Hypothek

Was ist eine Hypothek?

Der Begriff „Hypothek“ bezieht sich auf ein Darlehen, das zum Kauf oder Erhalt eines Hauses, Grundstücks oder anderer Arten von Immobilien verwendet wird. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, den Kreditgeber im Laufe der Zeit zu bezahlen, typischerweise in einer Reihe regelmäßiger Zahlungen, die in Kapital und Zinsen unterteilt sind. Die Immobilie dient als Sicherheit zur Besicherung des Darlehens.

Kreditgeber beantragen und sicherstellen, dass er mehrere Anforderungen erfüllt, darunter Mindestkreditwerte und Anzahlungen. Hypothekenanträge durchlaufen einen strengen Underwriting- Prozess, bevor sie die Abschlussphase erreichen. Hypothekenarten variieren je nach Bedarf des Kreditnehmers, wie z. B. konventionelle und festverzinsliche Darlehen.

Wie Hypotheken funktionieren

Privatpersonen und Unternehmen nutzen Hypotheken, um Immobilien zu kaufen, ohne den gesamten Kaufpreis im Voraus zu zahlen. Der Kreditnehmer zahlt das Darlehen plus Zinsen über eine bestimmte Anzahl von Jahren zurück, bis er die Immobilie frei und klar besitzt. Hypotheken werden auch als Grundpfandrechte oder Ansprüche auf Grundstücke bezeichnet. Wenn der Kreditnehmer die Zahlung der Hypothek einstellt, kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsverpfänden.

Beispielsweise verpfändet ein Hauskäufer sein Haus an seinen Kreditgeber, der dann einen Anspruch auf das Grundstück hat. Dies sichert das Interesse des Kreditgebers an der Immobilie, falls der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann der Kreditgeber die Bewohner vertreiben, die Immobilie verkaufen und das Geld aus dem Verkauf zur Tilgung der Hypothekenschuld verwenden.

Der Hypothekenprozess

Potenzielle Kreditnehmer beginnen den Prozess, indem sie sich bei einem oder mehreren Hypothekengebern bewerben. Der Kreditgeber wird den Nachweis verlangen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, das Darlehen zurückzuzahlen. Dazu können Bank- und Investitionsauszüge, aktuelle Steuererklärungen und Nachweise über eine aktuelle Beschäftigung gehören. Der Kreditgeber führt in der Regel auch eine Bonitätsprüfung durch.

Wird dem Antrag stattgegeben, bietet der Kreditgeber dem Kreditnehmer ein Darlehen bis zu einer bestimmten Höhe und zu einem bestimmten Zinssatz an. Hauskäufer können eine Hypothek beantragen, nachdem sie sich für eine Immobilie zum Kauf entschieden haben oder während sie noch eine kaufen, ein Prozess, der als Vorabgenehmigung bezeichnet wird. Eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek kann Käufern in einem angespannten Wohnungsmarkt einen Vorteil verschaffen, da Verkäufer wissen, dass sie das Geld haben, um ihr Angebot zu untermauern.

Sobald sich Käufer und Verkäufer auf die Bedingungen ihres Geschäfts geeinigt haben, treffen sie oder ihre Vertreter sich bei einem sogenannten Abschluss. Dies ist, wenn der Kreditnehmer seine Anzahlung an den Kreditgeber leistet. Der Verkäufer überträgt das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer und erhält den vereinbarten Geldbetrag, und der Käufer unterzeichnet alle verbleibenden Hypothekendokumente.

Optionen

Es gibt Hunderte von Möglichkeiten, wo Sie eine Hypothek aufnehmen können. Sie können eine Hypothek über eine Kreditgenossenschaft, eine Bank, einen hypothekenspezifischen Kreditgeber, einen reinen Online-Kreditgeber oder einen Hypothekenmakler erhalten. Unabhängig davon, für welche Option Sie sich entscheiden, vergleichen Sie die Tarife verschiedener Typen, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten.

Arten von Hypotheken

Hypotheken gibt es in verschiedenen Formen. Die gängigsten Typen sind 30-jährige und 15-jährige Festhypotheken. Einige Hypothekenlaufzeiten betragen nur fünf Jahre, während andere 40 Jahre oder länger laufen können. Die Verlängerung der Zahlungen über mehrere Jahre kann die monatliche Zahlung verringern, erhöht jedoch auch den Gesamtzinsbetrag, den der Kreditnehmer über die Laufzeit des Darlehens zahlt.

Innerhalb der unterschiedlichen Laufzeiten gibt es zahlreiche Arten von Wohnungsbaudarlehen, darunter Darlehen der Federal Housing Administration (FHA),. Darlehen des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA) und Darlehen des US-Veteranenministeriums (VA), die für bestimmte Bevölkerungsgruppen verfügbar sind, die möglicherweise nicht über das Einkommen verfügen , Kredit-Scores oder Anzahlungen, die erforderlich sind, um sich für herkömmliche Hypotheken zu qualifizieren.

