Félag húseigenda (HOA)

Hugtakið HOA stendur fyrir húseigendafélag. Samfélag sem er stjórnað af HOA getur samanstandið af einstökum húsum, raðhúsum, háhýsum eða íbúðum, oft innan fyrirhugaðs samfélags. Ábyrgð HOA getur verið mismunandi eftir eignargerð - fyrir íbúðaþróun getur það til dæmis haft umsjón með stjórnun allrar eignarinnar, en fyrir raðhúsasamfélag gæti það aðeins verið í forsvari fyrir sameiginleg svæði.

Hvað er HOA?

HOA, eða húseigendafélag, er sjálfseignarstofnun í samfélögum með „samhagsmuni“ þar sem húseigendur greiða sameiginlega gjöld til að viðhalda einingunum eða hverfinu. HOAs eru venjulega rekin af heimilisfastum húseigendum, ólaunuðum sjálfboðaliðum sem eru kjörnir í stjórn sem hefur umsjón með stjórnun HOA.

Eignir innan HOA falla undir sameiginlegt sett af reglum og samþykktum sem félagið framfylgir. Hverjum fasteignaeiganda er gert að greiða HOA gjöld sem standa undir notkun og viðhaldi sameignar. Þessi svæði geta falið í sér sundlaugar, almenningsgarða, bílastæði og vegi, svo og sameiginlegt viðhald á grasflötum og landmótun.

Ef þú ert að hugsa um að búa í HOA samfélagi verða gjöld að greiða og reglur sem þarf að fylgja. Hér er allt sem þú þarft að vita um HOA líf.

Hversu há eru HOA gjöld og hvað ná þau yfir?

Húseigendur ættu að búast við að borga allt frá $200 til $2,500 eða meira á ári í HOA kostnað og gjöld, eða mat. Upphæðin fer eftir þægindum sem samfélagið býður upp á.

Að minnsta kosti þurfa húseigendur að greiða sinn hluta af kostnaði til að reka félagið, sem getur falið í sér:

• Landmótun og viðhald (þar á meðal meindýraeyðing)

• Sorpflutningur

• Bílastæði

• Sameiginleg veitur (td á sameiginlegum svæðum)

• Öryggi og öryggi

Hverfi með víðtæka þægindi rukka venjulega töluvert meira en þau sem framfylgja bara reglum og takmörkunum.

„Ég hef séð mat á einbýlishúsum allt að $50 á ári og allt að $2.500 á ári. Samfélögin með hærra mat eru almennt bundin við þá sem eru með einkagötur og hlið, og hugsanlega starfsfólk,“ segir Texas lögfræðingur Marc Markel hjá Roberts Markel Weinberg Butler Hailey. Markel er stjórnarvottuð í lögum eigenda fasteigna.

Af og til gætu húseigendur í HOA einnig þurft að greiða fyrir sérstakt mat. Þetta er algengt þegar náttúruhamfarir eða önnur óvænt vandamál koma upp og samfélagið krefst umtalsverðrar viðgerðar án fjárhagsáætlunar. Í þessu tilviki hefur HOA vald til að innheimta sérstakt einskiptisgjald til að standa straum af kostnaði, útskýrir Jackie Boies, yfirmaður, samstarfsaðili Money Management International, skuldaráðgjafar sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni í Sugar Land, Texas.

„Í kjölfar fellibyls var vinkona mín hneyksluð þegar hún frétti að hún yrði metin 1.000 dollara til viðbótar fyrir að endurbyggja girðingu í kringum allt samfélagið, sem var ekki innifalið, tryggt eða hluti af almennum HOA samningi,“ segir Boies.

Kostir og gallar HOA lífsins

Sumir húseigendur elska að búa í HOA samfélagi. Öðrum kann að finnast reglurnar of takmarkandi og fyrirferðarmiklar. Hér er listi yfir kosti og galla til að hjálpa þér að ákveða.

Kostir

• Hverfið þitt verður snyrtilegt og vel við haldið, með lágmarks fyrirhöfn.

• Fasteignaverðmæti þitt mun líklega njóta góðs af meiri stöðugleika vegna reglna um viðhald og útlit heimila.

• Þú gætir fengið aðgang að einstökum þægindum eins og sundlaug, leikvelli, klúbbhúsi, líkamsræktarstöð eða öryggisgæslu á staðnum. Þú gætir líka haft tækifæri til að hitta og umgangast nágranna þína í gegnum HOA-styrkta viðburði.

• Stjórn HOA mun heyra og miðla deilum milli nágranna vegna eignatengdra mála sem brjóta reglurnar (til dæmis geltandi hunda, ruslagarða eða girðingardeilur).

