Zonificación
驴Qu茅 es la zonificaci贸n?
La zonificaci贸n es el m茅todo que utilizan los gobiernos para controlar c贸mo se desarrolla y utiliza la tierra. Una ordenanza de zonificaci贸n local puede permitir que se construyan casas, pero no f谩bricas, en un 谩rea particular, por ejemplo.
Definici贸n m谩s profunda
Un gobierno, normalmente un municipio o condado, establece las normas y reglamentos de zonificaci贸n para su localidad. Por lo general, dividen sus jurisdicciones en zonas y clasifican las zonas seg煤n c贸mo se pueden usar. Por ejemplo, una zona residencial R-1 puede permitir solo viviendas unifamiliares y no complejos de apartamentos. Una zona comercial C-1 podr铆a permitir edificios comerciales e industriales. Algunas 谩reas est谩n zonificadas para uso mixto, como una combinaci贸n de residencial y comercial.
Las leyes de zonificaci贸n est谩n destinadas a preservar el orden, la seguridad y el atractivo de una comunidad y minimizar las disputas entre propietarios. Por ejemplo, la zonificaci贸n es lo que impide que un hospital se abra junto a un basurero de la ciudad o que una granja de remolacha se extienda por el centro de la ciudad.
Los propietarios deben cumplir con las leyes de zonificaci贸n locales. Alguien que compra una propiedad en un vecindario residencial no puede criar ganado all铆 a menos que el terreno haya sido zonificado para tal actividad. Las leyes de zonificaci贸n pueden restringir que un propietario de vivienda abra un taller de reparaci贸n de veh铆culos en su entrada o un puesto de caf茅 comercial en su porche delantero. Los due帽os de propiedades que deseen usar su tierra de una manera no permitida por las leyes de zonificaci贸n deben solicitar una excepci贸n, a veces denominada permiso de uso especial.
Antes de los c贸digos de zonificaci贸n, la mayor铆a de las ciudades regulaban la construcci贸n a trav茅s de leyes sobre molestias. Si a un individuo no le gustaba la forma en que su vecino usaba la propiedad, lo llevar铆a a la corte y un juez decidir铆a el asunto.
Para el siglo XX, ese proceso se hab铆a vuelto engorroso. Los casos judiciales obstruyeron el sistema. En lugar de reaccionar ante problemas que ya exist铆an, las ciudades decidieron redactar leyes de zonificaci贸n para adelantarse a los desaf铆os legales. No hab铆a duda, por ejemplo, de que las f谩bricas y los almacenes no pod铆an invadir los distritos comerciales, o que los edificios no pod铆an construirse tan altos que bloquearan el sol para todos los edificios vecinos. Antes de que se llevara a cabo la construcci贸n, los constructores entendieron que se har铆an cumplir los c贸digos de zonificaci贸n existentes.
Las leyes de zonificaci贸n hacen que los casos judiciales sean m谩s f谩ciles de decidir. La zonificaci贸n elimina la ambig眉edad si un demandado tiene derecho a usar una propiedad de una manera particular.
Las leyes de zonificaci贸n pueden cambiar con el tiempo. Si las leyes de zonificaci贸n se vuelven m谩s restrictivas, aquellos que pose铆an propiedades antes de que se promulgaran las leyes m谩s estrictas por lo general tienen derechos adquiridos y se les permite continuar usando la propiedad como lo hac铆an antes de que se implementaran los cambios.
Ejemplos de zonificaci贸n
Hay al menos nueve tipos de leyes de zonificaci贸n:
Residencial, incluidas residencias unifamiliares, apartamentos, d煤plex, haciendas suburbanas, parques de casas rodantes, cooperativas y condominios. La zonificaci贸n residencial cubre cuestiones tales como la cantidad de estructuras permitidas en una propiedad.
Comercial, incluidos centros comerciales, clubes nocturnos, edificios de oficinas, hoteles, almacenes y algunos complejos de apartamentos.
Industrial, incluidas las plantas de fabricaci贸n y las instalaciones de almacenamiento.
Agr铆cola, particularmente fincas y ranchos.
Rural, incluidas granjas, ranchos y residencias zonificadas para permitir caballos o ganado.
Est茅tica, incluidos esquemas de color, cercas, paneles solares, antenas parab贸licas, terrazas, paisajismo y otros problemas visuales.
Usos permitidos y accesorios, que representan excepciones dentro de categor铆as particulares de zonificaci贸n. Por ejemplo, se puede permitir que un peque帽o hotel que no est谩 dividido en zonas para un restaurante tenga uno conectado como accesorio.
Combinaci贸n, que combina cualquier cantidad de designaciones de zonificaci贸n.
Hist贸rico, para edificios y viviendas de m谩s de 50 a帽os.
Reflejos
Ejemplos de clasificaciones de zonificaci贸n incluyen residencial, comercial, agr铆cola, industrial u hotel/hospitalidad, entre otras designaciones m谩s espec铆ficas.
Las leyes de zonificaci贸n pueden ser modificadas por un gobierno local siempre que est茅n dentro de los estatutos estatales y federales, y una parcela de tierra en particular puede rezonificarse en base a consideraciones.
La zonificaci贸n permite a los gobiernos locales regular qu茅 谩reas bajo su jurisdicci贸n pueden tener bienes inmuebles o terrenos utilizados para fines particulares.
PREGUNTAS M脕S FRECUENTES
驴Qui茅n controla la zonificaci贸n?
No existe una agencia federal para la zonificaci贸n, por lo que qui茅n controla la zonificaci贸n en su 谩rea depende casi por completo del lugar donde vive. Se controla a nivel de condado en algunos casos, a nivel de ciudad en otros. A veces, la zonificaci贸n la decide una oficina de zonificaci贸n y, a veces, la controla una oficina de uso del suelo.
驴Pueden las leyes de zonificaci贸n impedir que construya en mi propiedad?
S铆. Puede ser propietario del terreno en el que desea construir, pero a煤n as铆 tendr谩 que cumplir con las leyes de zonificaci贸n que pueden indicar que no puede construir un edificio de cierto tama帽o o para un cierto prop贸sito, o cualquier otro reglamento.
驴C贸mo se puede cambiar la zonificaci贸n de algo?
Primero, tendr谩 que averiguar qui茅n controla la zonificaci贸n en su 谩rea. Luego, generalmente tendr谩n un proceso mediante el cual puede apelar la zonificaci贸n en algo, pero los pasos espec铆ficos variar谩n seg煤n el lugar donde viva. Se recomienda obtener el asesoramiento de un abogado local de bienes ra铆ces.
