Svæðisskipulag

Hvað er svæðaskipting?

Svæðisskipulag er aðferðin sem stjórnvöld nota til að stjórna því hvernig land er þróað og notað. Svæðisskipulag getur leyft að byggja heimili - en ekki verksmiðjur - á tilteknu svæði, til dæmis.

Dýpri skilgreining

Ríkisstjórn, venjulega sveitarfélag eða sýsla, setur skipulagsreglur og reglugerðir fyrir byggðarlag sitt. Venjulega skipta þeir lögsögu sinni í svæði og flokka svæðin eftir því hvernig hægt er að nota þau. Til dæmis getur R-1 íbúðarsvæði aðeins leyft einbýlishús en ekki íbúðarsamstæður. C-1 verslunarsvæði gæti leyft verslunar- og iðnaðarbyggingar. Sum svæði eru svæðisbundin fyrir blandaða notkun, svo sem sambland af íbúðarhúsnæði og verslun.

Skipulagslögum er ætlað að varðveita reglu, öryggi og aðdráttarafl í samfélagi og lágmarka ágreining milli landeigenda. Til dæmis er svæðaskipting það sem kemur í veg fyrir að sjúkrahús opni við hliðina á sorphaugum í borginni eða rófuræktun í gegnum miðbæinn.

Fasteignaeigendur verða að fara að skipulagslögum á hverjum stað. Sá sem kaupir eignir í íbúðarhverfi getur ekki ræktað þar búfé nema landið hafi verið deiliskipulagt fyrir slíka starfsemi. Svæðislög geta takmarkað húseiganda frá því að opna bifreiðaverkstæði í innkeyrslu sinni eða kaffihús í atvinnuskyni á veröndinni hans. Fasteignaeigendur sem vilja nýta land sitt á þann hátt sem ekki er heimilt samkvæmt skipulagslögum verða að sækja um undanþágu - stundum nefnt sérafnotaleyfi.

Áður en skipulagsreglur voru settar stjórnuðu flestar borgir byggingu með óþægindalögum. Ef einstaklingi líkaði ekki hvernig nágranni hans notaði eignina myndi hann draga nágranna sinn fyrir dómstóla og dómari dæmdi málið.

Á 20. öld var það ferli orðið fyrirferðarmikið. Dómsmál stífluðu kerfið. Í stað þess að bregðast við vandamálum sem þegar voru til staðar ákváðu borgir að skrifa skipulagslög til að koma í veg fyrir lagalegar áskoranir. Það var til dæmis engin spurning að verksmiðjur og vöruhús mættu ekki ganga inn í verslunarhverfi eða að byggingar mætti ekki byggja svo háar að þær hindruðu sólina fyrir allar nágrannabyggingar. Áður en framkvæmdir fóru fram, skildu byggingaraðilar að núverandi skipulagsreglum yrði framfylgt.

Svæðislög gera það að verkum að auðveldara er að úrskurða í dómsmálum. Deiliskipulag tekur af tvímæli ef varnaraðili hefur rétt til að nýta eign á tiltekinn hátt.

Skipulagslög geta breyst með tímanum. Ef skipulagslög verða þrengri eru þeir sem áttu eignir áður en strangari lögin voru sett almennt „afa inn“ og leyft að halda áfram að nota eignina eins og áður en breytingarnar voru innleiddar.

Dæmi um svæðisskipti

Það eru að minnsta kosti níu tegundir af skipulagslögum:

• Íbúðarhúsnæði, þar á meðal einbýlishús, íbúðir, tvíbýli, úthverfi, húsbílastæði, sameignir og sambýli. Deiliskipulag íbúða tekur til atriða eins og fjölda mannvirkja sem leyfð er á eign.

• Auglýsing, þar á meðal verslunarmiðstöðvar, næturklúbbar, skrifstofubyggingar, hótel, vöruhús og sumar íbúðasamstæður.

• Iðnaður, þar á meðal verksmiðjur og geymslur.

• Landbúnaðar, sérstaklega býli og búgarðar.

• Dreifbýli, þar á meðal býli, búgarðar og búsetusvæði sem eru skipulögð til að leyfa hesta eða nautgripi.

• Fagurfræði, þar á meðal litasamsetningu, girðingar, sólarplötur, gervihnattadiskar, þilfar, landmótun og önnur sjónræn vandamál.

• Leyfileg notkun og aukanotkun, sem tákna undantekningar innan ákveðinna svæðisflokka. Til dæmis gæti lítið hótel sem ekki er svæðisbundið fyrir veitingastað verið heimilt að hafa eitt tengt sem aukabúnað.

• Samsetning, sem sameinar hvaða fjölda svæðismerkinga sem er.

• Sögulegt, fyrir byggingar og heimili eldri en 50 ára.

Hápunktar

• Dæmi um flokkun svæðis felur í sér íbúðarhúsnæði, verslun, landbúnað, iðnaðar eða hótel/gestihús, ásamt öðrum sértækari merkingum.

• Skipulagslögum er hægt að breyta af sveitarstjórn svo framarlega sem þau falla innan ríkis- og sambandssamþykkta og tiltekinni lóð getur verið breytt á grundvelli tillits.

• Svæðisskipulag gerir sveitarfélögum kleift að setja reglur um hvaða svæði undir lögsögu þeirra mega hafa fasteignir eða land notað í sérstökum tilgangi.

Algengar spurningar

Hver stjórnar svæðaskiptingu?

Það er engin alríkisstofnun fyrir svæðisskipulag, svo hver stjórnar svæðisskipulaginu á þínu svæði fer nánast algjörlega eftir því hvar þú býrð. Það er stjórnað á sýslustigi í sumum tilvikum, á borgarstigi í öðrum. Stundum er deiliskipulag ákveðið af skipulagsskrifstofu og stundum er það stjórnað af landnotkunarstofu.

Geta skipulagslög komið í veg fyrir að ég byggi á eigninni minni?

Já. Þú gætir átt landið sem þú vilt byggja á, en þú verður samt að hlíta skipulagslögum sem segja að þú megir ekki byggja byggingu af ákveðinni stærð, eða í ákveðnum tilgangi, eða hvaða fjölda annarra reglugerða sem er.

Hvernig geturðu breytt svæðisskipulaginu á einhverju?

Í fyrsta lagi verður þú að finna út hver stjórnar svæðisskipulaginu á þínu svæði. Þá munu þeir venjulega hafa ferli þar sem þú getur áfrýjað svæðisskipulaginu um eitthvað, en sérstök skref eru mismunandi eftir því hvar þú býrð. Það er ráðlegt að fá ráðgjöf frá staðbundnum fasteignalögfræðingi.