Im Folgenden sind nur einige Beispiele für einige der beliebtesten Arten von Hypothekendarlehen aufgeführt, die Kreditnehmern zur Verfügung stehen.

Festhypotheken

Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich, ebenso wie die monatlichen Raten des Kreditnehmers für die Hypothek. Eine Festhypothek wird auch als klassische Hypothek bezeichnet.

Warnung

Die Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung eines Berichts beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)

Bei einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) ist der Zinssatz für eine anfängliche Laufzeit festgelegt, danach kann er sich periodisch entsprechend den vorherrschenden Zinssätzen ändern. Der anfängliche Zinssatz liegt häufig unter dem Marktzinssatz, was die Hypothek kurzfristig erschwinglicher machen kann, aber möglicherweise langfristig weniger erschwinglich, wenn der Zinssatz erheblich steigt.

ARMs haben in der Regel Grenzen oder Obergrenzen dafür, wie stark der Zinssatz bei jeder Anpassung und insgesamt über die Laufzeit des Darlehens steigen kann.

Nur-Zins-Darlehen

Andere, weniger gebräuchliche Arten von Hypotheken, wie z. B. Zinshypotheken und ARMs mit Zahlungsoption, können komplexe Rückzahlungspläne beinhalten und werden am besten von erfahrenen Kreditnehmern verwendet.

Viele Hausbesitzer gerieten während der Immobilienblase Anfang der 2000er Jahre mit dieser Art von Hypotheken in finanzielle Schwierigkeiten.

Umgekehrte Hypotheken

Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei umgekehrten Hypotheken um ein ganz anderes Finanzprodukt. Sie richten sich an Hausbesitzer ab 62 Jahren, die einen Teil des Eigenkapitals ihres Eigenheims in Bargeld umwandeln möchten.

Diese Hausbesitzer können gegen den Wert ihres Hauses einen Kredit aufnehmen und das Geld als Pauschalbetrag, feste monatliche Zahlung oder Kreditlinie erhalten. Der gesamte Kreditsaldo wird fällig, wenn der Kreditnehmer stirbt, dauerhaft wegzieht oder das Haus verkauft.

Punkte

Bei jeder Art von Hypothek haben Kreditnehmer die Möglichkeit, Rabattpunkte zu kaufen , um ihren Zinssatz zu senken. Punkte sind im Wesentlichen eine Gebühr, die Kreditnehmer im Voraus zahlen, um über die Laufzeit ihres Darlehens einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Stellen Sie beim Vergleich von Hypothekenzinsen sicher, dass Sie Zinssätze mit der gleichen Anzahl von Rabattpunkten vergleichen, um einen echten Vergleich von Äpfeln zu Äpfeln zu erhalten.

Durchschnittliche Hypothekenzinsen für 2022

Wie viel Sie für eine Hypothek bezahlen müssen, hängt von der Art der Hypothek (z. B. fest oder variabel), ihrer Laufzeit (z. B. 20 oder 30 Jahre), den gezahlten Rabattpunkten und den aktuellen Zinssätzen ab. Die Zinssätze können von Woche zu Woche und von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren, es lohnt sich also, sich umzusehen.

Die Hypothekenzinsen lagen im Jahr 2020 auf nahezu Rekordtiefs, wobei die Zinsen in der Woche vom 24. Dezember 2020 bei durchschnittlich 2,66 % für eine 30-jährige Festhypothek ihren Tiefpunkt erreichten. Die Zinsen blieben das ganze Jahr 2021 hindurch stabil niedrig und haben begonnen seit dem 3. Dezember 2021 stetig steigen. Laut der Federal Home Loan Mortgage Corp. sahen die durchschnittlichen Zinssätze im Februar 2022 so aus:

30-jährige Festhypothek: 3,92 % (0,8 Punkte)
15-jährige Festhypothek: 3,15 % (0,8 Punkte)
5/1-Hypothek mit variablem Zinssatz: 2,98 % (0,8 Punkte)

Eine 5/1-Hypothek mit variablem Zinssatz ist ein ARM, der in den ersten fünf Jahren einen festen Zinssatz beibehält und sich danach jedes Jahr anpasst.

So vergleichen Sie Hypotheken

Banken, Sparkassen und Kreditgenossenschaften waren zeitweise praktisch die einzigen Quellen für Hypotheken. Heute umfasst ein wachsender Anteil des Hypothekenmarktes Nichtbanken wie Better, LoanDepot, Rocket Mortgage und SoFi.

Wenn Sie nach einer Hypothek suchen, kann Ihnen ein Online-Hypothekenrechner helfen, die geschätzten monatlichen Zahlungen zu vergleichen, basierend auf der Art der Hypothek, dem Zinssatz und der Höhe der geplanten Anzahlung. Es kann Ihnen auch dabei helfen, festzustellen, wie teuer eine Immobilie ist, die Sie sich vernünftigerweise leisten können.

