Connaître les réponses à ces questions et savoir si les projets auront un impact sur les évaluations HOA peut vous aider à budgétiser l'augmentation des coûts dans les années à venir.

Conclusion

Vivre dans une communauté HOA s'accompagne de certains compromis. D'une part, vous bénéficiez d'un quartier bien entretenu qui pourrait avoir plus de commodités qu'une communauté sans HOA. D'un autre côté, vous aurez les dépenses mensuelles supplémentaires et vous n'aurez peut-être pas autant de latitude pour entretenir votre maison que vous le souhaiteriez. Pesez soigneusement le pour et le contre, ainsi que les coûts, pour déterminer si cela vous convient.

Points forts

Les membres d'une association de propriétaires sont les résidents du lotissement, de la communauté ou de l'immeuble ; certaines communautés exigent une adhésion obligatoire pour les personnes qui achètent une propriété dans la zone.
Gérées par un conseil d'administration, les associations de propriétaires (HOA) perçoivent généralement des frais mensuels ou annuels pour payer l'entretien des parties communes et l'entretien des installations.
Les associations de propriétaires (HOA) peuvent imposer des amendes aux propriétaires non conformes.
Une association de propriétaires (HOA) est une organisation qui établit et applique des règles et des directives pour un lotissement, une communauté planifiée ou un immeuble en copropriété.

FAQ

Que couvre un HOA ?

Une association de propriétaires (HOA) est une organisation chargée de régir les affaires d'un développement immobilier appartenant à plusieurs parties, comme un immeuble d'appartements. Les HOA sont responsables de tâches telles que l'entretien régulier du bâtiment, la décision de poursuivre ou non des projets de rénovation plus importants, ainsi que la rédaction et l'application des règlements du bâtiment. Afin de financer ses opérations, les HOA facturent à leurs membres des frais mensuels de HOA, généralement de l'ordre de 200 $ à 400 $ par mois. Les HOA ont également le pouvoir d'appliquer les règlements de la communauté, par exemple en imposant des amendes aux résidents qui refusent de se conformer.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'appartenir à un HOA ?

Les HOA peuvent bénéficier aux propriétaires individuels en fournissant les services de gestion nécessaires. Par exemple, sans HOA, les propriétaires d'un immeuble d'appartements devraient se coordonner pour décider des problèmes communs tels que l'enlèvement des ordures à l'échelle du bâtiment, les réparations du bâtiment et les politiques communautaires. Cela pourrait prendre beaucoup de temps pour les résidents et entraîner des conflits et des mésententes entre les propriétaires. D'autre part, les HOA peuvent également créer des problèmes pour les propriétaires dans la mesure où le propriétaire n'est pas d'accord avec les règlements municipaux ou les décisions de dépenses de la HOA.

Quels sont les pouvoirs légaux d'un HOA ?

Les HOA individuels auront différents niveaux de pouvoirs juridiques, selon la façon dont ils ont été conçus. Cependant, d'une manière générale, les HOA auront le pouvoir légal de créer et d'appliquer des politiques communautaires, telles que l'autorisation de fumer, les animaux domestiques ou la location dans le bâtiment. De plus, les HOA décideront des budgets pour le bâtiment et auront le pouvoir de facturer des frais mensuels ou uniques à leurs membres. Si un membre refuse de payer ces frais ou de se conformer aux politiques communautaires, les HOA peuvent imposer une série de sanctions. Dans de nombreux cas, ces sanctions peuvent inclure des amendes, la restriction des privilèges communautaires et même des litiges.