Zonierung

Was ist Zoneneinteilung?

Zoning ist die Methode, mit der Regierungen kontrollieren, wie Land bebaut und genutzt wird. Eine örtliche Bebauungsverordnung kann beispielsweise den Bau von Häusern – aber nicht von Fabriken – in einem bestimmten Gebiet zulassen.

Tiefere Definition

Eine Regierung, normalerweise eine Gemeinde oder ein Landkreis, legt die Bebauungsregeln und -vorschriften für ihren Ort fest. Typischerweise unterteilen sie ihre Gerichtsbarkeiten in Zonen und klassifizieren die Zonen danach, wie sie verwendet werden können. Beispielsweise kann eine R-1-Wohnzone nur Einfamilienhäuser und keine Apartmentkomplexe zulassen. Eine C-1-Gewerbezone könnte Gewerbe- und Industriegebäude zulassen. Einige Bereiche sind für eine gemischte Nutzung vorgesehen, z. B. eine Kombination aus Wohnen und Gewerbe.

Flächennutzungsgesetze sollen Ordnung, Sicherheit und Attraktivität in einer Gemeinde bewahren und Streitigkeiten zwischen Landbesitzern minimieren. Zonierungen verhindern beispielsweise, dass ein Krankenhaus neben einer städtischen Müllkippe eröffnet wird oder ein Rübenhof mitten durch die Innenstadt verläuft.

Grundstückseigentümer müssen die örtlichen Bebauungsgesetze einhalten. Jemand, der ein Grundstück in einer Wohngegend kauft, kann dort kein Vieh züchten, es sei denn, das Land wurde für solche Aktivitäten ausgewiesen. Zonengesetze können einen Hausbesitzer daran hindern, eine Fahrzeugwerkstatt in seiner Einfahrt oder einen kommerziellen Kaffeestand auf seiner Veranda zu eröffnen. Grundstückseigentümer, die ihr Land in einer vom Flächenwidmungsgesetz nicht erlaubten Weise nutzen wollen, müssen eine Ausnahmegenehmigung beantragen – manchmal auch als Sondernutzungsgenehmigung bezeichnet.

Vor der Zoneneinteilung haben die meisten Städte das Bauen durch Belästigungsgesetze geregelt. Wenn jemandem die Art und Weise, wie sein Nachbar das Grundstück nutzte, nicht gefiel, würde er seinen Nachbarn vor Gericht bringen, und ein Richter würde die Angelegenheit entscheiden.

Bis zum 20. Jahrhundert war dieser Prozess umständlich geworden. Gerichtsverfahren verstopften das System. Anstatt auf bereits bestehende Probleme zu reagieren, beschlossen die Städte, Bebauungsgesetze zu verfassen, um rechtlichen Anfechtungen zuvorzukommen. Es stand zum Beispiel außer Frage, dass Fabriken und Lagerhäuser nicht in Einkaufsviertel eindringen durften oder dass Gebäude nicht so hoch gebaut werden durften, dass sie die Sonne für alle Nachbargebäude blockierten. Vor dem Bau war den Bauherren klar, dass die bestehenden Zonenvorschriften durchgesetzt würden.

Bebauungsgesetze erleichtern die Entscheidung von Gerichtsverfahren. Zoning beseitigt die Unklarheit, ob ein Beklagter das Recht hat, ein Grundstück auf eine bestimmte Weise zu nutzen.

Bebauungsgesetze können sich im Laufe der Zeit ändern. Wenn die Bebauungsgesetze restriktiver werden, werden diejenigen, die Eigentum besaßen, bevor die strengeren Gesetze erlassen wurden, im Allgemeinen „bewohnt“ und dürfen das Eigentum weiterhin so nutzen, wie sie es vor der Umsetzung der Änderungen getan haben.

Zonierungsbeispiele

Es gibt mindestens neun Arten von Zonengesetzen:

• Wohngebäude, einschließlich Einfamilienhäuser, Wohnungen, Maisonetten, Vorstadtgehöfte, Wohnwagensiedlungen, Genossenschaften und Eigentumswohnungen. Die Bebauung von Wohngebieten umfasst Themen wie die Anzahl der auf einem Grundstück zulässigen Gebäude.

• Gewerbe, einschließlich Einkaufszentren, Nachtclubs, Bürogebäude, Hotels, Lagerhäuser und einige Apartmentkomplexe.

• Industriell, einschließlich Produktionsanlagen und Lagereinrichtungen.

• Landwirtschaft, insbesondere Farmen und Ranches.

• Ländlich, einschließlich Farmen, Ranches und Residenzen, die in Zonen unterteilt sind, um Pferde oder Rinder zuzulassen.

• Ästhetik, einschließlich Farbschemata, Zäune, Sonnenkollektoren, Satellitenschüsseln, Decks, Landschaftsgestaltung und andere visuelle Probleme.

• Erlaubte und Nebennutzungen, die Ausnahmen innerhalb bestimmter Zonenkategorien darstellen. Beispielsweise kann einem kleinen Hotel, das nicht für ein Restaurant ausgewiesen ist, gestattet werden, eines als Zubehör anzuschließen.

• Kombination, die beliebig viele Zonenbezeichnungen kombiniert.

• Historisch, für Gebäude und Wohnungen, die älter als 50 Jahre sind.

Höhepunkte

• Beispiele für Zonenklassifikationen umfassen neben anderen spezifischeren Bezeichnungen Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft, Industrie oder Hotel/Gastgewerbe.

• Bebauungsgesetze können von einer lokalen Regierung geändert werden, solange sie unter staatliche und bundesstaatliche Gesetze fallen, und ein bestimmtes Grundstück kann auf der Grundlage einer Erwägung neu eingezont werden.

• Die Zoneneinteilung ermöglicht es den Kommunalverwaltungen zu regeln, in welchen Gebieten unter ihrer Zuständigkeit Immobilien oder Grundstücke für bestimmte Zwecke genutzt werden dürfen.

FAQ

Wer kontrolliert die Zoneneinteilung?

Es gibt keine Bundesbehörde für die Zoneneinteilung. Wer die Zoneneinteilung in Ihrem Gebiet kontrolliert, hängt also fast ausschließlich davon ab, wo Sie leben. In einigen Fällen wird es auf Kreisebene, in anderen auf Stadtebene kontrolliert. Manchmal wird die Zoneneinteilung von einem Zonenamt entschieden, und manchmal wird sie von einem Landnutzungsamt kontrolliert.

Können mich Bebauungsgesetze daran hindern, auf meinem Grundstück zu bauen?

Ja. Sie können das Land besitzen, auf dem Sie bauen möchten, aber Sie müssen sich dennoch an die Bebauungsgesetze halten, die besagen, dass Sie ein Gebäude einer bestimmten Größe oder für einen bestimmten Zweck nicht bauen dürfen, oder an eine Reihe anderer Vorschriften.

Wie können Sie die Zoneneinteilung für etwas ändern lassen?

Zuerst müssen Sie herausfinden, wer die Zoneneinteilung in Ihrem Gebiet kontrolliert. Dann haben sie normalerweise ein Verfahren, mit dem Sie gegen die Zoneneinteilung etwas anfechten können, aber die konkreten Schritte variieren je nachdem, wo Sie leben. Es empfiehlt sich, sich von einem Anwalt für Immobilienrecht vor Ort beraten zu lassen.