Zusätzlich zum Kapital und den Zinsen, die Sie für die Hypothek zahlen, kann der Kreditgeber oder Hypothekenverwalter ein Treuhandkonto einrichten , um lokale Grundsteuern,. Versicherungsprämien für Hausbesitzer und bestimmte andere Ausgaben zu zahlen. Diese Kosten werden zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung hinzugefügt.

Beachten Sie auch, dass Ihr Kreditgeber möglicherweise verlangt, dass Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen , wenn Sie beim Abschluss Ihrer Hypothek weniger als 20 % Anzahlung leisten,. was zu weiteren zusätzlichen monatlichen Kosten führt.

Das Endergebnis

Hypotheken sind ein wesentlicher Bestandteil des Hauskaufprozesses für die meisten Kreditnehmer, die nicht auf Hunderttausenden von Dollar in bar sitzen, um eine Immobilie direkt zu kaufen. Es gibt eine Vielzahl von verschiedenen Arten von Wohnungsbaudarlehen, die für jede Lebenslage zur Verfügung stehen. Verschiedene staatlich unterstützte Programme ermöglichen es mehr Menschen, sich für Hypotheken zu qualifizieren und ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Höhepunkte

Die Kosten einer Hypothek hängen von der Art des Darlehens, der Laufzeit (z. B. 30 Jahre) und dem Zinssatz ab, den der Kreditgeber verlangt.
Hypotheken sind in einer Vielzahl von Typen erhältlich, einschließlich festverzinslicher und variabel verzinslicher Hypotheken.
Die Immobilie selbst dient als Sicherheit für das Darlehen.
Hypotheken sind Darlehen, die zum Kauf von Häusern und anderen Arten von Immobilien verwendet werden.
Hypothekenzinsen können je nach Art des Produkts und der Qualifikation des Antragstellers stark variieren.

FAQ

Wo bekomme ich eine Hypothek?

Hypotheken werden von einer Vielzahl von Quellen angeboten. Banken und Genossenschaftsbanken bieten häufig Wohnungsbaudarlehen an. Es gibt auch spezialisierte Hypothekenbanken, die sich nur mit Wohnungsbaudarlehen befassen. Sie können auch einen unabhängigen Hypothekenmakler beauftragen, der Ihnen dabei hilft, unter verschiedenen Kreditgebern nach dem besten Zinssatz zu suchen.

Was bedeutet fest vs. variabel bei einer Hypothek?

Viele Hypotheken haben einen festen Zinssatz. Das bedeutet, dass sich der Zinssatz für die gesamte Laufzeit der Hypothek – typischerweise 15 oder 30 Jahre – nicht ändert, selbst wenn die Zinsen in der Zukunft steigen oder fallen. Eine variable oder variabel verzinsliche Hypothek (ARM) hat einen Zinssatz, der über die Laufzeit des Darlehens schwankt, je nachdem, was die Zinssätze tun.

Wie viele Hypotheken kann ich auf meinem Haus haben?

Kreditgeber stellen im Allgemeinen eine erste oder primäre Hypothek aus, bevor sie eine zweite Hypothek zulassen. Diese zusätzliche Hypothek wird allgemein als Home-Equity-Darlehen bezeichnet. Die meisten Kreditgeber sehen keine nachfolgende Hypothek vor, die durch dieselbe Immobilie besichert ist. Technisch gesehen gibt es keine Begrenzung dafür, wie viele nachrangige Darlehen Sie für Ihr Haus haben können, solange Sie über das Eigenkapital, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen und die Kreditwürdigkeit verfügen, um dafür genehmigt zu werden.

Warum brauchen Menschen Hypotheken?

Der Preis für ein Eigenheim ist oft weitaus höher als der Geldbetrag, den die meisten Haushalte sparen. Infolgedessen ermöglichen Hypotheken Einzelpersonen und Familien, ein Haus zu kaufen, indem sie nur eine relativ geringe Anzahlung leisten, z. B. 20 % des Kaufpreises, und ein Darlehen für den Restbetrag erhalten. Das Darlehen ist dann durch den Wert der Immobilie besichert, falls der Kreditnehmer ausfällt.

Kann jeder eine Hypothek aufnehmen?

Hypothekengeber müssen potenzielle Kreditnehmer durch einen Antrags- und Zeichnungsprozess genehmigen. Wohnungsbaudarlehen werden nur an diejenigen vergeben, die im Verhältnis zu ihren Schulden über ausreichende Vermögenswerte und Einkommen verfügen, um den Wert eines Hauses im Laufe der Zeit praktisch zu tragen. Bei der Entscheidung über die Verlängerung einer Hypothek wird auch die Kreditwürdigkeit einer Person bewertet. Auch der Zinssatz für die Hypothek variiert, wobei riskantere Kreditnehmer höhere Zinsen erhalten.