Gallar

• HOAs hafa venjulega mikið vald yfir því hvernig þú getur viðhaldið og búið á heimili þínu. Þú gætir verið takmörkuð við ákveðin hönnunarkerfi eða málningarliti, eða jafnvel fjölda og tegund gæludýra sem þér er heimilt að hafa.

• HOA gjöld geta teygt mánaðarlega húsnæðiskostnaðaráætlun þína, sérstaklega ef íbúðaverð er þegar hátt á þínu svæði.

• Sum HOAs geta verið árásargjarn á að senda tilkynningar um brot vegna minnstu brota.

Athugasemd um HOA reglur

Þó að öll HOA hafi reglur, eru sumar mun takmarkandi en aðrar. Til dæmis munu margir krefjast þess að þú fáir fyrirfram samþykki fyrir viðbótum við heimili eða nýtt þak. Aðrir gætu bannað þér að leigja húsið þitt út. Sumar HOA geta jafnvel takmarkað fjölda plantna sem þú getur haft í framgarðinum þínum, eða hæð póstkassa eða leiktækja. Í ýtrustu tilfellum getur húseigandi verið sektaður eða fengið veð á heimili sínu fyrir að hafa ítrekað ekki farið að reglum eða verið á eftir HOA greiðslum.

Spurningar til að spyrja áður en þú kaupir í HOA samfélagi

Hér eru nokkrar af helstu spurningunum sem hugsanlegir íbúðakaupendur hafa um HOA búsetu. Gakktu úr skugga um að þú vitir svörin áður en þú kaupir, svo þú lendir ekki í neinum óþægilegum óvart þegar þú flytur inn.

Hverjar eru reglurnar og samþykktirnar?

Áður en þú gerir tilboð í heimili skaltu biðja fasteignasala þinn að biðja um afrit af samþykktum HOA og sáttmálum þess, skilyrðum og takmörkunum. Þetta skjal, sem oft er stytt í CC&R, útlistar reglur samfélagsins. Þú gætir líka fundið þessar upplýsingar á netinu. Lestu það vandlega svo þú getir komist að því hvort þú getur lifað við reglur HOA.

Hvernig er HOA rekið?

Venjulega eru HOAs reknar af stjórn sem samanstendur af sjálfboðaliðum húseigenda sem eru búsettir í samfélaginu. Það er mikilvægt að hafa tilfinningu fyrir því hversu móttækilegir þeir sem ráða eru þegar mál koma upp. Ef HOA hefur fund á næstunni gæti verið þess virði að mæta til að fá tilfinningu fyrir því hvernig hlutirnir eru reknir.

Þú gætir líka viljað rannsaka internetið til að komast að því hversu vel HOA borðið er í raun og veru. Athugaðu netsamfélagshópa til að sjá hvort fólk hafi skrifað um reynslu sína af HOA. Sumir hafa líka umsagnir á netinu á Google umsagnir eða Yelp.

Hafðu í huga að það að sitja í stjórn HOA er ekki skuldbinding sem margir eru tilbúnir að taka á sig, svo sömu stjórnarmenn halda oft áfram að verða endurkjörnir. Þetta getur skapað árekstra ef stjórn og nýir íbúar eru ósammála um málefni.

Sum HOA eru rekin af fasteignaframleiðanda eða fasteignastjóra. Venjulega heldur framkvæmdaraðili stjórn þar til ákveðið magn af einingum er selt. Ef þróunin er frekar ný, komdu að því hvort stjórn hefur verið stofnuð ennþá.

Hver er fjárhagsstaða HOA?

Skoðun á fjárhag HOA er mikilvægt skref. Athugaðu hversu oft árlegt mat er hækkað og hversu mikið. Athugaðu hvort HOA hafi nægan varasjóð og tryggingar til að gera viðgerðir ef til dæmis fellibylur blæs af þaki klúbbhússins eða flóð skemma landmótunina.

Komdu líka að því hvort einhverjar skuldir hafi myndast og hvort HOA hafi einhvern tíma fengið lagalega dóma gegn henni. Spyrðu um nýlegt verkfræðilegt mat líka, sem getur gefið þér vísbendingar um hvaða viðgerðir gætu verið í vændum í framtíðinni og hversu mikið er gert ráð fyrir að viðgerðin muni kosta.

„Ef þú ert að leita að því að kaupa heimili í HOA, vertu viss um að biðja um afrit af reikningsskilum þess,“ segir Jeffrey Ducker, skólastjóri í endurskoðunardeild MBAF, opinberu endurskoðunarfyrirtækis í Flórída. „Sjáðu hvert lausafé þess er, hvort það hefur nægilegt rekstrarfé til að reka og hvort það hefur lagt til hliðar varasjóði fyrir meiriháttar viðgerðir og endurnýjun í framtíðinni. Ef það er ekki með varasjóð þá myndi það teljast neikvæður þáttur.“

Hvaða þægindum hefur samfélagið?

