Zoneinddeling
Hvad er zoneinddeling?
Zoneinddeling er den metode, regeringer bruger til at kontrollere, hvordan jord udvikles og bruges. En lokal zoneinddeling kan tillade, at boliger - men ikke fabrikker - kan bygges i et bestemt område, for eksempel.
Dybere definition
En regering, normalt en kommune eller et amt, fastsætter zoneinddelingsregler og -bestemmelser for deres lokalitet. Typisk opdeler de deres jurisdiktioner i zoner og klassificerer zonerne efter, hvordan de kan bruges. For eksempel kan en R-1 boligzone kun tillade enfamiliehuse og ikke lejlighedskomplekser. En C-1 kommerciel zone kan tillade kommercielle og industrielle bygninger. Nogle områder er udlagt til blandet anvendelse, såsom en kombination af bolig og erhverv.
Zonelovgivning har til formål at bevare orden, sikkerhed og attraktivitet i et samfund og for at minimere uenigheder mellem grundejere. For eksempel er zoneinddeling det, der forhindrer et hospital i at åbne op ved siden af en by losseplads eller en roefarm i at løbe gennem midten af centrum.
Ejendomsejere skal overholde lokale zonelove. En person, der køber ejendom i et boligkvarter, kan ikke opdrætte husdyr der, medmindre jorden er udlagt til sådan aktivitet. Zoning love kan begrænse en husejer fra at åbne et bilværksted i hans indkørsel eller en kommerciel kaffestand på hans veranda. Ejendomsejere, der ønsker at bruge deres jord på en måde, der ikke er tilladt i henhold til zonelovgivningen, skal ansøge om en undtagelse - nogle gange omtalt som en særlig brugstilladelse.
Forud for zoneinddelingskoder regulerede de fleste byer byggeri gennem generende love. Hvis en person ikke kunne lide den måde, hans nabo brugte ejendommen på, ville han tage sin nabo for retten, og en dommer ville afgøre spørgsmålet.
I det 20. århundrede var denne proces blevet besværlig. Retssager tilstoppede systemet. I stedet for at reagere på problemer, der allerede eksisterede, besluttede byerne at skrive zonelove for at foregribe juridiske udfordringer. Der var f.eks. ingen tvivl om, at fabrikker og lagerbygninger ikke kunne trænge ind i shoppingdistrikter, eller at bygninger ikke kunne bygges så høje, at de spærrede for solen for alle nabobygninger. Før byggeriet fandt sted, forstod bygherrer, at de eksisterende zonekoder ville blive håndhævet.
Zonelovgivning gør retssager lettere at afgøre. Zoneinddeling fjerner uklarheden, hvis en sagsøgt har ret til at bruge en ejendom på en bestemt måde.
Zonelovgivningen kan ændre sig over tid. Hvis zonelovgivningen bliver mere restriktiv, bliver de, der ejede ejendom, før de strengere love blev vedtaget, generelt "bedstefader" og får lov til at fortsætte med at bruge ejendommen, som de gjorde, før ændringerne blev implementeret.
Eksempler på zoneinddeling
Der er mindst ni typer zonelove:
Bolig, herunder enfamilieboliger, lejligheder, duplex, forstadshuse, trailerparker, andelsboliger og ejerlejligheder. Inddeling af boliger dækker spørgsmål såsom antallet af tilladte strukturer på en ejendom.
Kommerciel, herunder indkøbscentre, natklubber, kontorbygninger, hoteller, varehuse og nogle lejlighedskomplekser.
Industrielt, herunder produktionsanlæg og lagerfaciliteter.
Landbrug, især gårde og rancher.
Landdistrikt, herunder gårde, ranches og boliger, der er inddelt i zone til at tillade heste eller kvæg.
Æstetisk, inklusive farveskemaer, hegn, solpaneler, paraboler, dæk, landskabspleje og andre visuelle problemer.
Tilladte og tilbehørsbrug, som repræsenterer undtagelser inden for bestemte zonekategorier. For eksempel kan et lille hotel, der ikke er udlagt til en restaurant, have tilladelse til at have et tilsluttet som tilbehør.
Kombination, som kombinerer et vilkårligt antal zonebetegnelser.
Historisk, til bygninger og boliger over 50 år gamle.
Højdepunkter
Eksempler på zoneinddelinger omfatter bolig-, erhvervs-, landbrugs-, industri- eller hotel/gæstfrihed, blandt andre mere specifikke betegnelser.
Zonelovgivning kan ændres af en lokal regering, så længe de falder inden for statslige og føderale vedtægter, og en bestemt grund kan omlægges baseret på overvejelser.
Zoneinddeling giver lokale myndigheder mulighed for at regulere, hvilke områder under deres jurisdiktion der må have fast ejendom eller jord, der bruges til bestemte formål.
Ofte stillede spørgsmål
Hvem kontrollerer zoneinddeling?
Der er ikke noget føderalt agentur for zoneinddeling, så hvem der kontrollerer zoneinddelingen i dit område afhænger næsten udelukkende af, hvor du bor. Det kontrolleres på amtsniveau i nogle tilfælde, på byniveau i andre. Nogle gange er zoneinddelingen besluttet af et zonekontor, og nogle gange er det kontrolleret af et arealanvendelseskontor.
Kan zonelovgivning forhindre mig i at bygge på min ejendom?
Ja. Du kan eje den jord, du vil bygge på, men du bliver stadig nødt til at overholde zonelovgivningen, der kan sige, at du ikke kan bygge en bygning af en vis størrelse eller til et bestemt formål eller en række andre regler.
Hvordan kan du få zoneinddelingen ændret på noget?
Først skal du finde ud af, hvem der kontrollerer zoneinddelingen i dit område. Så vil de normalt have en proces, hvor du kan appellere zoneinddelingen på noget, men de specifikke trin vil variere afhængigt af, hvor du bor. Det er tilrådeligt at få råd fra en lokal ejendomsadvokat.
