Zoneamento
O que é zoneamento?
O zoneamento é o método que os governos usam para controlar como a terra é desenvolvida e usada. Uma lei de zoneamento local pode permitir que casas - mas não fábricas - sejam construídas em uma área específica, por exemplo.
Definição mais profunda
Um governo, normalmente um município ou condado, define as regras e regulamentos de zoneamento para sua localidade. Normalmente, eles dividem suas jurisdições em zonas e classificam as zonas de acordo com a forma como podem ser usadas. Por exemplo, uma zona residencial R-1 pode permitir apenas residências unifamiliares e não complexos de apartamentos. Uma zona comercial C-1 pode permitir edifícios comerciais e industriais. Algumas áreas são zoneadas para uso misto, como uma combinação de residencial e comercial.
As leis de zoneamento destinam-se a preservar a ordem, a segurança e a atratividade de uma comunidade e minimizar as disputas entre os proprietários de terras. Por exemplo, o zoneamento é o que impede que um hospital seja aberto próximo a um lixão da cidade ou que uma fazenda de beterraba funcione no meio do centro da cidade.
Os proprietários de imóveis devem cumprir as leis de zoneamento locais. Alguém que compra uma propriedade em um bairro residencial não pode criar gado lá, a menos que a terra tenha sido zoneada para tal atividade. As leis de zoneamento podem restringir um proprietário de abrir uma oficina de reparo de veículos em sua garagem ou um café comercial na varanda da frente. Os proprietários que desejam usar suas terras de uma maneira não permitida pelas leis de zoneamento devem solicitar uma exceção – às vezes chamada de permissão de uso especial.
Antes dos códigos de zoneamento, a maioria das cidades regulamentava a construção por meio de leis de incômodo. Se um indivíduo não gostasse da maneira como seu vizinho usava a propriedade, ele o levaria ao tribunal e um juiz decidiria a questão.
No século 20, esse processo tornou-se complicado. Casos judiciais entupiram o sistema. Em vez de reagir a problemas que já existiam, as cidades decidiram escrever leis de zoneamento para evitar desafios legais. Não havia dúvida, por exemplo, de que fábricas e armazéns não podiam invadir distritos comerciais, ou que edifícios não podiam ser construídos tão altos que bloqueassem o sol para todos os edifícios vizinhos. Antes da construção, os construtores entenderam que os códigos de zoneamento existentes seriam aplicados.
As leis de zoneamento tornam os processos judiciais mais fáceis de decidir. O zoneamento remove a ambiguidade se um réu tiver o direito de usar uma propriedade de uma maneira específica.
As leis de zoneamento podem mudar ao longo do tempo. Se as leis de zoneamento se tornarem mais restritivas, aqueles que possuíam propriedades antes da promulgação das leis mais rígidas são geralmente “adquiridos” e autorizados a continuar usando a propriedade como faziam antes das mudanças serem implementadas.
Exemplos de zoneamento
Existem pelo menos nove tipos de leis de zoneamento:
Residencial, incluindo residências unifamiliares, apartamentos, duplex, residências suburbanas, trailers, cooperativas e condomínios. O zoneamento residencial abrange questões como o número de estruturas permitidas em uma propriedade.
Comercial, incluindo shopping centers, casas noturnas, prédios de escritórios, hotéis, armazéns e alguns complexos de apartamentos.
Industrial, incluindo fábricas e instalações de armazenamento.
Agricultura, principalmente fazendas e sítios.
Rural, incluindo fazendas, ranchos e residências zoneadas para permitir cavalos ou gado.
Estética, incluindo esquemas de cores, cercas, painéis solares, antenas parabólicas, decks, paisagismo e outros problemas visuais.
Usos permitidos e acessórios, que representam exceções em determinadas categorias de zoneamento. Por exemplo, um pequeno hotel não zoneado para um restaurante pode ter permissão para ter um conectado como acessório.
Combinação, que combina qualquer número de projetos de zoneamento.
Histórico, para prédios e residências com mais de 50 anos.
##Destaques
Exemplos de classificações de zoneamento incluem projetos residenciais, comerciais, agrícolas, industriais ou hoteleiros, entre outros mais específicos.
As leis de zoneamento podem ser alteradas por um governo local, desde que estejam dentro dos estatutos estaduais e federais, e um determinado lote de terra pode ser rezoneado com base na consideração.
O zoneamento permite que os governos locais regulem quais áreas sob sua jurisdição podem ter imóveis ou terrenos usados para fins específicos.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Quem controla o zoneamento?
Não há nenhuma agência federal para zoneamento, então quem controla o zoneamento em sua área depende quase inteiramente de onde você mora. É controlado em nível de condado em alguns casos, em nível de cidade em outros. Às vezes, o zoneamento é decidido por um escritório de zoneamento e, às vezes, é controlado por um escritório de uso da terra.
As leis de zoneamento podem me impedir de construir em minha propriedade?
Sim. Você pode ser o proprietário do terreno em que deseja construir, mas ainda terá que cumprir as leis de zoneamento que podem dizer que você não pode construir um prédio de um determinado tamanho, ou para um determinado propósito, ou qualquer outra regulamentação.
Como você pode alterar o zoneamento em algo?
Primeiro, você terá que descobrir quem controla o zoneamento em sua área. Em seguida, eles geralmente terão um processo pelo qual você pode recorrer do zoneamento em algo, mas as etapas específicas variam dependendo de onde você mora. É aconselhável obter aconselhamento de um advogado imobiliário local.
