Zonage
Qu'est-ce que le zonage ?
Le zonage est la méthode utilisée par les gouvernements pour contrôler la manière dont les terres sont développées et utilisées. Une ordonnance de zonage local peut autoriser la construction de maisons - mais pas d'usines - dans une zone particulière, par exemple.
Définition plus approfondie
Un gouvernement, normalement une municipalité ou un comté, établit les règles et règlements de zonage pour sa localité. En règle générale, ils divisent leurs juridictions en zones et classent les zones en fonction de la manière dont elles peuvent être utilisées. Par exemple, une zone résidentielle R-1 peut autoriser uniquement les maisons unifamiliales et non les complexes d'appartements. Une zone commerciale C-1 pourrait permettre des bâtiments commerciaux et industriels. Certaines zones sont zonées pour un usage mixte, comme une combinaison de résidentiel et commercial.
Les lois de zonage visent à préserver l'ordre, la sécurité et l'attractivité d'une communauté et à minimiser les conflits entre propriétaires fonciers. Par exemple, le zonage est ce qui empêche un hôpital d'ouvrir à côté d'une décharge municipale ou une ferme de betteraves de traverser le centre-ville.
Les propriétaires doivent se conformer aux lois de zonage locales. Quelqu'un qui achète une propriété dans un quartier résidentiel ne peut y élever du bétail que si le terrain a été zoné pour une telle activité. Les lois de zonage peuvent empêcher un propriétaire d'ouvrir un atelier de réparation de véhicules dans son allée ou un stand de café commercial sur son porche. Les propriétaires qui souhaitent utiliser leur terrain d'une manière non autorisée par les lois de zonage doivent demander une exception - parfois appelée permis d'utilisation spéciale.
Avant les codes de zonage, la plupart des villes réglementaient la construction par des lois sur les nuisances. Si un individu n'aimait pas la façon dont son voisin utilisait la propriété, il poursuivrait son voisin en justice et un juge trancherait la question.
Au XXe siècle, ce processus était devenu fastidieux. Les affaires judiciaires encombraient le système. Plutôt que de réagir aux problèmes qui existaient déjà, les villes ont décidé de rédiger des lois de zonage pour anticiper les contestations judiciaires. Il ne faisait aucun doute, par exemple, que les usines et les entrepôts ne pouvaient pas empiéter sur les quartiers commerçants, ou que les bâtiments ne pouvaient pas être construits si hauts qu'ils bloquaient le soleil pour tous les bâtiments voisins. Avant la construction, les constructeurs ont compris que les codes de zonage existants seraient appliqués.
Les lois de zonage rendent les affaires judiciaires plus faciles à trancher. Le zonage supprime l'ambiguïté si un défendeur a le droit d'utiliser une propriété d'une manière particulière.
Les lois de zonage peuvent changer avec le temps. Si les lois de zonage deviennent plus restrictives, ceux qui possédaient une propriété avant que les lois plus strictes ne soient promulguées bénéficient généralement d'une « droit acquis » et sont autorisés à continuer à utiliser la propriété comme ils le faisaient avant la mise en œuvre des modifications.
Exemples de zonage
Il existe au moins neuf types de lois de zonage :
Résidentiel, y compris les résidences unifamiliales, les appartements, les duplex, les propriétés de banlieue, les parcs à roulottes, les coopératives et les condominiums. Le zonage résidentiel couvre des questions telles que le nombre de structures autorisées sur une propriété.
Commercial, y compris les centres commerciaux, les discothèques, les immeubles de bureaux, les hôtels, les entrepôts et certains complexes d'appartements.
Industriel, y compris les usines de fabrication et les installations de stockage.
Agricole, en particulier les fermes et les ranchs.
Rural, y compris les fermes, les ranchs et les résidences zonés pour autoriser les chevaux ou le bétail.
Esthétique, y compris les schémas de couleurs, les clôtures, les panneaux solaires, les antennes paraboliques, les terrasses, l'aménagement paysager et d'autres problèmes visuels.
Utilisations permises et accessoires, qui représentent des exceptions au sein de catégories de zonage particulières. Par exemple, un petit hôtel non zoné pour un restaurant peut être autorisé à en avoir un connecté comme accessoire.
Combinaison, qui combine n'importe quel nombre de désignations de zonage.
Historique, pour les bâtiments et maisons de plus de 50 ans.
Points forts
Des exemples de classifications de zonage comprennent résidentiel, commercial, agricole, industriel ou hôtelier/d'accueil, entre autres désignations plus spécifiques.
Les lois de zonage peuvent être modifiées par un gouvernement local tant qu'elles relèvent des lois étatiques et fédérales, et une parcelle de terrain particulière peut être rezonée en fonction de considérations.
Le zonage permet aux gouvernements locaux de réglementer les zones sous leur juridiction qui peuvent avoir des biens immobiliers ou des terres utilisées à des fins particulières.
FAQ
Qui contrôle le zonage ?
Il n'y a pas d'agence fédérale pour le zonage, donc qui contrôle le zonage dans votre région dépend presque entièrement de l'endroit où vous vivez. Il est contrôlé au niveau du comté dans certains cas, au niveau de la ville dans d'autres. Parfois, le zonage est décidé par un bureau de zonage, et parfois il est contrôlé par un bureau d'utilisation des terres.
Les lois de zonage peuvent-elles m'empêcher de construire sur ma propriété ?
Oui. Vous pouvez être propriétaire du terrain sur lequel vous souhaitez construire, mais vous devrez toujours respecter les lois de zonage qui peuvent interdire la construction d'un bâtiment d'une certaine taille, ou dans un certain but, ou un certain nombre d'autres réglementations.
Comment pouvez-vous modifier le zonage de quelque chose ?
Tout d'abord, vous devrez déterminer qui contrôle le zonage dans votre région. Ensuite, ils auront généralement un processus par lequel vous pouvez faire appel du zonage sur quelque chose, mais les étapes spécifiques varieront en fonction de l'endroit où vous vivez. Obtenir des conseils d'un avocat immobilier local est conseillé.