Til að skilja að fullu hvað HOA mat þitt er að borga fyrir skaltu finna út hvað er innifalið. Til dæmis, ná peningarnir til ruslaflutnings og landmótunar á sameiginlegum svæðum? Sundlaug eða klúbbhús? Tuttugu og fjögurra tíma öryggi? Hvaða reglur eða takmarkanir eru til staðar fyrir notkun þessara þæginda?

Það er líka gott að spyrja um hvort HOA hafi einhver veruleg verkefni í vinnslu sem gætu haft áhrif á samfélagið eða mánaðarlegt mat sem þú greiðir. Er samfélagið að auka þjónustu sína? Hvernig verður það verkefni fjármagnað? Að vita svörin við slíkum spurningum og hvort verkefnin muni hafa áhrif á mat á HOA getur hjálpað þér að gera fjárhagsáætlun fyrir aukinn kostnað á næstu árum.

Kjarni málsins

Að búa í HOA samfélagi fylgir nokkur skipti. Annars vegar færðu ávinninginn af vel viðhaldnu hverfi sem gæti haft fleiri þægindi en samfélag án HOA. Á bakhliðinni muntu bæta við mánaðarlegum útgjöldum og þú gætir ekki fengið eins mikið svigrúm til að viðhalda heimili þínu og þú vilt. Vegaðu vandlega kosti og galla ásamt kostnaði til að ákvarða hvort það henti þér.

Hápunktar

• Meðlimir húseigendafélags eru íbúar undirdeildarinnar, samfélagsins eða byggingarinnar; sum samfélög krefjast skylduaðildar fyrir einstaklinga sem kaupa eign á svæðinu.

• Stýrt af stjórn, samtök húseigenda (HOAs) innheimta venjulega mánaðarleg eða árleg gjöld til að greiða fyrir viðhald á sameiginlegu svæði og viðhald aðstöðu.

• Húseigendasamtök (HOAs) geta lagt sektir á húseigendur sem ekki uppfylla kröfur.

• Húseigendafélag (HOA) er stofnun sem gerir og framfylgir reglum og leiðbeiningum fyrir deiliskipulag, fyrirhugað samfélag eða sambýli.

Algengar spurningar

Hvað nær HOA yfir?

Húseigendafélag (HOA) er stofnun sem hefur það hlutverk að stýra málefnum fasteignaþróunar í eigu margra aðila, svo sem fjölbýlishúss. HOAs bera ábyrgð á verkefnum eins og að sjá til þess að húsinu sé viðhaldið reglulega, ákveða hvort ráðist verði í stærri endurbótaverkefni og semja og framfylgja samþykktum hússins. Til þess að fjármagna starfsemi sína rukka HOA félagsmenn sína mánaðarleg HOA gjöld, venjulega á bilinu $200 til $400 á mánuði. HOA hefur einnig heimild til að framfylgja lögum samfélagsins, svo sem með því að leggja sektir á íbúa sem neita að fara að þeim.

Hverjir eru kostir og gallar þess að tilheyra HOA?

HOAs geta gagnast einstökum eigendum með því að veita nauðsynlega stjórnunarþjónustu. Til dæmis, án HOA þyrftu eigendur fjölbýlishúss að samræma sig innbyrðis til að ákveða sameiginleg vandamál eins og sorphreinsun um alla byggingu, byggingarviðgerðir og samfélagsstefnur. Slíkt gæti verið mjög tímafrekt fyrir íbúa og valdið árekstrum og ágreiningi milli eigenda. Á hinn bóginn geta HOA einnig skapað vandamál fyrir eigendur að því marki sem eigandinn er ósammála samfélagslögum HOA eða ákvarðanir um útgjöld.

Hvaða lagalegu vald hefur HOA?

Einstök HOAs munu hafa mismunandi lagalega heimildir, eftir því hvernig þau voru hönnuð. Hins vegar, almennt séð, munu HOA hafa lagalega heimild til að búa til og framfylgja stefnu samfélagsins, svo sem hvort reykingar, gæludýr eða leiga séu leyfðar í byggingunni. Einnig munu HOAs ákveða fjárveitingar fyrir bygginguna og hafa heimild til að rukka mánaðarleg eða einskiptisgjöld af félagsmönnum sínum. Ef meðlimur neitar að greiða þessi gjöld eða að fara að reglum samfélagsins geta HOAs beitt ýmsum viðurlögum. Í mörgum tilfellum geta þessar viðurlög falið í sér peningasektir, takmörkun á samfélagsréttindum og jafnvel málaferli.